[주택경기 언 땅 녹을까]아파트 매매·재건축시장은 ‘울상’… 전세시장은 ‘안도’

2012 부동산 결산

올 한해 아파트 매매시장은 침체기를 겪은 반면 전세시장은 안정세로 돌아선 것으로 분석됐다. 이는 유럽발 세계 경제위기로 인해 매수심리가 살아나지 못했기 때문이다.

그러나 새 정권이 출범하는 내년 아파트 시장은 하반기부터 서서히 회복될 것으로 전망됐다.

20일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 한해 아파트 매매시장은 지난 9월 한시적 취득세와 미분양주택 양도세 감면 등 세제 혜택으로 거래량이 늘었지만 지난해 수준에 미치지 못한 것으로 분석됐다.

올해 아파트 거래시장은 지난해 같은 기간보다 26% 감소했다.

올 초부터 시작된 유럽발 재정위기의 공포가 쉽게 해소되지 못하면서 불안정한 국내외 경제시장으로 매수 심리가 크게 위축됐기 때문이라고 부동산114는 설명했다.

◇수도권 아파트매매 거래 ‘뚝’ = 수도권의 아파트 매매시장은 3년 연속 하락세가 이어졌다.

작년까지 매매거래 상승세를 이어갔던 지방, 광역시도 한풀 꺾이며 전국적으로 2.88% 하락으로 돌아섰다.

지역별로 살펴보면 서울(-5.2%), 1기신도시(-5%), 수도권(-3%), 광역시(-0.48%) 순으로 떨어졌다.

서울은 강남(-7.98%)과 송파(-6.99%), 서초(-6.43%), 양천(-5.93%) 등 강남권 4개 자치구에서 많이 하락했다.

신도시는 1, 2기 신도시 전 지역이 떨어졌다. 특히 판교(-10.24%)가 가장 많이 하락했다.

수도권은 2년 연속 과천이 -9.05%로 가장 많이 하락했다. 정부청사의 세종시 이전이 가장 큰 원인으로 꼽혔다.

이 외에도 지난해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 부산(-0.98%)이 하락했다. 또 대전(-2.28%), 경남(-0.53%), 전북(-0.51%)도 떨어졌다.

지방은 2009년 하반기 이후 2년간 가격 상승에 대한 부담과 아파트 매수 수요의 소진으로 하향 안정세로 돌아섰다. 지방은 1.26% 상승했다.

◇올해 재건축 시장 침체도 여전 = 재건축 시장은 전년도보다 하락폭이 커 서울은 -9.19%, 수도권은 -6.25% 등의 변동률을 나타냈다.

서울 자치구별로는 강동(-13.13%), 강남(-10.39%), 영등포(-10.39%), 노원(-9.82%), 송파(-8.96%), 서초(-6.74%)등 순으로 떨어졌다.

또 재건축 시장의 침체를 해결하기 위해서 정부는 규제 완화 대책을 내놓았다. 하지만 예상치 못한 서울시의 공공성 회복과 뉴타운 구조조정 등 정책 변화로 사업지연과 수익성 악화 우려의 불확실성이 커지며 투자심리가 살아나지 못했다.

게다가 강남권 재건축 아파트 가격은 2008년 금융위기 수준으로 하락했다. 재건축 아파트의 3.3㎡당 가격이 4년 전 금융위기 때의 최저치인 2897만원보다 더 떨어져 2867만원을 기록했다.

가격 하락세가 깊어지면서 시장에선 ‘바닥론’이 대두되는 가운데 정부는 9·10 대책으로 연말 취득세 감면혜택을 발표했다.

지난 9월 24일부터 시행 이후 서울 재건축 시장 강남·송파 지역의 거래량이 10월부터 반짝 증가했다. 거래량은 증가했지만 가격은 여전히 약세이며 인근 지역으로 매수 심리 회복을 확산시키지 못했다.

◇불황 속 전세시장만 안정세로 돌아서 = 아파트 전세시장은 예년보다 상승폭이 둔화되며 안정세를 나타냈다.

올해 전세시장은 3년간 이어진 전셋값 고공행진이 다소 누그러져 전국 평균 2.16% 상승했다. 지역별로는 서울1.33%, 신도시0.62%, 수도권 1.71%, 광역시 2.51%, 지방이 3.92%로 올랐다.

이는 3년 동안의 전세가격 급등으로 전세가격 수준이 최고점에 도달했고 가격 부담으로 이사보다는 재계약 수요가 늘었기 때문으로 분석됐다.

서울 입주물량은 전년도보다 절반 가량 줄었지만 수도권 지역의 입주물량이 증가하고 대체상품인 오피스텔과 도시형생활주택 및 다가구 등 주택 공급이 늘어난 영향도 작용했다.

하지만 세입자들이 체감하는 전세가격은 여전히 부담이 높은 상황이고 국지적인 전세가격 상승은 여전히 나타났다. 하반기 들어 서울에선 송파, 서초지역의 대단지 재건축 이주수요가 발생하고 지방은 세종시 공무원 이주가 본격적으로 이뤄지면서 전세가격이 올랐다.

한편 올해 아파트 거래량(10월까지)은 2006년 이후 최저치인 전국 54만2091건이 거래됐다. 전년동기대비 26% 감소한 수치다. 아파트 거래시장은 실수요자 위주의 저가 매물 위주로 움직였다.

◇내년 아파트 공급 늘고 부동산 시장 회복 기대 = 내년 새아파트 공급 시장은 물량 감소에 따른 전세 물량 부족이 조금이나마 해소될 전망이다. 내년 전국 입주물량은 2012년 대비 5.5% 늘어난 18만5262가구다. 입주물량은 경기도와 인천을 제외하고 서울, 지방 광역시에서 증가한다.

서울은 서초”강남보금자리지구와 송파 위례신도시, 지방광역시는 혁신도시 공공물량이 본격적으로 입주가 예정돼 있기 때문이다.

또 내년은 새정권의 부동산 활성 정책에 대한 기대감으로 하반기부터 서서히 아파트시장이 회복될 것으로 예측됐다.

부동산114는 상반기는 세제혜택 종료로 거래 감소와 새정권 출범으로 약세가 이어지겠다고 설명했다. 하반기 들어서 신정부의 부동산 대책과 유럽의 재정위기, 미국의 재정절벽 불안 요소가 해소되며 매수심리가 살아날 가능성이 높다고 덧붙였다

함영진 부동산114 리서치연구센터장은 이달 초 한 세미나에서 “내년 상반기는 새 정부의 부동산정책 마련시기이기 때문에 침체가 지속될 것으로 보인다”면서도 “그러나 새 정부의 재정적 지원이 뒷받침되고 주택 공급량이 늘고 내수경제가 살아난다면 하반기부터는 부동산 경기가 살아날 것으로 전망된다”고 말했다.