[부동산 투자 新패러다임]임대형 오피스텔 전성시대… 수익 부동산 대표상품으로 우뚝

▲1~2인 가구 증가와 아파트 투자 감소 등으로 오피스텔이나 소형주택 등 수익형 부동산이 틈새상품으로 투자자들의 각광을 받고 있다. 사진은 최근 대우건설이 서울 천호 역세권에서 분양한 천호역 한강 푸르지오 시티의 견본주택 내부 전경.

‘오피스텔 전성시대’다. 전국 곳곳에서 찬밥 신세를 면치 못하고 있는 아파트와 달리 수익형 부동산인 오피스텔은 평균 청약 경쟁률이 수십대일에 이를 정도로 폭발적인 인기를 누리고 있다. 부동산 시장을 이끄는 ‘대표 상품’이라고 해도 과언이 아니다. 이에 건설사들도 너도나도 시장에 뛰어들고 있다. 실제 공급예정물량까지 하면 올해에만 약 2만5000가구 이상이 공급될 것으로 보인다. 과거 1기 신도시와 강남권 등 오피스타운이 인접한 곳에 한정되던 오피스텔의 입지조건 역시 신도시, 주요 역세권 등으로 확산되고 있다는 점도 눈이 띈다.

◇저금리시대…강남 아파트 팔아 오피스텔 사 = 오피스텔이 인기를 누리는 가장 큰 이유는 소액으로 투자가 가능하다는 점이다. 소형 오피스텔이나 비강남권 오피스텔의 경우 1억원 안팎의 자금으로 투자가 가능하다. 통상 상가 투자시 최소 3억원 이상의 자기 자본이 있어야 한다는 점을 감안하면 다양한 연령대의 다양한 계층이 쉽게 접근할 수 있다는 장점이 있다는 것이다.

‘시세차익형’에서 ‘임대수익형’으로 부동산 투자 패턴이 변하고 있다는 점도 주목해야 하다. 아파트 투자가 붐을 이룰 당시에는 시세차익이 있기 때문에 사두면 오른다는 심리에 따라 단기 형태의 투자가 많았다. 그러나 최근에는 아파트 시장이 얼어붙으면서 매월 고정적인 임대수입을 얻을 수 있는 수익형부동산이 상대적으로 각광을 받고 있다.

아울러 금리가 급격히 낮아지고 있다는 점도 작용하고 있다. 최근 한국은행이 잇따라 기준 금리를 낮추면서 예금금리가 3%대까지 떨어지고 있는 것. 따라서 지역에 따라 연 6%이상 수익률을 올릴 수 있는 오피스텔에 부동자금이 몰리고 있는 것이다. 노후를 대비해 강남 아파트를 팔아서 오피스텔을 사는 이들이 늘고 있다는 말이 시장에서 공공연히 퍼지고 있을 정도다.

1기신도시 등에서의 오피스텔 성공사례도 한몫 했다. 지난 2000년대 초반 일산, 분당, 부천 등에 공급된 오피스텔은 풍부한 임차수요로 인해 안정적인 임대수입과 매매가 상승으로 이어졌다. 고소득자가 많은 강남권에서는 고급 오피스텔 분양이 성공을 거뒀다. 특히 지하철 3호선과 맞물려 있는 일산 주요 지역과 분당선 주요 역세권 주변 오피스텔은 주거+사무실 임대수요가 넘쳐나면서 지금까지도 높은 인기를 누리고 있다.

◇세종시·송파구·수서역·송도 등 일대 눈여겨봐야 = 오피스텔 투자에도 양극화 현상이 나타나고 있다. 최근 공급과잉 조짐이 시장에서 나타나면서 투자자들이 몰리거나 임대 수요가 많은 지역 위주로 수익률이 높고, 공실 위험도 적다는 얘기다.

부동산 정보업체 에프알인베스트에 따르면 2012년 하반기 현재 서울 시내 오피스텔 평균 연수익률은 6.04%이다. 지역별로는 금천구(7.1%), 강북구(6.8%), 성동구(6.7%) 등이 높게 나타났다. 올 해 들어 수익률이 가장 많이 오른 지역은 마포구(5.7~6.2%)로 조사됐다. 반면 강남지역은 강북에 비해 상대적으로 수익률이 낮아 양극화 현상을 보이고 있다.

수도권은 분당(6.68%)과 일산(6.37%)이 강세를 보이고 있는 반면, 송도 광교 등 개발이 진행중인 지역은 대체로 수익률이 낮았다. 전문가들은 앞으로 교통, 개발 프로젝트 등으로 인구의 유입이 예상돼 임차인 수요가 풍부한 지역을 노려야 한다고 말하다.

대표적인 지역이 정부청사가 이전하는 세종시다. 세종시는 현재 아파트 전세물량이 부족할 정도로 입주계층이 많고 공무원 1인 수요도 많아 오피스텔 인기가 높다. 서울 송파구 일대도 눈여겨볼만 하다. 강남권과 가까우며 교통여건이 좋고 문정법조타운, 위례신도시 등 향후 개발호재가 많아 가치상승도 기대가 되고 있다.

송도지역도 관심을 가져볼만 하다. 국제기후기금(GCF) 사무국 유치 호재를 만난 데다 한동안 진척이 없던 수도권 광역철도(GTX) 개발까지 확정되면서 상가나 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산의 관심도 높아지고 있다. 수서일대도 더블호재로 관심이 높은 지역중 하나다. 서울~평택 간 수도권 고속철도(KTX) 종착역으로 수서역이 확정되면서 관심이 높아지고 있다. 수서~강릉을 잇는 복선철도사업도 확정돼 2015년 이전 착공 예정으로 상권에 기대감을 더해주고 있다.

분당선 연장선, 신분당선 연장선 지역 등도 인구 유입과 상권 형성에 대한 기대감을 높이고 있다. 특히 잇따른 ‘교통 호재’로 수원역 상권도 들썩이고 있다. 2013년 말에는 서울 왕십리와 수원을 잇는 지하철 분당선, 현재 역 앞에서 공사가 한창인 수인선 복선전철은 2015년 말 개통한다. 하루 최대 20만명인 수원역 유동인구는 4~5년 뒤에는 30만명까지 늘어날 전망이라 오피스텔 수요 증가가 예상된다.

◇‘청약률 부풀리기’ 조심…분양가 거품도 유의 = 오피스텔도 무턱대고 투자했다가 낭패를 볼 수 있다. 특히 청약경쟁률이 높다고 해서 분양률 또한 높다고 장담할 수 없다는 점에 유의해야 한다. 아파트와 달리 오피스텔은 한명이 여러실의 오피스텔에 청약할 수 있기 때문에 경쟁률에 거품이 낄 가능성이 크기 때문이다. 여기에 인기가 높은 지역에 공급되는 오피스텔은 분양가에도 거품이 끼어 있을 가능성도 있어 주의해야 한다. 공급이 일시에 많이 늘어나는 지역도 피할 필요가 있다.