최저 임대수익 보장 오피스텔, 수익 등 꼼꼼히 따져라

고정수익 파격 조건 내걸어…"장기적 수익여건 꼼꼼히 살펴봐야"

오피스텔 시장에 임대수익 보장제가 속속 도입되고 있다.

사업주체가 일정 기간 고정수익을 보장해 주는 것으로 투자자들의 수익률 우려를 덜어준다는 것이 장점이다. 그러나 과잉 공급과 수익률 저하에 따른 마케팅 전략인 만큼 제대로 알아보고 투자해야 실패하지 않는다는 전문가들은 조언했다.

1일 업계에 따르면 현대산업개발이 분양 중인 오피스텔 '송파아이파크'가 2년 동안 월 임대료를 돌려주는 임대보장제를 실시하기로 했다. 스튜디오 타입의 전용면적 25~29㎡ 전가구를 대상으로 1개월 단위로 최대 97만5000원까지 차등 적용하는 조건이다.

현대산업개발 관계자는 "오피스텔 임대수익 보장제 실시로 준공 후 입주시점에서 임대 수요를 찾지 못해 애를 태우는 소비자들에게 안정적인 수익을 보장해줄 수 있게 됐다"고 설명했다.

광교신도시에서 분양하는 '광교역 푸르지오시티'는 준공 후 18개월간 월 70만원 임대보장제를 진행하고 있다. '광교 경동 해피리움'도 평형대에 상관없이 투자자에게 1년 동안 매달 60만원씩 지급한다.

서울 서초동에 들어서는 '서초 프라비다' 오피스텔은 투자자에게 입주 후 2년간 매달 70만원씩 지원한다. 서울 영등포구 당산동5가에 공급되는 '당산역 데시앙 루브'는 3년간 30만원 가량을 지원하는 조건으로 잔여 물량을 분양 중이다.

서울 동대문구 장안동의 '골든 포레스트 리버'는 5년간 임대수익을 확정 보장하는 임대확정제룰을 적용했다.

임대수익 보장제는 미분양을 털어내기 위한 건설·시행사의 일종의 고육책이다. 공급과잉에 따른 우려가 현실화됨에 따라 대표적 불황 마케팅으로 자리잡은 것이다.

실제 국토교통부에 따르면 오피스텔 건축허가 면적은 2011년 287만5000㎡에서 지난해 433만2000㎡로 50.7%나 늘었다. 입주물량도 지난해 1분기 2602실에서 올해 1분기는 6461실로 2배 이상 늘어났다. 여기에 '소형 오피스텔' 개념인 도시형생활주택 공급량까지 감안하면 오피스텔 공급과잉은 우려하는 수준 이상이란 게 전문가들의 지적이다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "최근 1~2년새 공급이 집중됐던 지역의 오피스텔은 입주하는 내년 상반기나 2015년에는 임차인을 못 구하는 상황이 벌어질 수 있다"며 "분양가도 상대적으로 높았던 만큼 매매가격은 물론 임대수익률 하락도 불가피해보인다"고 예상했다.

때문에 전문가들은 임대수익 보장제가 오피스텔 투자 때 고려할 수 있는 선택사항일 뿐 필수조건은 아니라는 입장이다. 입주 초기 안정적 투자수익률을 확보할 수 있다는 장점이 있지만 계약기간이 끝난 후 수익률이 저조해 손해를 볼 수 있기 때문이다. 또 공급 증가로 시세가 떨어져 오피스텔을 팔기도 어려운 상황에 놓일 수 있다.

이정찬 가온AMC 대표는 "오피스텔 투자 시 대상지의 자족기능이나 임대수요 등을 종합적으로 살펴 수익률을 설정할 필요가 있다"며 "또 시행사가 부도를 내거나 위탁 관리업체가 바뀌는 경우에도 계약조건이 제대로 이행되지 않는 경우가 생길 수 있어 유의해야 한다"고 조언했다.