[오피스텔 그 불편한 진실] 공급과잉 논란… 오피스텔 옥석가리기

#.자영업자인 김모(49) 씨는 최근 구입한 서울 삼성역 인근 47㎡의 A오피스텔이 효자다. 매달 통장으로 65만원이 입금되는 월세 때문만은 아니다. 역세권 인근 오프스텔로 임차 수요가 많아 2년 후 재계약시 월세를 10만원 인상하는 조건으로 계약한 데다 시세까지 올라 과욋돈 버는 맛이 쏠쏠하기 때문이다. 그는 “강남에 오피스텔을 갖고 있다고 큰 소리도 칠수 있다”고 자랑했다.

#.대기업 임원인 윤모(55) 씨는‘부동산 투자’라고 하면 이가 갈린다. 강남 재건축 아파트 가격이 떨어져서 만이 아니다. 고수익을 거둘수 있다는 말에 혹해 역삼동 인근 B레지던스형 오피스텔 2채를 구입했다가 탈이 난 것. 사업시행자의 레지던스 운영 실패로 수익률이 3%대로 하락했기 때문이다. 그는 “레지던스라는 특수성 탓에 총 6억원 투자금만 묶었다”고 하소연했다.

◇불황 속 히트 오피스텔도 투자 희비 갈려= 이렇듯 오피스텔 투자에도 희비가 엇갈리고 있다. 부동산 불황기에 가장 확실한 틈새 투자 상품으로 각광받고 있는 오피스텔이지만 ‘친구따라 강남가는 식’의 묻지마 투자는 낭패를 볼 수 있다는 얘기다. 특히 최근에는 일부 지역에서 과잉공급 논란까지 벌어지고 있어 투자를 위한 기본적인 상식을 갖추고 있지 않으면 돈을 벌기는 커녕 투자자금 회수조차 어려운 지경에 빠질 수 있다. 부동산 전문가들은 오피스텔 투자에 성공하려면 가장 먼저 ‘공실’을 피해야 한다고 말한다. 아무리 입지가 좋은 오피스텔을 싸게 구입했다고 하더라도 임차인이 없다면 일단 월세를 받아 챙길 수가 없게 된다. 아파트 보다 환금성이 떨어지는 오피스텔이라는 점을 감안하면 임대수입은 커녕 투자자금만 묶일 수 있다는 얘기다. 따라서 전문가들은 오피스텔 투자시 임차인이 확보돼 있는 기존 오피스텔을 매입하는 것도 하나의 투자 기술이 될 수 있다고 했다. 임차인을 확보하지 않았더라도 직장인이나 신혼부부 등 임차인을 쉽게 확보할 수 있는 역세권 물량이라면 투자가 가능하다는 분석이다. 고수익을 보장한다는 말도 조심해야 한다. 특히 레지던스형 오피스텔의 경우 운영에 실패하면 개인투자자가 할 수 있는 일이 제한 적이어서 낭패를 볼 수있다. 장경철 상가 114 이사는 “한류 열풍에 따른 외국인 관광객 증가로 레지던스형 오피스텔이 투자 대상이 됐지만, 전문업체가 호텔 운영을 대행하고 나중에 수익금을 나눠주는 구조라서 운영실패시 개인자자자의 자금의 묶을 가능성이 있다”고 지적했다.

◇“주변 임차시세 조사 필수…기존 오피스텔도 염두”= 최근 신규 오피스텔 공급이 봇물을 이루고 있지만 꼭 새 오피스텔만 겨냥해 투자할 필요는 없다는 게 전문가들의 공통적인 견해다. 이유는 최근 오피스텔의 투자 인기를 타고 분양가가 오르고 있기 때문. 분양가 상승은 바로 수익률 하락이라는 결과를 초래하기 때문에 초기 투자금액만 커지는 부작용이 발생한다는 이유에서다. 따라서 수익률만 높다면 굳이 신규 오피스텔만 고집할 필요가 없다는 게 전문가들의 중론이다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “수익형 부동산에 투자할 때 가장 고려해야 할 항목은 바로 매매가격이다. 이 매매가격에 따라 수익률이 좌우되기 때문”이라며 “지난해부터 강남권에서 분양한 오피스텔의 분양가는 지속적으로 상승한 반면, 강북권의 경우 상대적으로 낮은 편이다. 수익률만 높다면 기존 오피스텔도 염두에 두고 투자처를 물색할 필요가 있다”고 말했다.

투자금액에 맞는 지역과 임차인의 특성도 ‘체크 포인트’다. 투자 목적에 따라 알맞은 오피스텔을 골라야 한다는 의미다. 우선 공실의 부담을 낮추고 높은 월세를 받길 원한다면 서울 강남권 등 직장인 수요가 풍부한 지역이 가능하다. 강남지역은 월 임대료 수준이 33㎡에 90만원 안팎으로 높은 편이기 때문이다. 다만 오피스텔 매입가나 분양가도 상대적으로 비싸 2억원을 초과하는 경우도 적지 않다. 따라서 1억~2억원대에서 투자하고 싶다면 신촌·영등포·여의도 등 서울 도심, 서울 구로·성북 등 대학가와 업무 밀집 지역인 성남 분당 등이 가능하다. 서울 변두리나 외곽 도시라도 지하철역과 가깝고 광역 교통망이 편리한 역세권은 출퇴근이 편리해 배후수요가 두텁은 곳이 적지 않다. 장경철 이사는 “신분당선이나 서울지하철 9호선 연장선 주변 지역을 주목하면 좋다”고 말했다.

◇오피스텔 vs 도시형생활주택 = 오피스텔과 도시형 생활주택은 비슷해 보이지만 적지 않은 차이가 있다. 주거환경 등에서 장·단점이 뚜렷하고 전용률 등도 다르다. 때문에 향후 임대수익률 면에 영향이 있어 투자에 유의해야 한다. 우선 도시형 생활주택은 주택법 적용을 받는, 말 그대로 주택이다. 반면에 오피스텔은 주거용으로 쓸 수 있지만 건축법이 적용되는 업무용 시설이다. 따라서 무주택 세대주나 신혼부부 등은 전용면적 20㎡가 넘는 도시형 생활주택에는 투자를 삼가는 게 좋다는 게 전문가들의 조언이다. 자칫 오랫동안 납입해 온 청약저축통장이나 신혼부부 특별공급 등 무주택자에게 주어지는 값싼 보금자리주택의 청약 기회를 날려버릴 수 있기 때문이다. 도시형 생활주택은 주택이지만 종합부동산세나 양도소득세 중과세 문제는 걱정하지 않아도 된다. 주택임대사업자(용)로 등록해 일정 기간 임대하면 종부세 합산 대상에서 빠지고 양도세도 일반세율이 적용된다. 더불어 취득·재산세 감면 혜택도 받을 수 있다. 단 오피스텔도 지난 4월부터 주택임대사업용으로 등록할 수 있게 돼 세금 혜택 면에서는 우열을 가리기 힘들다는 분석이다.