[수도권 부동산 '송도發 훈풍'] 전문가진단… 송도 훈풍 예상지역 vs.사각지대

인천 송도 부동산 시장이 들썩이고 있다. 지난달 송도가 국제기후기금(GCF) 사무국 유치에 성공하면서부터다. 쌓였던 미분양 아파트가 속속 팔리고 분양가보다 가격이 낮았던 기존 매물이 자취를 감췄다. 경매시장에는 이 지역 아파트를 찾는 투자자가 많아졌다. 이에 수요자들은 송도에서 촉발된 시장 회복세가 서울이나 수도권 등 주요지역으로 번져 나갈 가능성에 대해 촉각을 곤두세우고 있다.

이에 이투데이는 4인 부동산 전문가의 의견을 통해 송도발 훈풍 예상지역과 사각지역을 점검하고 향후 부동산 시장을 전망해 봤다. 먼저 전문가들은 송도는 물론 청라 김포 인천 등 주변 지역도 이번 송도발 투자열기의 수혜지역이 될 것이라는 의견을 제시했다. 위치적으로 가까운 인천과 수도권 서북부 지역부터 온기가 퍼져 중장기적으로 서울지역도 일부 영향을 받을 것으로 판단했다. 다만 영종 신도시는 최근 부동산 침체의 골이 너무 깊어 거리가 가까운데도 훈풍 사각지대로 분류됐다.

특히 전문가들은 GCF 유치 성공이 대한민국 전체의 호재라는 점에서 부동산 시장의 악재가 될 가능성은 전무하다는 의견을 내놨다. 이 밖에 최근 시장에서 나오는 바닥 논란에 대해서는 아직 바닥을 다지는 중으로 대선 불확실성이 가시고 차기 정부 부동산 대책이 효과를 발휘하는 내년 2분기부터 시장이 서서히 살아날 것이라고 분석했다.

▲부동산부테크연구소장 김부성.

-송도발 시장 회복세의 훈풍 예상지역과 그 이유는.

△(김부성 부동산부테크연구소 소장) 먼저 송도와 인접한 인천지역 일대가 수혜를 받게 될 것이다. 이들 지역은 송도와 지리적으로 가깝기 때문에 송도의 영향을 가장 밀접하게 받는 지역이라 할 수 있다. 청라지구도 온기가 돌 가능성이 크다. 인천경제자유구역 중 송도와 함께 금융허브 도시로 송도와 같이 동반 발전이 가능하기 때문이다. 한발 더 나가가면 김포한강 신도시도 주목해야 한다. 제2외곽순환도로 개통시 송도와의 접근성이 크게 개선되고, 저평가 인식에 따른 일부 수요유입 가능한 쾌적한 서북부 신도시라는 점이 작용할 것이다.

△(박상언 유엔알 컨설팅 대표) 송도신도시 자체 미분양과 신규 아파트시장에 호재로 작용할 전망이다. 아직까지 송도를 강남 등 다른 수도권지역과 비교할 때, 투자 매력이 좀 떨어지는 건 사실이다.인천 경인지역에선 송도를 제일로 치지만 강남에 비교해서는 교육과 문화 면에서 많이 열세였는데 GCF 사무국 유치를 계기로 국제도시로 한층 업그레드 될 전망이다. 호재가 전국에서 최악이라고 할 수 있는 인천 부동산시장에 긍정적인 영향을 줄 것은 분명하다. 다만 투기 자본이 너무 급격하게 몰리면 차후 급락 위험성이 도사릴 수도 있다는 점을 생각해야 한다.

△(안명숙 우리은행 부동산 PB팀장) 일부 분양 예정인 단지에서 청약 열기 또는 마케팅의 효과를 보고 있을 뿐 시장에서는 본격적인 상승이나 훈풍이 확인되지 않는다. 부동산 114 자료를 보면 지난 2주간 송도의 아파트 매매가는 0%로 보합세를 유지하고 있다. 다만 향후 GCF 개발이 가시화되면서 유입인구가 크게 늘어나게 되면 송도와 인접한 영종도, 인천 연수구 등의 전셋값 상승→ 매매 상승도 장기적으로 기대할 수 있을 것으로 보인다.

△(함영진 부동산써브 부동산연구 실장) 찻잔 속의 태풍처럼 국지적인 호재에 그칠 것이다. 송도국제도시 내의 미분양 물량과, 중소형 평형 위주의 급매물, 또는 오피스텔 분양에 관심이 국한될 것으로 보인다. 따라서 수도권 여타 지역으로 가격 상승 전이효과를 기대하기 어렵다고 본다.

▲유엔알 컨설팅 대표 박상언.

-반대로 훈풍 사각지대가 있다면. 그 이유는.

△(김부성 소장) 기본적으로 훈풍 사각지대라는 말은 어패가 있다. 왜냐면 GCF 사무국 유치라는 호재가 송도만의 호재가 아닌 대한민국 전체의 호재라고 봐야하기 때문이다. 이번 호재로 수혜를 받는 지역은 있어도 피해를 볼 지역은 없다고 봐야 옳다. 어느 지역에든 악재로 작용할 가능성이 없다는 의미다. 인천이나 서울, 수도권 서북부를 제외한 지역들은 호재의 영향을 약간 덜 받는다는 얘기가 더 맞는 표현이라고 본다.

△(박상언 대표) 주변인 청라신도시와 영종하늘도시에도 영향을 줄 수 있지 않을까라는 궁금증을 보이는 이들이 많다. 지금까지 인천지역 부동산은 송도가 먼저 오르면 주변지역까지 오르는 현상을 보여왔지만 영종·청라지구는 부동산 시장이 너무 열악해 온기가 전달되기까지는 오랜 시간이 걸릴 것이다.

△(안명숙 팀장) 송도의 인기가 높아지면 인접한 영종도, 나아가 청라 등의 신도시도 관심이 높아질 것으로 보인다. 다만 인천 구도심의 경우 송도와 거리가 멀고 생활권역이 다르기 때문에 다소 차별성을 보일 것으로 보인다.

▲우리은행 부동산 PB팀장 안명숙.

-송도발 훈풍이 수도권 등 부동산 시장을 살리는 효과를 발휘할까.

△(김부성 소장) 먼저 송도부터 온기가 돌기 시작할 것이다. 실제 최근 미분양 아파트가 속속 팔리고 급매물이 사라지고 있다. 시장이 살아나기 시작했다는 의미다. 이렇듯 송도 부동산 시장 가격이 올라가면 수요자들은 값이 오른 송도보다는 주변인 김포나 청라로 눈을 돌릴 가능성이 크다. 그렇게 되면 점점 주변 시장까지 온기가 퍼져 수도권 전체에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

△(박상언 대표) 단기적인 관점보다 중장기적으로 보면 수도권 전체에 활력을 가져다줄 가능성이 크다. 일단 그간 외국기업 유치에 실패해 이름뿐인 국제도시란 조롱을 듣던 송도가 GCF 유치를 신호탄 삼아 국제환경녹색금융, 환경기술의 국제도시로 도약할 수 있는 발판을 마련했고, 이에 따라 부동산 시장도 시간이 갈수록 활력을 찾을 것으로 본다. 특히 GCF 사무국 유치를 필두로 계획대로 외국기업 유치가 봇물을 이룬다면 송도는 강남부럽지 않은 명실상부한 국제도시가 될 가능성도 있다.

△(함영진 실장) 단기적으로 지역 내 미풍에 머물 것으로 보인다. 지난 2003년부터 진행된 경제특구 사업은 인천을 국제도시로 발전시킬 성장 잠재력을 갖췄지만 여의도의 70배 규모 등 단일지역에 개발 사업이 과도하게 진행되는 모습이다. 유로존 문제 등 글로벌 금융위기까지 더해지며 외자유치도 쉽지 않은 상황인데다, 사업비 조성을 주거지 분양으로 풀면서 인프라 없이 주택단지만 조성되는 문제점이 양산되고 있다. 특히 송도(비즈니스 IT·BT), 영종(물류, 관광), 청라(업무·금융, 관광레저, 첨단산업) 등 애초의 확연한 개발 방향성도 최근 들어 모호해지고 있어 대책이 시급하다.

▲부동산써브 부동산 연구실장 함영진.

-최근 부동산 바닥 논란에 대한 입장과 향후 시장 전망은.

△(김부성 소장) 적어도 바닥에 임박했거나 바닥을 다지는 중으로 판단한다. 늦어도 대선 불확실성이 해소되는 내년 상반기부터는 초저금리와 전세가격 급등으로 인한 매수세 전환 증가로 바닥을 본격적으로 칠 것으로 전망한다.

△(박상언 대표) 차기 정부의 부동산 정책 효과가 나오면 2분기부터 부동산시장이 조금씩 살아날 것으로 보인다. 최근 오피스텔 시장 훈풍이 내년에도 계속될 것이다. 현재 오피스텔은 서울 강남과 강북 각각 4~5%, 5~6%가량의 수익률을 보이고 있다. 내년에도 저금리 기조가 계속될 것으로 보여 금융자산 투자보다 오피스텔 등에 대한 투자가 유리할 것으로 전망된다.

△(안명숙 팀장) 전반적인 경기 상승을 주도할 지표가 확인되지 않는다. 취득세 감면 조치가 연내 종료되면 내년 상반기 다시 약세로 돌아설 가능성도 있어 아직 바닥을 논하기 어렵다.

△(함영진 실장) 내년 초 거래 공백으로 가격 조정이 반복되는 고비가 한차례 더 있을 것으로 보인다. 내년 상반기까지 시간이 좀 더 필요하다는 얘기다. 향후 국내외 거시경제가 얼마나 빨리 회복되느냐가 주택시장 바닥 탈출 시점을 좌우하는 최대 변수가 될 것 같다. 최근 전세가격이 움직이는 지역에서 저가 매수세가 유입되고 있지만, 연말까지 한동안 세제 혜택을 보려는 반짝 거래량 회복에 그칠 확률이 높다. 평년에 비해 거래량이 30~50% 이상 빠진 지역이 많아 당분간 바닥을 다지면서 횡보할 가능성이 높다. 특히 내년 신정부 출범이 본격화되는 연초, 규제 완화의 공백기도 있어 바닥을 점치긴 이르다고 본다.