[오피스텔 그 불편한 진실] 오피스텔 수익률 이상… 대체 상품은 어디?

"철저한 공부·전문가 조언 얻어야 좋은 상품 찾아"

▲경기도 광교에 건출 중인 상가건물.

오피스텔 임대수익률이 2007년 상반기 이후 꾸준히 하락세를 기록하고 있다. 수익률 하락으로 수익형 부동산 가운데 오피스텔의 인기에 금이 가고 있다. 이로써 부동산 시장에서는 오피스텔을 대체할 투자 상품에 관심이 쏠리고 있다.

그동안 아파트 경기 침체로 소형 주택인 오피스텔에 관심이 높아지면서 투자가 늘었다. 하지만 최근 오피스텔 임대수익률이 지속적으로 하락하는 탓에 투자자들은 오피스텔을 대신할 상품을 찾고 있는 것으로 알려지고 있다.

업계 전문가들은 오피스텔 대체 상품으로 ‘상가’와 ‘지식산업센터’(옛 아파트형공장)을 꼽는다. 이들 상품은 아파트보다 경기 영향을 그나마 적게 받고 잘 찾으면 수익성이 좋은 물건도 있어서다.

우선 상가는 매매가 줄고 시세차익을 노린 물건이 거의 사라지면서 월세 이익을 챙길 수 있다. 지식산업센터는 일반 부동산보다 경기 영향을 상대적으로 덜 받아 인기가 높다. 하지만 섣불리 투자해선 안 된다. 잘못 투자하면 큰 손실을 입을 수 있기 때문이다. 철저한 검증과 준비는 기본이다.

▲서울 청량리에 위치한 미주상가.

◇오피스텔 수익률 뺨치는 상가 = 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 임대수익률은 6% 안팎이다. 지난달 말 기준으로 전국의 오피스텔 임대수익률은 5.96%였다. 지역별로 △서울 5.5% △경기 5.99% △인천 6.79% 등이다.

오피스텔 임대수익률 예전보다 떨어지면서 대체상품에 관심을 갖는 사람들이 늘고 있다. 대부분 은퇴를 한 50대 베이비부머 세대들이다.

원평연 상가뉴스레이다 연구원은 “최근 부동산 시장에서 주거목적의 상품 거래는 줄고 시세차익의 기대감이 사라지면서 상가나 지식산업센터가 각광을 받고 있다”며 “이들 상품은 월세 수입을 노릴 수 있다는 장점이 있어 베이비부머 세대들이 많이 관심을 가지고 있다”고 설명했다.

원 연구원에 따르면 투자자들이 몰리면서 다음 달 예정된 투자세미나도 벌써 마감됐다. 그는 “관심이 높다고 거래량으로 바로 연계되지는 않는다”며 “전반적인 부동산 경기 침체로 인해 투자자들이 투자를 망설이고 있다”고 말했다.

상가나 지식산업센터도 경기 영향을 받아 수익률 7%를 넘기는 곳을 찾기는 쉽지 않다. 다만 은행 연이율보다 높은 곳은 여럿 있다. 원 연구원은 “상호저축은행 기준으로 1년 정기예금 상품의 연이율은 4%대”라며 “상가 수익률은 이것보다 높은 6% 정도”라고 강조했다.

원 연구원은 좋은 상가를 고르려면 이 분야를 확실하게 연구할 것을 주문했다. 상가의 특성상 옆 점포에 있더라도 A가게와 B가게의 수익률이 차이를 보이고 있기 때문이다. 단순히 상가라는 식의 접근보다는 업종도 잘 선택해야 한다. 투자하고 싶은 상품을 구체적으로 정하는 게 좋다는 뜻이다.

원 연구원은 “상가는 신중하게 투자해야 하기 때문에 고르고 싶은 물건은 꼼꼼하게 따져보고 사도되겠다는 확신이 들었을 때 투자해야 한다”며 “이번 분위기 탓에 투자자들이 조심스럽게 관련 상품을 지켜보고 있는 것 같다”고 언급했다.

▲서울숲에 들어서는 쌍용 스마트원 지식산업센터 조감도.

◇이상적인 투자 방법 ‘공부·전문가 상담’= 이상적인 투자방법은 오랜 학습시간을 갖고 투자금액을 분배해야 한다는 게 전문가들의 애기다. 성급한 판단을 배제하고 정상적인 상품이라는 확신이 들었을 때 비용측면에서 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 투자해야 한다.

원 연구원은 “현재 시중에 나와 있는 물건은 많다”며 “실수는 성급한 판단에서 시작되기 때문에 시간을 두고 철저한 검증을 거쳐야 한다”고 조언했다.

또 소액투자에 이은 거금 대출은 절대로 안 된다. 불어나는 이자율 감당하지 못해 막대한 손실을 입을 수 있기 때문이다. 원 연구원은 “자기자본금은 70%, 대출은 30%선을 지키는 것이 좋다”고 설명했다.

또 혼자 발품을 팔러 다니기 보단 여러 상품을 경험하고 다양한 지식을 겸비한 전문가와 상담해 투자하는 것이 효과가 높다. 전문가로부터 상담을 받아 놓으면 훗날 우량상품과 관련해서 좋은 정보도 얻을 수 있어서다.

원 연구원은 “자신이 원하는 수익률이 앞으로 몇 년간 지속할 수 있을 것인지 확신이 들었을 때 투자해야 한다”고 덧붙였다.

◇정부 지원 지식산업센터도 매력적 = 지식산업센터도 오피스텔 대체 상품으로 관심을 끈다.

이 센터는 정책자금이 지원되고 세금이 면제되는 혜택이 있다. 정부에서 주관하는 중소기업 지원사업에 포함돼 있기 때문이다.

정부에서 지원하는 덕분에 대출이자가 3.5%대로 저렴하고 취·등록세는 75%나 감면된다. 재산세도 5년간 50%를 감면해준다. 무엇보다 센터가 매력적인 점은 경기영향을 덜 받는다는 것이다. 이 센터에는 사업을 하는 중소기업들이 들어서다보니 경기가 안 좋아도 창업을 계속하고 기업경영을 이어나가기 때문에 수요가 줄지 않는다.

이 같은 센터는 서울 성수동을 비롯해 △양평 △안양 △성남 등에 있다. 이곳에 들어서는 기업들은 인테리어가 갖춰져 보증금과 월세로 들어왔다가 언제든 빠질 수 있는 일반 오피스텔보다 오래 있을 수 있다는 점이 특징이다.

각 업체는 이곳에 입주하면서 3000만~5000만원의 비용을 주며 인테리어를 할 수 있어서 오래 있게 된다. 이는 곧 장기 수익률로 이어질 수 있어 투자자들을 매혹시킨다. 센터는 이자를 감안하지 않았을 때 연평균 8%대의 수익률을 자랑한다.

센터 투자에 정통한 한 관계자는 “일반적으로 투자자들이 이 상품을 잘 모르고 불안해서 투자를 망설이는 경우가 있다”며 “하지만 학습을 통해 알고 투자를 하면 오피스텔보다 높은 수익률을 거둘 수 있다”고 밝혔다.