전월세 잘 구하려면 이것만은 주의해야

발품팔고 종류 가리지 말고 계약은 소유자와 직접 체결 등

최근 전셋집을 알아보던 박모(34)씨는 어떻게 계약을 체결할지 몰라 지인들에게 자문을 구했다. 그는 공인중개사무소를 통해 계약을 진행하면 된다고 생각해 왔지만 물량이 귀하다 보니 꼼꼼히 따져보지 않고 계약을 체결하다 보증금을 날리는 사례가 종종 발생하면서 걱정이 앞섰기 때문이다.

전월세를 구하는 세입자들이 비수기임에도 전세 물건이 없어 전세 값이 올라 발을 동동 구르고 있다. 물건이 없다 보니 대기자 명단이 줄을 잇고 선금을 내놓고 기다린다는 사례가 있다는 얘기도 들릴 정도다.

이에 부동산정보업체 부동산써브는 15일 전월세를 구할 때 위험 요소들이 많기 때문에 주의할 필요가 있다고 조언했다.

우선 물건을 구해야 한다. 전세 물건이 많을 때는 중개업소 몇군데만 얘기해서 물건을 살펴보고 맘에 들면 계약하면 되지만 지금 같은 상황에서는 되도록 많은 중개업소를 방문해 물건이 있는지 확인해 보고 대기자 명단에 이름도 올려놔야 한다. 또한 중개업소를 방문하지 않을 때에도 인터넷을 통해 수시로 물건을 검색해야 한다.

보통 아파트를 선호하지만 물건이 없을 때는 단독, 다세대(신축) 등도 알아볼 필요가 있다. 단독ㆍ다세대는 아파트에 비해 비용이 저렴한 편이고 특히 신축 다세대의 경우 내부 구조와 인테리어 등이 아파트와 비슷하기 때문에 아파트 대용으로 고려해볼 만하다.

다만 주차와 보안 등은 아파트만 못한 경우가 많기 때문에 이런 부분은 잘 살펴봐야 한다.

집을 고르면 우선 가장 기본적인 사항을 확인해야 한다. 등기부등본을 열람하면 소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 확인할 수 있다.

만약 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 대출 받은 금액과 전월세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 시세보다 보통 20% 이상 저렴한 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하다는 뜻이다.

계약은 되도록 소유자와 직접하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자와 계약하는 당사자가 동일인인지 인적사항 등을 살펴보고 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 한다.

또 계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 좋다. 특히 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있기 때문이다.

계약 시 소유자에게 요구사항이 있으면 계약서 상 특약으로 명시하는 것이 좋은 방법이다. 예를 들어 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전월세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있다.

계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다. 대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생한다.

확정일자는 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 주택임대차계약서에 받으면 되고 전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에 하면된다. 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음날 오전 0시부터 대항력이 발생한다.

또한 전월세 재계약의 경우 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 한다.

정태희 부동산써브 연구팀장은 "이 모든 사항은 기본적인 것이다. 이들 사항을 꼼꼼히 따져봐야 피해를 최소화할 수 있고 법적인 관계도 포함돼 있기 때문에 반드시 확인해야 한다"고 말했다.