[미로 속 도시형생활주택]부작용 늘자 다시 규제 강화… 오락가락 주택 정책

“소형주택 늘리겠다” 설익은 출발… 감사원 “도움 못 돼, 정책 실패”

정부가 도시형생활주택 공급과 관련해 부작용이 속출하자 규제에 나섰다.

도시형생활주택은 1~2인 가구 전세 문제 해결을 위해 대학가와 역세권을 중심으로 공급됐다. 도입 초기 각종 규제로부터 비교적 자유로워 인허가가 쉽게 이뤄졌고 눈에 띄게 공급량도 늘었다.

그러나 도입 취지와 달리 2인이상 가족이 살기에 협소하고 주변 인프라 구축이 부족했다. 이로 인해 사람들은 오피스텔로 눈을 돌렸고, 이 물량은 전세난 해소에 기여하지 못한 채 고분양가로 주변 임대료만 올리는 부작용을 일으키며 부동산업계 애물단지로 전락했다.

이에 정부가 도시형생활주택에 손을 대기 시작한 것이다. 정부는 우선 건설자금 금리와 주차장 건립 기준을 강화했다.

국토교통부가 지난달 제출한 도시형생활주택 건설자금의 금리와 주차장 건립 기준 등을 강화하는 내용의 ‘주택법시행령’ 개정안이 이달 초 국회를 통과했다.

▲도시형생활주택은 1~2인 가구 문제 해결을 위해 대학가와 역세권을 중심으로 공급됐지만 전세난 해소에 기여하지 못한 채 고분양가로 주변 임대료만 상승시키는 애물단지로 전락했다.

◇인허가 기준 쉬워 도시 곳곳에 ‘우후죽순’ = 국토부와 부동산업계에 따르면 전국 도시형생활주택 인허가 물량은 2009년 1688건에서 지난해엔 12만3949건으로 3년 새 무려 73배나 급증한 것으로 나타났다.

이중 80% 이상은 전용면적 30㎡ 면적의 원룸형 도시생활주택이다. 정부가 전·월세난을 잡겠다며 소형주택 공급 확대를 위해 각종 규제를 풀어준 영향으로 볼 수 있다.

도시형생활주택의 경우 주차장 설치 기준을 가구당 0.5대 이하로 완화해 줬고 국민주택기금을 통해 도시형생활주택의 건설비용을 연 2.0%의 낮은 금리로 빌려줬다.

이후 소형주택이 수익형 부동산으로 각광받기 시작하면서 분양가가 뛰기 시작했다.

특히 도시형생활주택과 오피스텔 등은 역세권이나 도심, 대학가 등 알짜 부지에 입지하는 경우가 많아 분양가격이 일반아파트 못지않은 수준까지 치솟았다.

한 부동산정보업체의 조사에 따르면 물량 공급이 정점에 달했던 지난해 5월 기준 서울을 비롯한 수도권 도시형생활주택의 분양가는 3.3㎡당 평균 2213만원에 달했다.

상황이 이렇다 보니 임대료도 함께 상승했다.

이는 일정 시점부터 수요가 받쳐주지 못하는 상황으로 전개됐다. 지난해 12월 말 기준 도시형생활주택의 평균 입주율은 53%, 수도권은 50.5%에 불과한 것으로 조사됐다.

임대수익도 덩달아 감소하고 있다.

서울 강남역 주변에 위치한 부동산중개사무소 관계자는 “도시형생활주택은 인기가 없어 찾는 사람이 거의 없다”고 말했다.

◇건설비용 금리·주차장 기준 강화 = 결국 정부가 다시 규제를 강화하는 방향으로 선회했다.

정부는 우선 지방자치단체장이 지역 상황이나 주거환경 등을 고려해 최근 도심지역에 공급이 크게 늘어난 원룸형 도시형생활주택 공급을 제한할 수 있도록 했다.

도시형생활주택 건설자금 금리를 종전 연 2.0%에서 4.5%로 강화했다.

주차장 기준도 강화돼 30㎡ 이하인 원룸 주택은 가구당 0.5대로 정했다.

최근 서울시 조사에 따르면 관내 소재 도시형생활주택의 주차공간은 10가구당 4대에 불과한 것으로 나타났다.

현재 전용면적 60㎡당 1대(전용 20㎡ 당 0.3대)지만 앞으로는 가구당 기준으로 전환됐다. 도시형생활주택 크기별로 30㎡ 미만은 가구당 0.5대, 30~50㎡는 0.6대의 주차장을 설치해야 한다. 이로써 30가구 규모 도시형생활주택을 지으려면 기존 6~7대보다 2배 이상 늘어난 차량 15대를 수용할 수 있는 주차장을 확보해야 한다는 뜻이다.

정부는 또 이미 사업계획 승인을 받은 주택 사업장이라도 사업자가 시장 상황이나 사업 여건에 따라 미분양이 우려된다면 착공시기를 연장할 수 있도록 했다.

앞으론 이 물량에 대한 인허가가 쉽게 이뤄지지 않을 전망이다.

◇“정부, 정책실패”… 해결책은? = 정부의 도시형생활주택 도입은 실패한 것으로 평가받고 있다.

감사원은 최근 도시형생활주택 정책 실패에 대해 지적했다. 대부분 원룸 형태로 공급된 탓에 2~3인 가구의 전·월세난 해소에 기여하지 못했다는 이유를 꼽았다.

현재 임시 방편으로 대출 금리와 주차장 기준을 강화했지만 이에 따라 앞으로는 도시형생활주택 등 원룸형 주택 공급이 크게 위축될 전망이다.

이 물량이 시장에서 자리 잡을 수 있으려면 어떤 대책이 추가적으로 나와야 할까.

전문가들은 높은 분양가와 공급량 조절에 대해 지적했다.

안소형 닥터아파트 팀장은 “높은 분양가가 문제다. 현재 서울 강남에선 (3.3㎡당) 2000만원을 넘고 있어 수요자들이 부담스러워한다. 여기에 수익성까지 떨어지고 있어 이를 어떻게 보완해 나갈지가 관건”이라고 설명했다.

장재현 부동산뱅크 비즈니스콘텐츠 팀장은 “요즘 부동산 시장에서 월세주택이 쏟아지다 보니 수요자들의 선택 폭이 넓어졌다. 오피스텔이나 원룸, 부분 임대형 아파트 등에 관심을 가지는 수요자가 늘고 있어 도시형생활주택 물량 공급을 조절할 필요가 있다”고 강조했다.