[경매시장 '온기']근저당…가압류…'권리분석' 통해 리스크 미리미리 체크를

감평서 열람·배당표 작성 필수…반드시 현장 나가 직접 확인을

# 서울 구로구에 사는 김정곤(55)씨는 최근 경매시장이 살아나고 있다는 얘기를 듣고 아파트 낙찰을 고려 중이다. 각종 경매 서적과 경매 정보지를 정독했지만 실전에 나서기엔 아직 부족하다고 느끼는 김씨. 그는 얼마 전 지인의 소개로 ‘경매 고수’라 불리는 최모씨를 만났다. “경매에 성공하려면 어떡해야 합니까?” 다짜고짜 성공 노하우를 묻는 김씨에게 고수 최씨는 이렇게 조언했다. “요즘처럼 경매시장의 분위기가 무르익을수록 분위기에 휩쓸린 고가 낙찰을 주의해야 합니다. 특히 중요한 건 입찰 전에 스스로 권리분석을 할 줄 아는 힘을 길러야 겠죠.” 도대체 권리분석이 무엇이고, 어떻게 해야 하는 걸까?

권리분석이란 부동산의 권리 및 관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사·분석하는 작업을 말한다. 경매에서는 경매 물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰 대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하기 위한 절차다.

경매 물건 중에는 근저당, 가압류, 전세권, 유치권, 법정지상권 등 여러 가지 권리가 복잡하게 설정돼 있는 경우가 있다. 이런 권리들은 대부분 경매낙찰과 동시에 말소되지만 그렇지 않은 것도 있기 때문에 권리분석을 통해 이 같은 리스크를 미리 체크해야 하는 것이다.

◇ 등기부등본 보기 = 경매 물건에 설정된 권리를 분석하기 위해서는 해당 물건의 등기부등본을 봐야 한다. 등기부등본을 보면 대부분의 물건은 건물과 토지로 나눠서 각각의 내역이 기재돼 있다. 그렇지 않은 경우엔 건물만, 또는 토지만 경매에 나온 케이스가 많다. 가장 기초적인 권리분석 방법은 등기부등본 상 기재된 권리들을 설정일 순서대로 나열해보는 것이다. 2008년 1월 설정된 근저당, 2008년 10월 설정된 가압류, 2010년 설정된 전세권(또는 임차권) 등 설정일이 빠른 권리를 리스트의 상단에, 늦게 설정된 권리를 리스트의 하단에 놓아보면 대략적인 채권설정 내용을 파악할 수 있고, 경매 사건에서 중요한 비중을 차지하는 ‘말소기준권리’가 어떤 것인지 알 수 있다.

◇ 말소기준권리 찾아내기 = 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 있다. 말소권리기준들 중에서 등기부상 가장 먼저 등기된 것이 당해 사건의 기준권리가 된다. 이 말소기준권리보다 먼저 등기부에 등재돼 있는 전세권·지상권·지역권·가처분·소유권이전청구권 보전가등기, 임차인 중에서 임대차계약과 주택의 인도·전입신고를 먼저한 임차인이 낙찰자의 인수 대상이 된다. 이들 권리가 말소기준권리보다 뒤져 있으면 낙찰로 인해 말소돼 낙찰자가 인수할 필요가 없게 된다.

등기부상의 예고등기는 말소기준권리보다 앞서 있든 뒤져 있든 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다. 예고등기는 낙찰로 인한 소유권이전 등기시 말소되지 않는 등기이기 때문이다.

유치권은 그 권리의 성질상 등기할 수 없는 권리이고, 목적물을 점유함으로써 주장할 수 있는 권리이기에 역시 말소기준권리와 관계없이 낙찰자가 항상 인수하게 된다. 경매정보상에 ‘유치권 주장’이라는 내용이 표기된 경우 입찰에 신중해야 하는 이유다.

◇ 감정평가서 열람 = 감정평가서는 법원의 위탁을 받은 전문 감정기관이 해당 경매물건의 가치가 어느 정도인지 감정하고 이에 대해 기록한 보고서다.

감평평가서에는 해당 물건의 공시지가 및 감정지가, 건물 감정가 등 가격 정보와 물건 주변의 교육이나 교통, 주거 여건에 대한 분석, 물건 평면도 등 상세 정보가 들어 있다. 이 자료를 통해 실제 입찰의 1차 결정을 내릴 수 있기 때문에 반드시 열람을 해야 권리분석에도 무리가 없다.

◇ 각 권리별 채권액 파악하기 = 물건에 설정된 각 권리를 보면 해당 물건에 대해 회수해야 할 채권액이 함께 기재된 경우가 일반적이다. 앞서 작성한 채권 리스트에 맞춰 금액을 기재해보면 쉽게 파악할 수 있다. 채권액을 파악하는 이유는 경매낙찰 후 매각대금의 배당을 예상해보기 위해서다.

◇ 예상 배당표 작성 = 각 경매사건의 매각 후 배당을 예상해봐야 하는 이유는 경매청구자의 목적(채권 회수)을 충족시킬 수 있을지를 미리 알아야 하기 때문이다. 법원은 경매사건의 진행 결과, 경매 청구자의 채권 순위가 늦어 배당금이 적거나 없을 경우 ‘무잉여’ 상황으로 간주하고 직권 취소할 수 있다. 이런 내용을 모르고 입찰했다가 경매가 취소될 경우 경매 참여를 위해 투자한 비용과 시간을 낭비할 수 있기 때문에 예상 배당표 작성은 상당히 중요한 과정이다.

이상의 과정이 경매물건 권리분석의 가장 기초적인 절차다. 그러나 경매사건에 따라 등기부등본에 기재되지 않은 권리가 추가로 존재하거나, 반대로 설정된 권리의 성립 여부가 불분명해 직접 조사를 해봐야 하는 경우가 다수 존재한다. 따라서 서류상 권리분석이 1차 완료되면 반드시 현장에 나가 인근 중개업소에 들러 내용을 재확인해보고 추가 정보를 수집하는 노력이 필요하다.

※도움 : 부동산태인 정대홍 팀장