[상가시장 흐름을 짚어라] 개발호재 단지만 인기… 정보 없이 덤비면 ‘점포정리’

임대 수익률 5%대에 불과… 주변 아파트 분양 성적따라 성패 좌우

올 하반기 상가시장은 한겨울이다. 정부의 대책으로 매매가격이 상승하고 모델하우스에 인파가 몰리는 등의 변화를 보이고 있는 분양시장과는 사뭇 다른 풍경이다.

상가시장도 주목받는 아파트 단지 내 상가나 역세권 등 입지가 좋은 지역 위주로 투자 임대수익에 관심이 있는 사람들과 실수요자가 몰리긴 하나 관망세가 짙다.

또 최상의 입지를 갖췄다고 하더라도 상가에 대한 사전 정보가 없다면 수익은커녕 빈털터리 신세에 놓을 수도 있다고 전문가는 경고한다.

경기침체 속 점포 정리에 나서는 상가들이 늘고 있는 상황에서 개발 호재가 뚜렷한 지역을 중심으로 거래 조짐이 일면서 상가시장 양극화도 나타날 기세다.

위기에 직면한 상가시장의 탈출구는 없는 걸까.

◇지표상 호전… 개발호재 단지 중심 물량 주목 = 상가시장은 최근 지표상으로는 호전을 보이고 있다. 은행의 저금리 기조가 계속되면서 안정적인 임대 수입을 창출하는 상가가 주목받고 있기 때문이다.

지난달 국토교통부 자료에 따르면 상업용 건축물은 올해 6월 기준 1만3394동이 거래됐다. 작년 같은달 대비 12.2% 증가한 물량이다.

상가를 선택할 때 가장 중요한 것은 상권이다. 역세권이나 배후수요가 풍부한 지역 등이 상권 형성에 좋다. 즉, 아파트 단지나 오피스텔, 업무시설 등이 밀집해 있으면 사람들이 모이게 된다.

현재 수도권 상가시장에서 주목받고 있는 지역은 △위례신도시 △마곡지구 △광교신도시 등을 꼽을 수 있다. 이들 지역은 착한 분양가를 내세워 수요자들을 끌어들인 만큼 이 지역에는 주거뿐만 아니라 상권도 쉽게 형성될 가능성이 높다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “상가는 아파트 투자 및 매매 관심도가 높을 지역일수록 주목받게 된다. 아파트 분양시장 성공 여부에 따라 상가시장 성적도 따라간다”고 말했다.

이들 지역에 공급 중인 상가로는 △위례 아이파크 애비뉴 △마곡 에스비타운 △마곡 우성르보아2차 상가 △광교 에듀하임 상가 △광교 월드스퀘어 등이 있다.

이 외에 송도도 상가분양 시장에서 주목받고 있다. 현재 이곳에서는 ‘센트럴파크 Ⅱ 상업시설(센투몰)’이 대표적인 상가시설로 꼽힌다.

◇회복 단계 아니다… 실제 수익률 낮아 = 선종필 대표는 상가시장에 대해 아직 회복 단계가 아니라고 지적했다.

아파트시장 침체에 따라 상가시장은 다소 수혜를 입을 것이라고 예측됐었다. 투자자들이 임대수익 상가에 눈을 돌리며 관심도가 늘었지만 직접 투자로 이어지지 않고 있다.

주택시장 침체가 지속되면서 심리적 동반 침체가 계속되고 있다는 게 선 대표의 설명이다.

물론 일부 아파트에선 시장 상황이 개선되고 있다. 이에 따라 해당 지역 상가는 투자보단 실수요자 위주로 매수세에 접어들고 있는 것으로 전해졌다.

그러나 한 가지 걸림돌은 투자수익률이다. 예년만큼 실질적으로 높은 이익을 얻지 못한다는 것이다.

선 대표는 “과거 5년 전 7~8%였던 상가 임대 수익률이 3년 전에는 6~7% 대로 내려앉았다. 이 수치 또한 우월한 투자 수익률이지만 최저금리가 적용된다는 점을 미뤄볼 때 현재 6~7%대면 과거 5%대와 다름없어 옛날만큼 큰 수익을 올리지 못하고 있다”고 밝혔다.

투자 또한 100% 본인 자금이 아닌 대출로 하고 금리 등 외형적 환경 때문에 억지로 짜깁기 되는 부분이 있어서 투자 낙관이 어렵다는 뜻이다.

이 때문에 투자자 및 수요자가 관망을 많이 한다. 최근 지표가 개선되면서 투자로 이어지고 있으나 이는 극히 제한적이다.

◇입지 좋아도 불황 그림자 여전 = 상가가 아무리 좋은 입지에 들어선다고 해도 많은 제약이 따른다.

판교가 대표적 예이다. 판교는 서울 도심 접근성도 뛰어나고 대규모 산업단지 형성이라는 우수한 인프라를 앞세워 분양에 나섰지만 공실과 높은 분양가로 수익률이 발생하지 않는 등의 후유증을 앓고 있다.

현재 수도권 상가시장은 불황 속에 갇혀 있다.

선 대표는 “현재 대부분의 상가시장은 속된 말로 사람 찾아보기 힘들 정도다”라고 설명했다. 앞서 소개한 단지와 그 외 상가들 간의 양극화도 심화되고 있다.

과거 선투자 후 임차인을 구했지만 투자수익 잠식이 발생하면서 요즘엔 선임대로 준공과 동시에 투자수익이 발생할 수 있게 시장이 바뀌고 있다.

상가를 이용하는 사람은 자영업자들이다. 이들이 꾸준히 상가를 운영하고 수익을 얻기 위해서는 높은 분양가를 떠받쳐주는 수익률이 발생해야 한다.

그러나 아파트 공급이나 역세권 개발 등 초기 계획이 늘어지거나 문제가 생기면 아파트 입주율이 낮아지고 이에 따라 자영업자나 상가 임차인은 감액을 원하거나 폐업한다.

또 선임대 시장도 과거 같지 않다. 저금리 기조에도 수익률 6~7%대를 맞추다 보니 나중에 변동되면 수익률이 더 낮아지는 건 아닌지, 상권이 초반에 형성되다가 어떤 악재로 한순간에 나빠지는 건 아닌지 등 심리적 불안감이 투자자들 사이에서 작용하고 있기 때문이다.

선 대표는 “대기업 등 우량 임차인이 생기면 주변 상가들이 잘 팔리겠지만 그 외 단순한 호재만으로 투자를 결정하기는 힘들다. 이로 인해 과거보다 임차인 구하기가 더 힘들어지고 시간도 많이 걸리고 있다”고 말했다.

예컨대 서울에서 대표적 상권이 형성된 강남역, 명동, 성신여대 앞 상가에서도 불경기로 인해 점포정리에 들어가거나 비어 있는 매장을 쉽게 찾아볼 수 있다.

김병기 리얼투데이 과장은 “상가는 미래가치, 택지개발 등의 호재도 중요하지만 임대수익 창출을 목표로 하기 때문에 배후 수요가 큰 비중을 차지한다”면서 “입지조건만 보고 무작정 들어가기보다 그동안 발생할 주변 아파트, 오피스텔 입주 등 장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋다”고 강조했다.