[갑오년 부동산 이젠 달리자] ‘부분성형’ 리모델링 vs ‘환골탈태’ 리빌딩

도시정비사업 양분화 전망

▲오는 4월 25일부터 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 아파트 시장의 판도 변화가 불가피해졌다. 관련업계는 도시재정비 시장의 판도가 재건축과 리모델링으로 양분될 것으로 예상했다. 사진은 서울 강남구 은마아파트 전경. (사진=이투데이 DB)

최근 피데스개발이 발표한 ‘2014~2015년 주거공간 7대 트렌드’ 중 하나로 ‘도시재생’이 언급됐다. 과거 도시재생이 달동네에서 저밀도 아파트 정비로 넘어갔다면 내년에는 도시정비 전환기가 다시 도래할 것이라는 전망이다.

이에 따라 강남 재건축이 활성화되고 리모델링 수직·수평 증축, 마을단위 개발, 공공 주도 주거 재생, 다양한 주거상품과 수익형 상품의 조합이 시도되면서 도시재생의 패러다임이 변화할 것으로 예측됐다.

특히 오는 4월 25일부터 수직증축 리모델링이 허용됨에 따라 아파트 시장에 판도 변화가 불가피해졌다. 15층 이상 공동주택의 경우 리모델링을 통해 최대 3층까지 층수를 올리고 기존 가구수의 15%까지 늘려 일반분양을 할 수 있는 등 사업성이 재건축 못지않게 향상되기 때문이다.

관련 업계가 오랫동안 허용을 촉구해 왔던 ‘수직증축 리모델링’이 가능해짐에 따라 도시재정비 시장의 판도가 재건축과 리모델링으로 양분될 것이란 전망과 기대감도 커지고 있다.

설계·감리업체인 희림종합건축사무소에 따르면 수직증축 리모델링 시장은 6000억~9000억원 규모인 것으로 추정됐다. 수직증축이 가능한 단지는 전국적으로 100만 가구에서 150만 가구 수준으로, 설계비용은 총 공사비의 2~4% 수준으로 추정된다.

희림 관계자는 “리모델링은 재건축이나 신축보다 고난도 작업으로, 설계비 면에서는 비용이 좀더 높을 것”이라며 “실제 비용은 단지 사정별로 조금씩 다를 것”이라고 전했다

하지만 수직증측 리모델링은 세부 규제안에 따라 사업성이 크게 달라지는 등 아직 변수는 있다. 사업 활성화의 관건이 사업성에 달려 있는 만큼 지난친 기대감을 경계해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 수직증축 리모델링과 재건축 간 형평성 논란도 넘어야 할 산이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강남 등 아파트 밀집지역 재건축의 경우 추가적 용적률 수혜 등이 거의 없는 상황이었다”면서 “하지만 리모델링은 수직증축 법안 통과로 이를 통한 가구수 증대 효과와 일반분양을 통해 얻은 수익금으로 조합 분담금 감소 등의 효과를 누릴 수 있어 관심이 늘고 있다”고 설명했다.

리모델링 절차는 추진위원회 구성→조합 창립총회→조합 설립인가→시공사 선정→안전진단(예비평가)→건축심의→권리변동계획 수립 및 총회→사업승인(또는 행위허가) 등의 순서로 진행된다.

특징은 20가구 이상 증가 시 사업계획승인을 받아야 하지만 20가구 미만 증가 시엔 행위허가로 대체된다. 100가구 이상 증가 시에는 간선시설 설치가 의무다.

우선 수직증축 리모델링을 위해서는 주민 3분의 2 이상의 동의가 필요하며 조합 설립 시 역시 같은 조건을 충족해야 한다. 시공사 선정은 기본적으로 경쟁입찰 방식이며 2회 이상 유찰 시 수의계약이 가능하다.

안전진단은 인·허가권자(시·군·구청장)가 실시하며 이 조사를 통해 ‘유지보수’ 판정을 받아야 리모델링을 할 수 있다. 건축심의 후 실제 건축행위 허가 시에는 주민 80% 이상이 동의해야 한다.

리모델링의 경우 동의 앞뒤가 증축되므로 동별 간격이 넓을수록 좋고 단일 평형으로 구성된 단지가 주민 동의를 얻기에 유리해 사업 추진 속도를 내기에 좋다. 더욱이 같은 단지라고 해도 리모델링의 경우 동별로 사업 추진이 가능하다.

허명 부천대학교 부동산학과 교수는 “수직증축 리모델링은 공사 특성상 기간이 1~2년으로 짧은 편이며 재건축에 비해 절차가 단순하다”며 “특히 개별동으로도 사업 추진이 가능한다는 장점이 있다”고 설명했다.

한편 공공관리제 도입으로 한동안 주춤했던 서울 강남권 재건축 아파트 시공사 선정도 올해 들어 연이어 이뤄질 전망이다.

관련 업계에 따르면 서울 서초구 방배5구역을 비롯해 방배3구역, 삼호가든 3·4차, 강남구 대치 국제·상아3차 아파트 등 적어도 1조원을 훌쩍 넘는 물량이 쏟아질 예정이어서 건설사들의 치열한 수주 경쟁이 예고되고 있다.

특히 개발이익환수제 유예가 올해 말 종료되는 만큼 그 이전에 관리처분계획을 신청할 단지들이 많을 것으로 예상돼 시공사 선정 단지는 더 늘어날 것으로 보인다.

한 정비업계 관계자는 “강남권은 수익성 못지않게 브랜드 이미지 제고라는 효과까지 기대할 수 있는 만큼 시공권을 확보하기 위한 건설사들의 경쟁이 그 어느 때보다 치열할 것”이라고 내다봤다.