판교신도시 청약전략

건설교통부는 판교신도시 3월 공급계획을 26일 최종 확정했다. 이에 따라 그간 판교만 기다려온 수요자들이 구체화 될 수 있게 됐다.

건교부에 따르면 판교에 지어질 주택(총 29250호)은 대부분 공동주택(아파트,연립)으로 2만7172호에 달한다. 나머지는 단독주택 2078호이다. 이중 2006년에 쏟아질 물량은 총 18669호로 3월에 9420호, 8월에 9249호가 각각 공급될 예정이다.

특히 3월 판교 청약이 두달 안팎으로 다가온지라 판교청약을 향한 수요자의 눈길도 더욱 바빠질 수밖에 없었다.

정부는 2월 26일, 분양일정과 견본주택의 운영방안, 청약방법을 포함한 '판교주택분양 및 투기방지대책'을 최종 발표했다.

블록별 공급(분양/임대)물량의 성격과 그에 따른 청약자격, 전매금지여부 등, 알아둬야 할 규제사항을 독파하려는 청약자의 움직임도 조금 더 구체화될 수 있게 됐다.

관련업계에 따르면 8.31대책이 원안대로 통과됐지만, 판교분양으로 분양시장은 활력을 되찾게 될 것으로 보고 있다.

판교에 낙첨된 청약자들이 판교주변, 후광효과가 기대되는 용인, 분당 등의 지역이나 서울과 접근성이 뛰어난 유망 택지지구에 청약하면서, 수요도 분산, 분양시장에 동력노릇을 할 것으로 기대되기 때문으로 보고 있다.

부동산정보업체 내집마련정보사는 확정된 판교신도시 청약자 사전준비사항과 청약전략, 유의점 등에 대해 다음과 같이 전했다.

◆ 판교 청약자 사전 준비사항 = 동시분양이기는 하나, 주공, 민간임대와 민간분양의 청약접수기간이 각각 상이한 만큼, 판교청약을 준비하고 있는 청약수요자들은 자신의 통장의 종류에 따른 순위내 청약일정을 잘 살펴야 한다.

해당청약일을 놓쳐 청약접수를 하지 못한다거나, 자칫 중복청약의 우려가 크기 때문이다.

판교 예상분양가는 당첨자 발표일 이후 계약시기에 맞춰 계약금도 미리 맞춰두는 것이 현명하다. 특히 민간분양 30평형대는 대출금액 때문에, 민간임대의 경우는 담보제공이 안돼 생애최초주택구입자금대출이나 중도금연계모기지론 대출을 받을 수 없다.

이에 따라 건설사가 알선하는 집단대출을 살펴보는 것도 바람직한 방법이다.

그리고 경우에 따라 당첨자에 대한 국세청의 자금출처 분석과 탈루세액단속이 있을 수도 있으니, 자금추적에 대비해 계약금/중도금 흐름도 잘 짜두는 것도 필요하다.

인터넷 청약접수로 주로 이뤄지는 만큼, 반드시 3월 28일전 청약통장 가입은행에 나가(신분증 소지) 전산등록을 마치는 것도 중요하다.

◆ 판교신도시 청약전략 = 굵직한 청약전략은 판교 분양형식이 일괄분양이 아니므로, 청약저축자의 경우 3월과 8월 2번의 분양시기를 노려 청약하는 것이 현명할 전망이다.

분양 일정이 달라 시간차를 이용해 세심한 청약 전략을 구상한다면 그만큼 청약 기회가 늘어 당첨 확률을 높일 수 있기 때문이다. 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 좋다는 지적이다.

3월에 쏟아질 9420가구엔 주공과 민영물량이 3:1정도로 구성된 상태니, 청약저축 장기가입자(6~10년)의 통장사용이 넓어진 상태다. 특히, 청약저축가입자는 3월에 낙첨되더라도 실망하지 말고, 8월 추가청약기회까지 노려보는 것도 현명하다.

하지만 예금, 부금가입자는 성남지역순위자(2001.12.26 이전 거주자)나, 무주택우선 순위자(35~40세, 5~10년이상)들 외에는 당첨확률이 떨어지니, 판교에 청약은 해보되 여타 대체청약지에 대한 준비를 하는 것이 좋다는 지적이다.

청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것도 좋다. 판교 청약부터 달라지는 점 중 가장 큰 변화는 임대아파트에 있다. 10년 공공임대와 10년 민간임대아파트가 첫 등장한다는 것이다.

민간임대의 분양전환시기가 상당히 길어졌지만, 어차피 민간분양물량도 전매가 10년정도 묶이기 때문에 유동성차이가 나지 않으니, 여유자금이 부족한 이들은 노리는 것도 무방하다는 설명이다. 사실상 분양전환 시기는 계약이후 12~13년이 걸릴 것으로 보인다.

주공의 공공임대는 청약저축가입자가, 민간임대는 전용면적 18평이하는 청약저축으로, 18~25평형은 건설업체가 국민주택기금을 지원받느냐에 따라 달라질 것으로 보이지만, 대개는 기금지원을 받지 않아 청약저축가입자만 청약이 가능하게 될 전망이다.

주요 블록별 물량을 살펴보자면, 민간임대물량의 대표주자는 A11-2블럭의 모아건설 사업장이다. 서판교에 위치해 있는데 24, 33평형 585세대로 북쪽으로 운중천 조망이 가능하고, 단지내 중학교가 있는 것이 장점이다.

주공물량은 동판교 상단에 위치한 A17-1블럭이 좋아보인다. 24, 33평형으로 에듀파크와 중심상업지구, 판교역과 접근성이 뛰어나다. 분당~내곡간 고속화도로를 이용하면 서울 접근성도 매우 좋다.

임대아파트와 관련해 가장 큰 문제는 분양전환시의 분양가 문제다. 최근에는 분양전환시의 가격을 확정해 공급하는 임대아파트가 늘고 있지만, 임대료와 월임대료로 갈 경우 분양전환시기가 길어 물가상승률을 포함한 분양전환시의 가격조건 등이 관건이 될 것으로 보인다.

청약예금, 부금가입자 중 성남지역 무주택우선순위자라면 서판교에서는 A12-1블럭 한림건설 물량을, 동판교에서는 A15-1블럭의 풍성주택 물량을 노려보는 것이 좋다는 지적이다.

한림리츠빌은 29~35평형 1045세대로 30만평 금토산 공원조망이 가능한 이점에 왕벗나무를 수목으로 정해 공원화하는 특징을 갖췄다. 풍성신미주아파트는 33평형 1147세대로 정보기술대학원과 에듀파크, 벤처단지, 단지내초교란 장점이 크다.

특히 청약예금,부금가입자는 민간국민임대에 청약자격이 배제돼 상대적으로 박탈감이 크고 경쟁률도 높기 때문에 대체청약지에 대한 고려가 필요한 시점이다.

8월을 노리는 25.7평초과 중대형평형 청약예금 가입자는 여유자금이 부족하거나 무주택자라면, 하향평형변경을 고려해 보돼, 그렇지 않다면, 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 8월을 기다려보는 것이 좋다. 채권입찰제 병행으로 분양가가 평당 1800만원 수준으로 높아질 우려는 있지만, 당첨확률을 높을 것으로 보인다. 특히 2006년말에서 2007년에 있을 주상복합물량의 청약까지 노릴 수 있으니, 이같은 전략을 사용하는 것이 좋다는 설명이다.

◆ 판교 청약시 유의점 = 판교 신도시는 공영개발을 추진하면서 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과는 5년 이상 전매가 금지된다.

또한, 25.7평형 초과의 경우 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등, 복잡한 청약방법과 초기 자금 부담이 가중된다는 것도 유념하는 것이 좋다. 즉, 자금여력을 충분히 챙기고, 바뀐 청약방법을 미리 숙지하는 것이 중요하단 뜻이다.

이외 중도금과 잔금마련에 대한 고민도 필수다. 분양은 동시분양이지만 토지사용시기가 상이해 중도금 납입일이 제각각이기 때문이다. 그리고, 2008년 하반기부터 입주가 시작되지만, 10년간 전매가 금지되기 때문에 2016년 3월 이후에나 되팔 수 있다.

재당첨금지에도 신경을 쓰는 것이 좋다. 지금까지는 투기과열지구 1순위 배제만 있었지만, 공공택지에 당첨되면 향후 5~10면간 재당첨이 금지된다는 사실을 잊어선 안된다.

내집마련정보사 함영진팀장은 "2006년 판교공급의 아쉬운 점은 내년엔 후분양제로 국민임대가 공급되지 않을 전망이어서, 이를 노렸던 이들이 내년까지 기다려야한다는 점"이라며"확정된 계획이니 만큼 자신의 상황에 맞는 전략을 세워야 한다"고 말했다.