[돈 되는 부동산]대학가 상권, 수요층 동선·트렌드 변화 놓치지 말라

정문·후문, 등·하교 이동 경로…주 5일 정착·방학 비수기 고려

▲불황 속에서도 대학가 상가는 꾸준한 소비층 확보로 투자의 대안이 되고 있다. 사진은 신촌 푸르지오 시티 조감도.

대학가 상권은 보통 대학가 주변에 자리잡아 젊은 층을 주타켓으로 삼아 운영되는 상권을 일컫는다.

젊은 층은 일반적으로 경기불황에도 기본적 소비지출은 유지하는 경향이 강한 것으로 알려져 대학가 상권은 상가 투자자나 창업자들에게 전통적으로 선호되는 입지로 꼽힌다.

특히 최근에는 인근 상권도 폭넓게 발달하고 연계해 교통시설을 비롯한 편의시설 등을 이용하기도 편리하다. 또 기존에 재학했던 학생들이 졸업 후 눌러 앉는 사례 뿐만 아니라 모임 등에서 익숙하다는 점 때문에 방문하는 경우도 많아 임차 수요가 꾸준한 것 역시 장점이다.

◇학교 규모, 학생 동선 등 꼼꼼히 챙겨야 = 대학가 상권의 특징은 역시 젊은 층 유동인구가 많다는 점을 우선적으로 들 수 있다. 때문에 전문가들은 대학가 상권 상가에 투자하는 입장에서는 젊은 유동층을 단순히 추상적으로 바라보기보다 조금 실체적으로 파악할 필요가 있다고 조언한다.

즉 대학가 상권이라면 상권내 존재하는 해당 대학의 재학생 수와 교직원 수를 조사하는 게 바람직하고 대학병원을 보유한 학교라면 병상 수를 살피는 것도 좋다는 것이다.

여기에 학생들의 동선도 면밀하게 체크할 필요가 있다. 특히 같은 대학교라 해도 학교에 따라 학생 수 차이가 큰데 아무래도 수요층이 될 가능성이 있는 학생의 절대적인 수치는 적은 것보다 많은 것이 좋다고 할 수 있다.

또 한가지는 이들 학생들의 동선을 파악하는 부분인데 대학교 중에서는 규모가 커서 정문 외에 별도의 출입문과 셔틀버스가 운행하는 곳이 많다.

이때 학생들의 출입이 잦은 출입구 주변이 창업적 측면에서는 유리하므로 학생들의 등하교 및 식사시간시 이동동선을 미리 알아보는 게 좋다. 대학교를 실제로 방문해 보면 정문보다 후문의 활용도가 더 많은 곳들도 적지 않다는 것이 전문가들의 분석이다.

또한 어떤 대학교는 학교내에 상업시설이 활성화돼 있어서 대학교 내부에서의 소비가 상당히 활발한 곳이 있는데 이런 경우에는 대학교 바로 앞에 상권이 형성돼 있어도 상대적으로 학교앞 상권은 소비수요 창출에 어려움을 겪을 수도 있다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “캠퍼스내에 지하철 및 버스정류장이 설치된 곳도 있는데 이렇게 되면 학교앞 상권을 이용하기보다 편리한 교통시설을 이용해 외부 유명상권으로 빠져나가는 경향이 있으므로 이러한 점도 유의해서 보는게 좋다”고 조언했다.

특히 대학가상권에서 가장 중요하게 생각해야 될 것 중 하나가 주말과 방학기간이라 할 수 있다. 기본적으로 오피스촌은 주5일제가 정착된 이후 토요일과 일요일 매출이 급격히 떨어지는 사례가 많다.

대학교의 경우에는 주5일제에다 여름·겨울방학마저 있어 일부에서는 대학상권을 비수기가 많은 상권으로 부르기도 한다. 하지만 서울 등 교통편이 좋은 대학교의 경우 요즘은 주말이나 방학 기간 중에도 취업준비를 위해 학교를 많이 활용하기 때문에 이런 걱정은 덜한 편이다. 반면 교통편이 썩 좋지못한 대학에서는 방학과 주말 중 소비수요가 일상적인 기간보다 훨씬 적은 일이 많다는 점을 고려해야 한다.

◇유행·트랜트에 민감 특성 고려 필수 = 대학가 상가에 투자하기 전에 또 주의깊게 봐야할 사항은 캠퍼스 이전과 관련된 뉴스다. 흔한 경우는 아니지만 여러 가지 사항에 의해 대학교가 부지를 옮기는 사례가 있는데 이때 당연히 대학이 이전해오는 곳은 신규수요가 창출되고 떠나가는 곳은 상권에 어려움이 생길 가능성이 높다.

하지만 대학교 이전 뉴스만으로 이전 예정지의 상가를 투자하는 것은 리스크가 있다고 볼 수 있다. 실제 대학교 이전 뉴스가 나온 이후에도 추후 진행이 지체되거나 취소되는 일도 많기 때문에 주의가 요구된다.

특히 창업적 측면에서 바라보면 대학가상권은 젊은 고객이 많은 상권인만큼 유행에 다소 민감한 편이다. 따라서 대학가상권에서는 트랜드 파악과 아이템 선정에 많은 공을 들여야 한다. 실제 대학가상권 중 유행에 뒤처진 업소에서는 점포유지에 어려움을 겪는 경우가 많다는 것이 관련 업계 종사가들의 전언이다.

기본적으로 중저가형의 음식점과 커피전문점, PC방 등이 대학가상권에서 많이 발견되는 업종으로 학생들의 소비여력이 직장인들보다는 아무래도 크지 않기 때문에 고가형 업소는 운영에 다소 어려움을 겪을 수 있다.

국내 유명대학상권으로는 서부에서 신촌·홍대상권, 동부에서 건대상권을 많이 꼽는다. 이들은 연세대·홍익대·건국대학교 등을 배후에 두고 있는 것은 사실이지만 실제로는 주변 대학교보다 외부에서 유입된 학생과 직장인 등 젊은 층의 소비가 왕성한 광역상권의 모습을 띠는게 특징적이다.

다른 시각으로 보면 홍대상권이나 건대상권은 해당 대학교만 바라보는 상권이라 보기는 어렵다. 이런 점에서 볼 때 단순히 주변 대학교의 존재에서 끝나는 것이 아니라 많은 젊은이들을 불러모을 수 있는 인지도와 확장성 및 선호도를 갖춘 곳이 발전적인 인기 대학상권이다.

특히 서울 외곽을 중심으로 단순히 인근 대학교만 바라보는 상권도 있는데 주변 주택수요나 전철역같은 교통활용인구 등 외부수요를 추가적으로 유입하려는 노력이 가해져야 해당 대학상권이 팽창 발전할 수 있다는 점을 충분히 고려해야 한다.