[객석]박대원 상가정보연구소장 "'상가 푸어' 안되는 법"

얼마 전 한국은행은 상가를 경매로 내놓아도 빚 청산이 안돼는 소위 ‘깡통상가’가 전체 상가담보대출의 25.6%(12조7000억원)라는 보고서를 발표했다.

이에 최근 ‘하우스 푸어’에 이어 상가 푸어’ 속출 우려에 대한 목소리도 높아지고 있다. 상가는 투자금액이 녹록치 않고 실물경기 영향탓에 월세에 비상벨이 울리면 수익이 아닌 빚잔치를 해야 하는 위험성이 다분히 높은 투자 상품이기 때문이다.

특히 상권형성이 장기간을 요하거나 분양가의 고공비행으로 임차인 유치가 쉽지 않은 신도시(택지지구)등서 오랜 기간 상가가 비어있다면 상가푸어로 전락할 공산은 크다. 때문에 상가투자는 상가의 특성부터 먼저 이해해야 한다.

우선 종류가 다양한 만큼 개개의 속성을 제대로 이해해야 하며 무엇보다 예상 위험성에 대한 관리에 신경써야 한다. 먼저 경기의 영향을 덜 받는 입지적 선택이 중요하다.

쉽게 말해 주머니 사정이 넉넉해 소비력이 풍부한 곳이여야 한다. 역세권의 입지에 주거와 업무 소비력이 혼합된 곳이 안정적이다.

또한 지역 선택후에는 접근성이 좋은 상가를 선택해야 한다. 인기 브랜드 매장들의 점포 선별 사례를 보면 고객의 피로도가 없는 저층부 선택을 하는 이유를 간과하지 말아야 한다.

접근성과 함께 가시성의 중요성도 잊어서는 안된다. 반대로 숨바꼭질 상가 선택은 공실 위험을 스스로 자초하는 꼴이니 주의해야 한다.

두 번째는 임차인을 잘 골라야 한다. 유망업종 여부와 과거 장사 경험이나 관리 능력까지 체크하면 더욱 좋다. 상가투자의 안전성에 실제 키를 쥐고 있는 것은 임차인의 매출이기 때문이다.

세 번째, 차입의 비중은 최대한 줄여야 한다. 차입금을 통해 수익률 상승에 일시적 만족감을 느끼겠지만 임대료의 변동성을 고려한다면 자기자본률은 70% 이상 유지하는 것이 유리하다.

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