[민영 임대주택 명암]임대료 규제 완화·세제 해택…민영임대 팍팍 밀어준다

해외 임대주택 제도는?

▲주요 선진국은 정부가 임대주택을 공급하기보다 민간 임대시장이 활성화 될 수 있도록 관련 제도가 정비돼 있다. 임대주택 수요자에게는 거주권 보호를 해 주는 대신 사업자에는 세제 혜택 등을 주고 있다.

우리나라의 임대주택 공급은 주로 저소득 서민층을 위한 공공임대주택에 의존해 왔다. 그러나 미래의 임대주택 수요를 충족하기 위해서는 민간에 의한 임대주택 공급이 반드시 필요할 것으로 지적되고 있다.

대부분의 선진국에서 민간임대주택은 개인이 주로 공급한다. 선진국들은 개인 임대사업자에게 다양한 세제혜택을 줘 일정한 수익성을 확보할 수 있도록 한다.

선진국이 처음부터 임대사업자에 우호적인 것은 아니었다. 오히려 전후 및 도시화가 진행되던 시절 임차인의 지속적인 거주권을 보호하고, 임대료 인상을 억제하는 등 임차인보호대책을 추진했다.

이런 정책의 필요성은 시간이 경과하면서 약화됐다. 이 과정에서 민간임대주택의 공급위축이라는 문제가 제기됨에 따라 단기임대차 제도가 도입됐고, 임대료 통제가 적용되지 않는 민간임대주택 건설을 유도했다.

◇ 미국, 민영임대주택 가장 활성화 = 미국은 민간임대주택이 가장 활성화된 나라로 꼽힌다. 미국은 1965년 부터 사회임대주택의 임차인으로 하여금 민간임대주택으로 이주하도록 장려해 왔다. 미국은 저소득 주택을 위한 조세 지원을 주정부가 관리하고 있다. 임대수입은 세제의 혜택을 받고 또한 신규 건설의 경우 건설비의 70%, 임대주택 구입비의 30%가 공제된다. 이 조치는 지역소득의 50% 미만인 임차인을 위한 임대주택을 지원 대상으로 한다.

미국은 주택수당을 제공한다. 이 조치의 수혜임차인은 지역소득의 50% 미만의 소득계층이다. 이들에게 임대료 증서를 발행하며, 임차인은 임대료의 30%만 부담하고 나머지는 임대료 증서로 처리한다.

미국은 1, 2차 세계대전 중 한시적으로 임대료를 통제했으나 이후 폐지됐다. 이어 1971년 닉슨 정부 하에서 잠시 임대료를 조정했으나, 실효성이 없고 암시장이 형성되는 등 많은 문제점이 야기됨에 따라 1973년 연방차원에서의 임대료 통제는 폐지되고, 일부 대도시에서만 시행되고 있다.

뉴욕시는 임대료 통제가 가장 오랫동안 실시된 지역 중 하나로서 2차세계대전 중인 1943년에 전시물가통제의 일환으로 시작됐다. 이 때 모든 임대주택의 임대료는 1943년3월1일 수준으로 고정시켰고, 세입자에게는 원하는 기간동안 계속 임대할 수 있는 우선권이 부여됐다. 그후 뉴욕의 임대료 통제는 통제완화와 강화의 주기적 시행을 되풀이 했다.

미국은 임대료 규제가 민간임대주택에 대한 투자의 억제 또는 저지효과, 임차인 각 집단 간의 불공평, 과대한 행정경비의 발생이라는 문제를 초래한 것으로 비판되고 있다. 특히 민간임대주택에 대한 투자억제의 효과로 인해 임대주택의 양과 질이 떨어지는 결과가 초래됨에 따라 임대료 통제의 필요성이 의문시되고 있다.

또한 임대료가 규제되는 주택의 재건축이 필요함에도 재건축을 하는 경우 한 가구만이라도 남아 있으면 퇴거가 안돼 재건축을 할 수 없는 것 등이 문제로 지적되고 있다.

◇ 영국, 임대차 유형 장단기로 규제 차등화 = 영국의 민간임대주택비율은 9% 정도로 유럽권 다른 나라에 비해 높지 않다. 영국의 임대료 통제는 제1차 대전 초에 시작됐으나 1988년 주택법의 개정으로 완화됐다. 이에 따라 임대료 상승을 완화하기 위해 영국은‘임대료 수당’제도를 도입하기도 했다.

1915년 임대료 통제를 시초로 여러 차례의 변화 과정을 거쳤다. 임대료 통제가 임대주택의 공급 감소 및 기존 임대주택의 질적 저하 등 여러 가지 문제점을 야기했다.

1965년 노동당은 임대주택의 임대인과 임차인을 동시에 보호하면서 임대료 폭 등을 억제해 보다 완화된 규제 조치로서 ‘공정임대료제도’를 도입해 현재에 이르고 있다.

현재 공정임대료가 적용되는 민간임대아파트는 100만호 이내로 전체 주택재고의 5% 가량이다. 공정임대료란 통제가격이 아니라 임대료사정관(전문공무원)의 평가에 의해서 등록된 임대료를 의미한다. 이전의 통제임대료와 달리 임대인에게 적정이윤을 보장한다.

1999년부터 도입된 공정임대료의 상한선은 등록된 공정임대료에 소비자 물가지수를 반영하되 인상률이 종전 임대료의 5%를 초과할 수 없도록 돼 있다.

1979년에는 보수당 집권과 함께 민간임대주택 공급을 활성화하기 위해 임대차 유형을 장·단기로 구분해 임차권과 임대료 규제를 차등화했다. 장기임대차는 임차인이 해당 주택에 계속 머무를 수 있으나 시장 임대료를 적용한다. 단기임대차는 공정 임대료가 부과되는 대신 임대기간은 1년부터 5년간으로 제한하는 임대차 방식이다.

◇ 독일, 민간임대사업자 양도소득세 면제 = 독일의 민간임대주택은 총 주택의 36%를 차지하고 있어 매우 높은 수준이다. 독일은 제2차 세계대전 후 주택부족난이 심각했고 1950년 및 1956년 주택법에 따라 연방정부, 지방정부, 시정부 모두 주택을 보급하라는 의무를 부여받았다.

1989년 독일은 중산층을 위한 민간임대주택건설 촉진을 위해 융자지원을 실시했다. 한편 지방정부는 저리의 융자지원을 해주었다. 민간임대업자는 감가상각지원 등 다양한 조세지원을 받았고 양도소득세도 면제됐다.

독일의 임대료 통제는 제2차 대전 이후 점차 완화됐으며 1960년 이후에는 크리스찬 민주당의 정치적 이념에 따라 자유시장원칙이 대폭 채택됐다. 그러나 1960년대 지속적으로 임대료가 급등하자 1971년에는 임차법을 통과시켜 민간임대주택 뿐만 아니라 사회임대주택도 임대료 통제를 받도록 했다. 25년의 저리융자 지원을 받은 임대주택의 경우 실비수준의 임대료를 허용했다.

독일의 주택수당제도는 1965년에 도입됐다. 이러한 수당은 임차가구뿐만 아니라 자가가구도 받을 수 있다. 그러나 실제로 수혜자의 대부분은 지역소득의 3분의 1 수준의 저소득임차인들이다. 독일의 주택수당제도는 임대료 증가분의 3분의 2만을 지급하는 제도다. 이렇게 함으로써 임대료는 소득의 15~25% 수준에 머물게 하는 것이다.

독일은 1970년대 이후 30년에 걸친 노력 끝에 2001년 여기저기 흩어져 있던 주택임대차 관련 규정을 민법전에 포함시켰다.

개정된 내용을 보면 임대차관계의 존속기간을 당사자간의 합의로 결정, 차임인상은 당사자간의 약정으로 정할 수 있으나 주택의 차임이 3년간 그와 유사한 주택의 4년 동안 형성된 차임의 20%를 초과하지 못하도록 규정, 최장 12개월의 해지기간을3개월로 단축했다. 고령자 인구증가를 감안해서다.

◇ 일본, 임대인의 세입자 선택 권리 확대 = 일본의 민간임대주택 가구는 총 가구의 27% 수준이다.

민간임대주택의 일부분은 1998년까지 주택·도시정비공단(현재 도시정비공단)이었던 공기업이 지원하고 있다. 공단의 임대주택은 경제적인 이유로 주택을 소유할 수 없는 가구 혹은 주택소유를 원하지 않는 가구를 위한 저렴한 주택이다.

일본은 1939년 지대가임통제령(제1차)을 공표하면서 민간임대주택에 대한 임대료 규제가 실시됐다. 1940년 제2차 통제령, 1946년 제3차 통제령이 발효되었다. 종전 법에서는 임대인은 정지통제액(1946년9월30일 이전 지대가임) 및 인가통제액(이후 새롭게 발생하는 지대가임에 관해 물가청장관이 정하는 인가기준에 따라 지방장관이 인가하는 지대가임)을 초과해 지대가임액을 계약 또는 수령할 수 없었다.

당시법의 핵심사항은 임대차의 존속(최소 1년 최장 20년으로 보호)과 임대료 상한 규제였다. 이런 제도가 임대인의 권리를 크게 침해한다고 보고 이를 완화하기 위해 1991년 차지자가법이 제정됐다.

주요내용으로는 임대차계약은 당사자 간의 계약으로 기간을 결정하되, 기간이 정해지지 않은 임대차관계에서는 정당사유가 없이는 강제퇴거를 할 수 없다. 또한 계약기간중 인상된 임대료에 대해 합의가 이뤄지지 않으면 임대인이나 임차인 모두 ‘차임증감액청구권’을 행사할 수 있도록 한 것이다.

차지자가법도 민간임대주택의 공급 위축을 초래한다고 보아 주택의 임차와 관련해서는 2000년 3월 1일부터 임차인의 재계약요구권이 배제된 ‘정기차가제도’를 도입했다.

정기차가제도란 종전 법률이 임차인을 사회적 약자로 보아 보호해야 한다는 시각에서 탈피해 임대인과 임차인이 대등한 관계에서 계약을 맺는 것으로 본다. 따라서 계약기간, 임대료 등이 당사자간의 합의에 의해 이뤄지며 원칙으로 재계약이 없는 것에서 출발한다.

정기차가제도가 도입된 것은 양질의 민간임대주택 공급을 늘리기 위해 1999년 12월 제정된 양질의 임대주택의 공급 촉진을 위한 특별조치법이 제대로 기능하게 하려는 것이었다.

임대주택의 공급을 늘리기 위해 임대인의 세입자 선택 권리를 보호하는 방향으로 제도가 바뀌고 있다.