용산사업 백지화…앞으로 어떻게 개발되나?

용산역세권 개발사업이 백지화되면서 향후 용산지역이 어떻게 개발될 지 관심이 집중되고 있다.

일단 코레일이 청산절차에 따라 사업부지에 포함됐던 기지창 부지를 되돌려 받더라도 개발제한이 당장 풀리지는 않는다. 서울시가 곧바로 행정절차에 돌입하더라도 2~3개월의 도시계획위원회 심의를 거쳐 연말 쯤에나 최종 해제 고시가 나온다.

개발제한이 풀릴 경우 그동안 묶였던 2300여 가구 주민들의 재산권 행사가 가능해져 땅이나 주택을 자유롭게 사고파는 것은 물론 일부 한강변 아파트나 단독주택은 개별적으로 조합을 결성, 재개발·재건축 추진이 가능해진다.

하지만 서부이촌동 일대의 개별적인 재건축·재개발은 사업성이 크게 떨어질 것으로 보인다.용산국제업무지구는 계획개발을 위해 최대 600%의 높은 용적률을 받았지만 개별 단지는 서울시의 '한강변 가이드라인'에 걸려 고층 고밀도 개발이 쉽지 않을 전망이다.

서울시는 구역 해제 이후 난개발 방지 등을 방지하기 위해 여러 방안을 검토한 뒤 종합개발계획을 발표할 것으로 예상되고 있다. 시 관계자는 "코레일이 잔금을 납부한 것이 확인되면 이와 관련해 시의 입장을 발표할 계획"이라고 말했다.

코레일은 역세권 개발사업 주요부지인 철도기지창을 여러 필지로 나눠 매각한다는 방침을 세운 것으로 알려졌다. 다만 코레일이 땅을 모두 가져간다는 환매권을 설정해 놓았지만 개발 시행사인 드림허브(PFV)가 보유한 60% 정도의 부지를 쉽게 내놓을 가능성이 낮아 추진 시기는 상당 기간 치제될 가능성이 높다.

드림허브 등 민간투자사와 코레일 간 최대 4조원에 달하는 대규모 민사소송전이 제기되면 코레일이 자체 개발하는 것도 불가능해 당분간 폐허로 방치될 가능성도 크다.

물론 변수는 아직 남아 있다. 정창영 전 코레일 사장이 물러난 후 새로운 후임 사장이 용산역세권 개발방식에 바꿀 수 있고 향후 부동산 경기에 따라 접근 방식이 달라질 수도 있기 때문이다. 코레일 관계자는 "신임 사장이 자체개발을 하다거나 랜드마크 조성을 위해 통매각으로 쪽으로 선회할 여지도 있다"고 설명했다.