[8.28전월세대책]취득세 인하, 주택구입 지원…‘매매 유도’올인

장기 주택 모기지 공급 확대 등 매매수요 전환 촉진

정부는 28일 취득세 인하와 주택 구입자에 대한 지원을 확대하고 월세 세입자에 대한 부담을 덜어주는 내용을 담은 ‘8.28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안’을 관계기관 논의와 당정협의를 거쳐 확정·발표했다.

정부의 전월세 종합대책은 집값의 하향 안정세 속에 전세의 월세 전환이 계속될 것으로 보고 전세 세입자를 주택 구매수요로 유도하면서 월세 제도가 연착륙할 수 있도록 월세 세입자의 고통을 완화해주겠다는 것이 요지다.

정부는 최근 전셋값 상승은 매매시장 부진에 따른 전세수요 증가, ‘전세→월세’ 전환이라는 임차시장의 과도기적 현상에 따른 수급 불균형이 심화된 데서 비롯된 것으로 분석했다.

이에 따라 △전세의 매매수요 전환을 위한 주택시장 정상화 대책 지속 추진 △전세수급 불안 해소를 위한 임대주택 공급 확대 △전세값 상승, 급격한 월세 전환 등으로 인한 임차인 부담완화 방안을 마련했다.

이와 함께 주택시장 침체로 전세수요로 머물러 있는 주택구입 가능계층의 주택구입을 촉진하기 위해 △취득세 인하 △저리의 장기모기지 공급 확대 등을 추진할 계획이다.

◇취득세 인하, 전세수요의 매매전환 유도

먼저 지난 4.1대책에서 발표한 다주택자 등 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 신축운영, 수직증축 리모델링 허용 등 핵심법안을 신속히 처리해 위축된 시장심리 회복을 지원키로 했다.

취득세율도 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하기로 했다.

다주택자에 대한 차등 부과도 폐지한다.

취득세 인하에 따른 지방세수 감소액은 전액 보전하되, 구체적인 보전방안은 중앙-지방간 기능·재원 조정방안을 확정, 9월중 별도로 발표할 계획이다.

또한 저리의 장기 모기지 공급을 확대, 실수요자들의 주택구입 부담을 완화해 나갈 계획이다.

우선 주택금융공사의 장기·고정금리 분할상환 방식의 주택 모기지 공급을 올해 21조원에서 내년 24조원으로 확대한다.

장기 주택모기지에 대한 소득공제 요건도 현재 무주택자가 기준시가 3억원 이하 주택을 구입할 경우에 공제를 해 주던 것을 대상 주택가액 기준을 기준시가 4억원(시가 5~6억원 상당) 이하로 상향한다.

무주택자뿐 아니라, 교체수요 지원을 위해 1주택자가 대체주택을 취득한 경우에도 과세종료일 기준으로 기존주택을 처분한 경우까지로 공제대상을 확대키로 했다.

국민주택기금의 ‘근로자·서민 구입자금’ 지원도 확대된다.

대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고, 소득요건(현행 부부합산 4500만원→6000만원, 대상주택 가액기준 3억→6억이하, 대출한도 호당 1억→2억원)을 확대한다.

적용 금리도 현행 4%→2.8~3.6%(소득·만기별로 차등화)로 크게 낮춰 지원할 계획이다.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입된다.

수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 올해 중 3000호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획이다.

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 ~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

아울러 모기지 보험(모기지보험 가입시 LTV 최대 85%까지 대출가능)의 가입대상을 현행 무주택자·1가구 1주택자에서 1년간 한시적으로 다주택자까지 확대·적용할 계획이다.

◇임대주택 공급 확대

기존주택 매입·전세임대를 하반기에 수도권 1만3000호 등 총 2만3000호를 집중 공급하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2000호를 9월부터 임대주택으로 활용해 나갈 계획이다.

아울러 가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 1만6000호 입주를 1~2개월 앞당겨 공급하기로 했다.

단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응해 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다.

연 11만호의 공공임대주택을 지속 공급하고, 특히 도심내 소형 임대수요 충족을 위한 ‘행복주택’ 건설을 지자체 및 주민설득 절차를 거쳐 추진할 계획이다.

또한 지구별 여건 등을 감안해 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택 용지로 전환할 계획으로, 올해 2500호 등 내년까지 8100호를 임대주택으로 공급할 계획이다.

공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6000만원→최대 1억5000만원) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→미분양 및 기존주택)할 계획이다.

매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3%→5%, 10년간 최대 30%→40%)한다.

기준시가 3억 이하의 신축·매입 주택(국민주택 규모 이하, 주거용 오피스텔)을 3호 이상, 5년 이상 임대시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세·법인세 20% 감면할 계획이다.

또한 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도한다.

리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 올해 내 설립인가·매입을 추진할 계획이다.

◇서민·중산층 전월세부담 완화

서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다.

먼저 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50%→60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원→500만원으로 확대된다.

저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 올해말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다.

수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1억2000만원까지, 대출한도는 5억6000만원에서 8억4000만원까지 늘어난다.

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 했다.

이는 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정하고, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.

또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이다.

정부는 이번 전월세 대책으로 4.1대책의 기본틀을 유지하면서 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진돼 전세수요가 매매수요로 전환되고 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것이라고 기대했다.

또한 월세 소득공제 등 세제·금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민·중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 내다봤다.

아울러 정부는 후반기 주택정책의 주안점을 서민·중산층의 전월세 시장 안정에 두고 주택시장 수급환경 변화, 도심내 임대수요 증가 등 시장의 구조적 변화에 따른 정책적 대응을 강화해 나갈 계획이다.