[수도권 전세 공포]박근혜 행복주택 프로젝트… 국민 집 갈증 풀어줄까

‘하우스푸어’·‘랜트푸어’새정부 과제

박근혜 당선인의 인수위원회 구성이 마무리 되면서 새 정권이 내놓을 부동산 대책에 국민들의 관심이 모아지고 있다.

박 당선인은 지난 대선 후보 당시 하우스푸어와 랜트푸어에 대해 △보유주택 지분매각제도 △주택연금 사전가입 제도 △행복주택 프로젝트 △목돈 안드는 전세제도 △보편적 주거복지 △영구임대주택 관리의 공공성 강화 등을 공약한 바 있다.

당선인의 부동산 공약 핵심은 거래 활성화와 서민주거복지로 크게 나뉜다.

특히 주택가격 하락과 전세값 폭등으로 고통받고 있는 ‘하우스푸어’와 ‘랜트푸어’의 해결책으로 공약한 ‘보유주택 지분매각제도’와 ‘목돈 안드는 전세제도’의 실효성에 관심이 집중되고 있다.

하지만 일각에서는 이 같은 공약이 예산 등의 문제로 모두 이뤄질 수는 없을 것이란 전망이 나오기도 해 인수위에서 어느 수준까지 정책이 수정될지도 관심사다.

▲출범을 한 달여 앞둔 박근혜 정부는 민생경제 살리기 과제 중 하나인 부동산거래 활성화를 위해 하우스푸어, 렌트 푸어 문제를 우선적으로 해결해야한다. 사진은 최근 수도권에서 신축중인 아파트 공사 현장.(사진=연합뉴스 제공)

◇ ‘행복주택 프로젝트’…철길 위에 임대 20만호 건설

박 당선인의 주거문제 핵심 공약은 ‘행복주택 프로젝트’다.

행복주택이란 철도부지 상부에 인공대지를 조성하고 그곳에 아파트, 기숙사, 상업시설을 건설하는 신개념 복합주거타운 정책을 말한다. 즉 사유토지를 매입하지 않고 국유지에 대해 낮은 토지사용료를 납부해 기존 시세 보다 절반 가량의 저렴한 보증금과 임대료로 주택공급을 가능하게 한다는 설명이다.

또 이 같은 방식으로 임대주택과 기숙사를 임기내인 5년간 약 20만호까지 건설할 수 있을 것으로 내다보고 올해 하반기부터 시범적으로 5개소, 1만 가구를 착공할 예정이다.

박 당선인의 ‘행복주택 프로젝트’는 2011년 한국교통연구원이 내놓은 철도부지 복합개발안에 포함된 내용과 유사하다. 당시 연구원이 내놓은 개발안에는 신촌역과 영등포역, 신도림역 등 서울지역 철도부지 6곳을 개발해 아파트와 도시형생활주택, 기숙사 등 총 1만4000여가구의 주택을 짓는 구상이 담겨 있었다.

이와 함께 박 당선인은 ‘하우스푸어’들이 주택의 일부 지분을 한국자산관리공사 등 공공기관에 매매하고, 집주인들은 매각대금으로 대출금 일부를 상환하도록 하는 ‘보유주택 매각제도’도 공약한 바 있다.

이 제도는 주택은 소유하고 있으나 원리금 상환 부담으로 고통을 겪고있는 계층이 주택매각이 곤란해 집을 포기해야 하는 상황이 발생할 경우 ‘하우스푸어’가 소유한 주택의 일부지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해서 임대료를 지불하며 계속 거주할 수 있는 제도다.

또 전세보증금이 급등하면 갑자기 목돈을 마련해야 하는 서민들의 고통이 커지고 있다는 판단에 따라 ‘목돈 안드는 전세제도’를 공약해 집주인(임대인)이 전세보증금 해당액을 본인의 주택담보대출로 조달하면 대출금 이자는 세입자(임차인)가 납부·부담하는 정책도 내놨다.

◇ 당선인 부동산 공약, 현실에서도 가능할까?

주거복지 분야는 박 당선인이 부동산 공약 중 가장 공을 들이고 있는 부분이기 때문에 다양한 정책들이 쏟아져 나왔다.

그러나 일부에서는 이러한 정책 중 ‘보유주택 지분매각제도’, ‘주택연금 사전가입제도’ 등은 대출 이자를 내는 대상만 바뀔 뿐 하우스푸어의 근본 고민을 해소할 수 없는 정책이라고 비판한다.

또 제도의 실효성을 갖기 위해서는 지분에 대한 임대료가 기존 대출 이자보다 낮아야해 현실성이 떨어진다고 주장한다.

특히 ‘하우스푸어’의 소유 주택은 대부분 중대형이지만 박 당선인의 ‘주택연금 사전가입제도’는 수도권 6억원 이하, 기타지역 3억원 이하 주택으로 한정해 실효성이 적다는 지적도 나오고 있다.

게다가 ‘랜트푸어’와 관련된 공약 중 ‘행복주택 프로젝트’는 15조원 이라는 막대한 사업비 조달 방안과 인공대지 조성에 대한 기술적 연구가 향후 과제로 남아있다.

‘목돈 안 드는 전세제도’는 세입자가 전세를 사는 데 집 주인이 은행에서 돈을 빌리는 것이 타당한가에 대한 의문도 제기됐다. 이는 겉만 전세일 뿐 실제로는 주인이 빌린 돈에 대해 이자를 대납하는 일종의 월세 개념이라는 것이다.

이와 관련해 경제정의실천시민연합은 대선 당시 “박근혜　후보의 경우 부동산 시장 및 주택문제의 진단이 잘못 파악돼 해법 또한 잘못됐다”며 “전·월세 대책인 ‘목돈 안드는 전세제도’에 대해 대출한도 감소, 세입자의 이자 미납에 대한 우려 등으로 주택소유자들의 참여 가능성이 낮다”고 평가한 바 있다.

또 한 부동산 정보업체 관자는 “공약대로만 된다면 얼마나 좋겠느냐”며 “예산과 여건 그리고 정치적 논리가 결합되면 좋은 공약도 힘을 받기 어려운 것이 현실”이라고 지적했다.

한편 부동산 정보업체들은 대출금을 갚지 못하는 ‘하우스푸어’가 157만 가구에 육박할 것으로 추정하고 있다.