[돈되는 부동산]잘 나가는 오피스텔도 "튀어야 산다"

아파트보다 적은 자금으로 투자…역세권 등 안정적 임대수익 장점

바야흐로 ‘오피스텔’ 전성시대다. 1~2인 가구 증가로 수요가 늘어나고 있고 지나치게 비싼 아파트보다는 상대적으로 저렴한 오피스텔에 대한 투자수요가 늘어나고 있기 때문이다.

특히 강남 3구(강남구·서초구·송파구)는 지난해부터 오피스텔이 잇따라 성공리에 공급되면서 수익형 부동산 투자 바람의 진원지 역할을 하고 있다. 올 상반기에도 5개 단지, 1462실이 공급돼 평균 수십 대 1에서 최고 529대 1을 기록하는 등 인기몰이를 하고 있다.

▲높아진 수요자들의 눈높이를 맞추고 치열한 임차인 경쟁에서 우위를 점령하기 위한 노력까지 더해지며 이색 오피스텔이 속속 등장하고 있다.

◇오피스텔, “잘 나가는 이유있네”

오피스텔의 인기가 이어지는 배경으로는 아파트 시장의 장기 침체로 아파트보다 상대적으로 적은 투자자금으로 안정적인 임대수익을 거둘 수 있다는 점과 꾸준한 전·월세 수요 증가를 꼽을 수 있다.

또 지난해 8·18대책을 통해 주거용 오피스텔이 임대주택사업자 등록 허용은 물론 취득세, 재산세 면제 등 세제지원까지 맞물리면서 시너지 효과를 내고 있는 것으로 보인다.

서울 강남권, 판교, 분당 등 수도권뿐 아니라 부산시, 세종시 등 입지가 우수하고 임대수요가 풍부한 지역에 오피스텔 분양이 계획돼 있다. 특히 대우, SK, 두산건설, 현대엠코 등 대형 건설사들의 브랜드 오피스텔들이 분양 채비에 나서고 있다. 이 오피스텔들은 임대 수요가 풍부한 역세권을 중심으로 공급돼 안정적인 임대 수익을 노리는 투자자라면 관심 가져 볼 만하다.

업계 관계자들은 “최근 아파트 시장 침체로 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형 부동산이 봇물을 이루고 있기 때문에 선별투자가 요구 된다”며 “이왕이면 임대수요가 풍부하거나 과거 성공적으로 분양을 마친 지역을 중심으로 관심을 가져보는 것이 좋다”고 설명했다.

◇오피스텔도 튀어야 산다

최근 몇 년 사이 오피스텔 공급이 봇물을 이루면서 시장에서 살아남기 위한 각 단지별 차별화 전략도 다양해지고 있다. 다른 단지보다 더 튀지 않고서는 높아진 수요자들의 눈높이를 맞출 수 없기 때문이다. 여기에 치열한 임차인 경쟁에서 우위를 점하기 위한 노력까지 더해지며 이색 오피스텔이 속속 등장하고 있다.

특히 과거 업무용으로만 한정됐던 오피스텔의 용도가 주거용으로 확장되면서 아파트와 기능은 같으면서도 크기만 소형으로 지어지는 단지들이 증가하는 추세다. 또 좁은 공간을 알차게 사용할 수 있는 특화 평면도 잇달아 선보이는 등 오피스텔의 효율성이 점점 높아지는 양상이다.

건설업계에 따르면 성남 분당구 삼평동 655번지(판교신도시 중심상업용지 4-1-1블록)에서 분양중인 ‘판교역 SG리슈빌’은 임차인이 몸만 들어와서 살 수 있도록 설계했고 종전 아파트에서나 선보이던 마감 인테리어 선택제를 판교지역 최초로 오피스텔에 채택했다.

이를 위해 기본 빌트인 가구 외에도 식탁 및 식탁용 의자, 침대, 냉장냉동고, 건조용 드럼세탁기, 32인치 LED TV, 광파오븐렌지, 전기쿡탑, 비데, 음식물 탈수기, 천정매립형 캔포일 유니트, 빨래건조대 등이 무료로 제공되는 진정한 풀퍼니시드 시스템을 적용했다.

SG리슈빌 분양 관계자는 “보통 풀퍼니시드 시스템을 적용하더라도 일반적인 가구 외에는 제공하지 않는 게 보통이지만 판교역 SG리슈빌은 임차인이 몸만 들어와서 살 수 있도록 침대, TV 등과 같은 개인적인 물품도 제공할 계획”이라며 “실내 인테리어도 수요자의 선택권을 배려하기 위해 2개 유형으로 구성하는 등 편의성을 최대화했다”고 말했다.

또한 한국토지신탁이 광교신도시 도시지원시설용지 4-3블록에서 분양하는 ‘광교 코아루S’ 역시 수요자들의 선택의 폭을 넓히고자 전체 250실 가운데 80실을 2~3베이로 구성된 전용면적 34~43㎡ 크기의 오피스텔로 공급한다.

오피스텔이 주로 1인 가구를 타깃으로 하는데 반해 광교 코아루는 2인 이상의 실거주 수요까지 배려했다.

일반적인 오피스텔이 1개 동으로 지어지는 것과는 달리 아파트와 같은 구성을 갖춘 단지형 오피스텔도 등장했다.

SK건설이 성남 분당구 백현동 529번지(업무용지 3블록)에서 선보이는 ‘판교역 SK HUB(허브)’는 전용 22~85㎡, 1084실 규모의 대단지로 모두 3개동으로 이뤄졌다. 단지 안 정원을 누릴 수 있도록 지하2층 중정, 지상1층 공개공지, 옥상정원 등의 입체적 녹지 공간을 조성할 계획이다.

현대엠코가 시공하는 ‘정자역 엠코헤리츠’ 오피스텔도 단지형으로 공급된다. 총 1231실의 대규모 단지로 구성되며 모두 8개동의 규모로 선보여 아파트와 비슷한 단지구성을 갖췄다.

수익형부동산의 대표주자인 만큼 수익률을 예측할 필요가 있다. 지난해 오피스텔 공급이 늘어나면서 수요에 비해 공급량이 과도하지 않나 판단하는 것이 우선이다.

하지만 이처럼 열풍이 불고있는 오피스텔 역시 투자시에는 주의점이 있다고 전문가들은 조언한다. 우선 내가 투자하려는 오피스텔을 중심으로 인근지역에 공급물량이 더 늘어날 만한 곳이 없는지를 따져볼 필요가 있다.

또한 보통 오피스텔은 전용면적, 공용면적 외에 지하주자창 면적까지 더해진 계약면적을 기준으로 하기 때문에 분양가가 낮아 보이는 착시현상 역시 주의해야 한다.

특히 오피스텔의 세제혜택이 있다는 막연한 기대감만으로 투자해서는 안 되며 취득세, 재산세, 양도세 등을 면밀히 비교해 투자를 결정해야 한다고 전문가들은 강조하고 있다.