[부동산 2012]③전국 오피스텔 임대수익률 6% 붕괴

올해 ‘상고하저’ 패턴 나타나…내년 초과공급에 가격하향 안정화 전망

올해는 지난해와 마찬가지로 오피스텔 매매가격 상승세가 이어지면서 상대적으로 임대수익률은 하락하는 경향이 나타났다. 전국 오피스텔 임대수익률은 6%대가 무너졌다.

또 하반기부터는 글로벌 경기침체 우려가 높아지는 등 투자자들이 관망세로 돌아섰고 이 때문에 매매가격과 월세가격이 동반하락했다.

내년에는 최근 2년 동안 크게 늘어났던 오피스텔 분양물량의 입주에 더해 도시형생활주택의 본격적인 입주시작으로 수요보다 공급이 앞서는 공급초과에 따른 매매가격과 임대수익률의 하향 안정화 추세가 이어질 것으로 전망된다.

부동산114에 따르면 올해 오피스텔 거래시장은 상반기와 달리 하반기에 가격상승이 둔화됐다. 지난 1월부터 5월까지는 매매·전세·월세가격 모두 강보합의 흐름을 나타냈지만 6월 이후 하반기에 들어서면서 전세가격을 제외한 매매가격과 월세가격이 약세의 흐름으로 돌아섰다.

전세가격은 임대중심의 오피스텔 시장에서 상대적인 희소성이 부각된 것으로 보이지만 매매와 월세가격은 경기침체 우려감이 더 크게 작용하면서 투자심리가 저하됐기 때문이다.

전국 연간 오피스텔 임대 수익률은 2012년 들어 전년 대비 0.06%P 떨어진 5.95%로 하락했다.

올해 서울지역은 평균 3.3㎡당 매매가격이 1010만원까지 높아졌지만 임대료는 매매가격 상승 추세를 따라가지 못해 높은 수익성을 기대하기 어렵다. 이 때문에 투자자들은 낮아진 임대 수익률을 방어하기 위해 노후화된 단지라도 가격이 저렴한 오피스텔을 찾아 투자하려는 수요가 늘고 있다.

올해 오피스텔 임대수익률은 △전국 5.95% △서울5.5% △경기 5.99%로 4년 내 최저 임대수익률을 나타냈다. 특히 전국 수익률이 6%이하로 떨어지면서 투자자 입장에서는 오피스텔에 대한 적극적인 투자포지션을 취하기 어려운 상태다. 게다가 매매가격마저 오르면서 투자에 따른 위험부담은 어느 때보다 높아졌다.

2009년 이후 오피스텔과 함께 수익형부동산의 주축을 이루고 있는 도시형생활주택 입주가 내년부터 본격화되면서 수익형부동산에 대한 초과공급이 예상됐다.

인허가물량을 기준으로 보면 도시형생활주택은 △2009년 1688가구 △2010년 2만529가구 △2011년 8만3859가구 △2012년(10월 기준) 9만6300가구로 늘어났다.

도시형생활주택의 특성상 공사기간이 6개월~1년으로 짧아 올해 상반기 이전까지 인허가를 받은 물량의 대부분은 내년 중에 입주가 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

이 때문에 2013년에 2배 이상(12년 1만2728가구, 13년 3만497가구 예정) 늘어나는 오피스텔 입주와 더불어 초과공급 문제가 시장의 화두로 작용할 가능성이 높다. 내년 오피스텔 가격시장이 하향안정의 추이로 전망되는 주요 이유다.

최근 소형 오피스텔 수요가 꾸준한 편이다. 다만 금융 위기의 여파가 부동산 경기의 장기적인 침체를 가져와 재투자할 곳이 마땅치 않아 오피스텔 보유자들이 물건을 끌어안고 있어 투자할 물건이 많지는 않다.

나오는 매물도 높은 가격에다 수익성이 떨어지는 물건이 대다수여서 저렴한 물건을 찾으려는 수요가 해소되지 못하고 있다. 이 때문에 내년에는 신축 오피스텔보다는 가격이 저렴하고 임대 수익률이 높은 노후화된 단지에 임대수익을 노린 투자가 몰릴 것으로 보인다.

다만 이러한 노후화된 단지를 투자하려면 투자할 단지 주변으로 공급량이 얼마나 증가할지 사전에 체크해야 한다.

또 저렴한 투자 물건을 찾기 어렵다면 경매를 통해 투자하는 것도 방법이다. 경매 물건을 통해 시세보다 싸게 매입하면 임대 수익률이 높아질 뿐 아니라 시세 차익도 기대할 수 있다.

정부대책을 통해 지난 4월 말부터 오피스텔도 매입임대주택으로 등록이 가능해져 임대주택으로 등록하면 신규 분양 오피스텔에 한해 면적별로 취득세 감면이 가능하다. 기존 오피스텔도 재산세 감면, 종부세 중과배제 등 다양한 세제혜택이 가능하다.

이로 인해 신규 청약시장은 당분간 호조를 보일 것으로 보인다.

세종시, 판교 등 투자 유망지역에는 전매제한 없어 단기차익 노린 청약 수요 몰릴 것으로 예상된다.

하지만 장기 임대목적이라면 지역 공급상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 부동산114는 조언했다.