4.1대책 후속조치, 짚고 넘어가야 할 점은?

17만 가구 인위적 수급조절…실물경기 뒷받침돼야

정부가 침체된 부동산시장을 살리기 위해 '공급물량 축소' 카드를 꺼내들었다. 공공주택은 정책적으로 공급을 줄이면서 강제적 통제가 힘든 민간주택에 대해서는 후분양을 유도해 아파트 수급을 조절하겠다는 것이다.

공급물량이 감소하면 주택 과잉공급 우려와 집값 하락의 불안감이 사라져 수요자들이 집을 사도록 유도할 수 있다는 판단에서다.

하지만 실물경기 침체가 지속되는 상황에서 인위적 수급조절이 시장 회복에 어느정도 효과를 거둘 지에 대해서는 지켜봐야 한다는 신중론이 우세하다.

◇인위적 수급조절…시장회복엔 글쎄= 정부는 이번 후속조치를 통해 2016년까지 4년간 수도권 신도시나 택지개발지구, 보금자리지구 등에서 사업 인허가를 받기 전 상태인 공공분양 아파트 11만9000가구를 줄이기로 했다. 또 인허가를 받아 분양 계획이 잡혀 있던 공공분양 5만1000가구는 2017년 이후로 청약시기를 늦춘다.

부동산 전문가들은 장기적으로 주택수급을 개선했다는 점에서 주택구매 심리 회복에 효과가 있을 것이라는 의견을 내놨다. 하지만 실물경기 침체 여전히 진행 중인 상황에서 공급 축소 만으론 시장을 회복시키기엔 한계가 있다는 지적도 나오고 있다.

박원갑 국민은행 부동산팀 수석팀장은 "현재 부동산 경기침체 원인은 실물경기 침체에 따른 구매력 약화 등 복합적 요인이 있기 때문에 공급 축소만으로 위축된 시장 분위기를 반전시키기에는 한계가 있을 것"이라고 진단했다.

특히 이번 조치가 지구지정 취소와 면적 조정으로 축소되는 2만9000가구를 제외하고는 주택의 출시 시기를 2017년 이후로 늦춰놓은 것에 불과해 2017년 이후 공급물량이 한꺼번에 쏟아져 공급과잉이 일어날 것이라는 우려도 나오고 있다

◇분양 촉진책…효과 놓고 의견 분분= 민간건설사 공급을 조절하기 위해 정부가 제시한 후분양 촉진책 등에 대해서도 의견이 분분하다.

정부는 이번 후속조치를 통해 미분양 누적지역의 분양예정 물량을 후분양으로 전환하는 건설사에 대해 대한주택보증의 지급보증을 통해 금융기관으로부터 최대 60%까지 건설자금을 지원하겠다고 밝혔다. 또 준공 후 임대로 활용하면 추가로 분양가의 10% 내외의 추가 대출보증을 제공하고 임대 이후에는 선착순 분양을 허용할 계획이다.

분양예정 물량을 후분양으로 전환하면 금융혜택을 주겠다는 것인데 돈을 구하기 어려운 건설사 입장에선 저리 대출을 받아 안정적으로 건설자금을 조달해 주택 상품을 제공할 수 있으므로 사업 안정성이 제고될 수 있다는 장점이 있다.

다만 자금여력이 충분한 건설사의 경우 후분양에 따른 리스크가 떠안으면서 사업에 나설 이유가 없어 시큰둥한 분위기다.

대형건설사의 한 관계자는 "후분양으로 바꾸면 초기비용 부담이 커 분양가를 올릴 수 밖에 없는 구조"라며 "특히 분양이 실패했을 때 건설사가 떠안을 리스크가 너무 크다"고 말했다.

특히 수년 뒤 실물경기 등이 회복된다면 주택시장 안정화에 기여할 수 있겠지만 오히려 경기상황이 악화되는 등 수요심리가 지금보다 더 위축될 경우 후분양물량이 시한폭탄이 될 수 있다는 지적도 나온다.

박 팀장은 "앞으로 시장이 회복될 것이라는 믿음에 기초한 것이어서 2∼3년 뒤 시장 불확실성 해소가 관건"이라며 "분양시기에 거시경제 악화로 수요가 살아날 기미가 보이지 않는다면 분양리스크를 잠시 덮어두는 데 불과하다"고 지적했다.

일각에선 이번 조치에서 정작 수요진작책은 빠져 있어 아쉽다는 의견도 제기됐다. 부동산 거래 활성화의 핵심 사안인 다주택자 양도세 중과 폐지 문제나 주택담보대출의 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등에 대해 가시적 방안을 제시하지 못했기 때문이다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "이번 조치의 가장 큰 한계는 취득세 및 양도세 감면과 총부채상환비율(DTI) 완화 등 주택 수요 진작을 위한 대책이 빠져 있다는 것"이라며 "주택 공급 조절은 정부가 장기적으로 추진해야 하는 과제여서 당장 지금의 침체한 시장 상황을 바꾸기에는 역부족"이라고 분석했다.