[뉴타운 출구전략 어떻길래]18곳 해제는 시작을 뿐…종착역은 ‘MB식 뉴타운’퇴출

박원순식 출구전략의 실상

서울시가 뉴타운 사업을 시작한 것은 이명박 시장 시절인 2002년이다. 그로부터 10년이 흘렀지만 길음·은평·왕십리 뉴타운 등 시범지구 세 곳을 제외하면 완공된 곳이 없다. 주민들은 초기에 황금알을 낳을 것이라고 기대했지만 지금은 사정이 다르다.

사업 진행에 따른 수익은 커녕 오히려 부동산 경기 장기침체로 뉴타운 지분(입주권)가격이 급락하고 있기 때문이다. 이에 따른 사업성 악화는 사업 장기표류로 이어져 사업포기 확대 등 악순환 고리를 만들었다. 이에 지구 지정 철회와 사업 중단 목소리가 봇물을 이루자 정치인들 마저 출구를 찾아줘야한다는 목소리를 냈다. 지난 1월 박원순 시장이 발표한 뉴타운 출구전략은 이런 연유에서 나온 것이다.

“18곳 우선 해제”…출구 전략 후 신호탄=서울시가 뉴타운 출구전략에 강한 드라이브를 건 시점은 지난 4월부터다. 서울에서 야권이 승리한 기세를 몰아 취소요건을 담은 조례안을 발표하더니 지난 14일에는 급기야 시내 18곳을 정비사업(예정)구역에서 무더기로 해제했다.

주민의견을 물어서 주민 갈등이 격화되고 있거나 사업성을 잘못 판단해 재개발이 장기간 지체되고 있는 곳은 정리하고 사업추진 의욕이 강한 곳은 적극 지원하겠다는 의도다. 이는 사실상 퇴출에 무게가 실린 것으로 출구전략을 위한 본격행보에 나선 것으로 업계는 보고 있다.

우선 해제 대상은 뉴타운·재개발 해제요건을 갖춘 서울 동대문1·2, 관악2·4·8, 중랑5·13·14 등 18곳이다. 이들 지역은 모두 주민 다수가 사업에 반대해 온 곳이다. 토지 등 소유자 30%이상이 동의해 해제요청을 접수했거나 구청의 설문조사 결과 주민의 30%이상이 사업에 반대한 곳이다.

홍제4·북가좌1·독산1구역의 경우 주민의 직접해제 요구로, 동대문2구역 등 나머지 15개 구역은 실태조사로 해제가 결정됐다. 해제가 결졍됐지만 구역해제는 다시 일정의 절차를 거쳐 이뤄진다. 즉, 해당 구청이 주민공랍 공고를 내 시·도계획위원회 심의를 거친 후 시장이 해제를 고시하게 된다. 추진주체가 설립되지 않은 265곳은 2단계 실태조사를 통해 사업 추진 여부를 결정키로 했다. 시는 개별 구청장과 협의해 우선 시행 요청지역 163곳에 대해서는 당장 오는 6월부터 실태조사에 들어간 후 나머지 102곳은 10월 이후 실태조사에 나선다는 계획이다.

실태조사는 해당 구역의 사업계획 등을 기준으로 주민 의견을 묻는 방식을 택한다. 특히 서울시는 일단 주민들의 최대 관심사가 ‘사업비 및 추정 분담금’이라고 판단, 감정평가원 등 전문기관의 도움을 받아 이를 상상히 안내해 준다는 방침이다. 작년 6월 개설한 서울시 재개발·재건축 정보공개 사이트인 ‘클린업시스템’을 적극 활용한 다는 방침이다. 이 사이트의 ‘분담금 추정 프로그램’에선 종전 자산평가, 기반시설 부담, 용적률, 역세권 시프트, 임대주택 비율, 일반 분양가 등 실제 정비사업이 추진되는 곳의 각종 정부가 축적돼 있다. 이를 활용하면 주민들은 주먹구구식 수치가 아니라 상황에 따라 변하는 구체적인 분담금 액수를 제공받을 수 있다.

서울시 관계자는 “추진위 미설립지역은 개략적인 표준지 추정 분담금을 , 추진위·조합이 결성된 곳은 10월 이후 개별 분담금까지 알 수 있다”고 말했다.

◇해제지역 예상보다 많아 질 듯=문제는 추진위나 조합 등 추진주체가 이미 구성된 305곳이다. 이들 구역들은 지난 2월1일 개정된 도정법에 따라 토지 등 소유자의 10% 이상 동의를 받아야만 실태조사 추진이 가능해 추후 주민요청에 따라 실태조사를 실시하겠다는 게 시의 설명이다. 이는 표면적인 논리일 뿐, 실상은 ‘매몰비용(뉴타운 사업을 위해 추진주체 등이 이미 사용한 비용)’이라는 거대한 벽이 출구전략의 발목을 잡고 있는 것으로 해석된다. 그럼에도 불구하고 해제지역이 해제지역이 예상보다 많아 들 것으로 업계는 보고 있다. 박원순 시장의 뉴타운 출구전략 자체가 사실상 퇴출쪽에 무게가 실린 정책이 인 데다, 부동산 경기 침체가 장기화 되고 있는 상황이라 해제 요청 지역이 예상보다 많아 질 것으로 보이는 까닭이다.

서울시 구청 관계자는 “건설 경기가 호황이던 2006년 이전에는 재개발·재건축 희망지역이 훨씬 많았지만 지금은 상황이 달려졌다. 특히 지분 가격이 급락하다보니 사업을 아예 포기해야한다는 목소리가 높아지고 있다”고 전했다.

동시다발적으로 뉴타운 지역이 해제되면 투자심리가 더 위축될 수 있다는 분석도 나온다. 서울시와 국토부간 엇박자 정책으로 강남권을 중심으로 재건축 가격이 속락하고 있는 가운데 강북권 마저 한파가 덮칠 가능성이 크다는 지적이다.

박상언 유엔알 컨설팅 대표는 “출구전략에 속도가 붙을 수록 뉴타운 지분을 샀던 투자자들은 낭패를 볼 가능성이 높다”며 “더욱이 실태조사가 실시되는 지역은 밑바닥 투자심리는 좀처럼 살아나기 어려워질 것”이라고 말했다.