[2014년 부동산시장은…] 9만5000 vs 6만4000… 재건축·재개발은 최고치

정부 “수도권 소폭 증가 수급 안정”… 닥터아파트 “물량 감소세 이어져”

8·28 전월세 대책 이후에도 전세난이 좀처럼 해소되지 않고 있다. 특히 부동산업계에서는 양도세 혜택 등이 연말로 종료됨에 따라 내년 시장 역시 비관적으로 보는 목소리가 커지고 있다. 수급 불균형이 해소될 기미가 없다는 이유에서다.

때문에 전문가들은 내년 입주 물량은 올해보다 더 떨어지거나 비슷할 것으로 보고 있지만 정부는 내년 입주 물량이 늘어날 것으로 예상하면서 전망이 엇갈리고 있다.

◇입주 예정 물량 소폭 증가

국토교통부는 2014년 아파트 입주 예정 물량이 올해보다 많아 내년 전월세 시장은 올해에 비해 안정될 것으로 전망했다.

국토부는 금융결제원 입주자 모집공고 자료, 대한주택보증 보증 실적 등을 바탕으로 내년 아파트 입주 예정 물량을 산정한 결과 28만5000가구로 집계됐다고 밝혔다. 이는 올해 20만9000가구보다 36.5% 증가한 수치다.

수도권의 경우 올해 8만8000가구보다 8% 증가한 9만5000가구의 아파트가 입주할 것으로 예상된다.

이 중에서 경기도는 5만2000가구로 올해와 비슷한 수준을 보일 것으로 예상되며 서울은 올해 2만8000가구에서 내년에는 3만1000가구로 9.4% 늘어나고 인천시는 8000가구에서 1만2000가구로 48% 증가할 것으로 전망된다.

수도권을 제외한 지방의 내년 아파트 입주 예정 물량은 19만 가구로 올해보다 57%나 급증할 것으로 조사됐다. 이는 2012년 이후 지방 택지지구 등을 중심으로 증가한 아파트 인허가 물량이 내년에 대부분 준공되기 때문이다.

국토부 관계자는 “아파트 입주 예정 물량이 늘어나면 주택 수급이 안정되는 만큼 올해 심각했던 전·월세 시장이 내년에는 어느 정도 숨통이 트일 것으로 전망된다”고 말했다.

하지만 민간 업체의 전망은 엇갈린다.

닥터아파트가 예상한 주상복합을 포함한 서울·인천·경기지역 아파트 입주 예정 물량은 6만4252가구에 그칠 것으로 나타났다. 역대 최저치다. 이 지역들은 지난 2006년부터 2010년까지 매년 13만~15만 가구씩 안정적으로 공급됐지만 2011년 10만 가구 아래(9만4255가구)로 떨어진 후 지난해 9만6674가구, 올해 7만3168가구로 하향세를 보이고 있다.

그럼에도 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 연말과 연초 전망은 밝다.

올 12월부터 내년 2월까지 전국의 아파트 입주 물량은 전년 동기 대비 30% 이상 늘어날 것으로 조사됐다. 국토부는 올 12월부터 3개월간 전국에서 6만3480가구의 아파트가 집들이를 할 것으로 예상했다. 이는 지난해 12월부터 올 2월까지 전국 아파트 입주 물량(4만8049가구)에 비해 32% 증가한 것이다.

하지만 서울·경기 등 수도권은 이 시기 입주 물량이 크게 줄어 전세난이 가중될 것이라는 우려의 목소리가 나온다.

허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “서울을 중심으로 수요 회복과 공급 조정이 이뤄지면서 1% 내외의 상승세가 예상되지만 최근 2년간 집중적 공급이 이뤄진 지방권의 주택시장은 공급증가와 담보대출 확대로 인한 수요 여력 소진 탓에 1% 하락세로 돌아설 것”이라고 진단했다.

◇재개발·재건축 물량은 9년 만에 ‘최대’

전체 입주 물량에 대한 전망은 엇갈리고 있지만 내년 수도권의 재개발·재건축 물량은 근래 최고치를 보일 것으로 예상된다.

부동산114에 따르면 내년 노후 건물을 철거하고 일반분양이 가능할 것으로 알려진 서울시내 재건축·재개발 단지는 32곳, 2만7980가구로 집계됐다. 재건축·재개발 사업의 경우 일반적으로 ‘관리처분인가(조합원 자산 평가·배분)’ 단계에 도달하면 1년 내 주민 이주와 신규 분양으로 이어진다.

서울의 재건축·재개발 구역 내 아파트 분양은 2005년 3만4488가구로 정점을 찍은 뒤 2008년 글로벌 금융위기 여파에 따른 주택시장 침체로 2010년 1만2398가구까지 줄었다. 올해는 강남권을 중심으로 공급이 늘면서 2만4060가구로 증가했다.

여기에 관리처분 이전 단계인 사업시행인가 과정에 있는 100곳, 9만6659가구 중에서 이미 기존 주민들이 이삿짐을 싼 송파구 ‘가락 시영’ 등도 분양에 나설 가능성이 높다. 따라서 실제 분양물량은 3만 가구를 웃돌 수도 있다. 2011~2012년 사업시행인가를 끝낸 강동구 ‘고덕 주공’ 1만1378가구도 분양 채비에 속도를 내고 있다.

하지만 이주 수요 증가에 따른 전·월세 불안 또한 동시에 나타날 것으로 전망돼 대책 마련이 요구되고 있다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 “내년 재개발·재건축 공급량이 최근 몇 년보다 많이 늘어날 것으로 보이는 만큼 기존 임차인의 이주 수요가 급증해 전월세 불안이 커질 수 있다”며 “이주 수요가 많을 것으로 예상되는 강동·서대문·성동·양천구 등을 중심으로 전월셋값 상승에 대비할 필요가 있다”고 지적했다.