'알박기'방지위해 90% 매입시 토지수용권 부여해야

'알박기'로 인한 부작용으로 분양원가 상승이 수반됨에 따라 사업자가 90% 등 일정 비율 이상의 토지를 매입하면 토지수용권을 부여하는 법적 장치 마련 등 시급한 방지책이 요청되고 있다.

알박기란 재개발 예정지역의 중요한 지점의 땅을 미리 조금 사놓고 개발을 방해하며 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 말한다.

31일 관련업계에 따르면 민간 택지에서 토지비가 분양원가에 차지하는 비중은 건설 지역에 따라 많은 차이가 있지만, 개략적으로 약 40% 내외를 점유하고 있는 실정이다.

◆ 알박기로 인한 폐해 = 한국주택협회 조사에 따르면 통상 매수 요구액은 감정평가액의 4~8배, 사업 지연 기간은 7~9개월, 추가 금융비용은 사업 규모에 따라 차이가 크지만 최소 2억원에서 80억원, 알박기 부지는 총부지의 6.8~23%를 차지하고 있다.

알박기는 100%의 부지 소유권을 확보하지 못할 경우 사업계획 승인 후 다음 단계로 이행할 수 없는 현행 법적 절차를 악용하고 있다는 지적이다.

한국건설산업연구원은 알박기는 필연적으로 분양원가 상승의 주요 원인이 된다고 밝혔다.

연구원은 알박기 대상 토지소유자들의 무리한 토지비 요구는 해당 주택사업의 사업성을 악화시켜 주택사업 자체를 포기하거나, 사업을 축소하게 하여 결과적으로 민간의 자율적 주택 공급을 위축시키고 있다고 전했다.

이에 대한 실례로 전체 사업부지의 3%를 시가의 4배로 매입하고 사업기간이 6개월 지연”되는 것으로 가정하고 분석해보면 토지비 8.9% 증가 등으로 평당 분양원가를 3.6% 상승시킨다고 설명했다.

◆ 현행법상으로는 알박기 막기 역부족 = 알박기 방지를 위한 법적 장치가 없는 것은 아니다. 그러나 현재 토지시장에서의 실효성은 그다지 높지 않은 수준이다.

알박기는 '형법'상 부당이득으로 처벌되지만 그 판례가 다양하고, 주택사업 시행사들은 부당 이득 회수를 위한 반환 소송을 하지만 대부분 시행사는 소송에 따른 기업의 이미지 실추를 우려해 소송을 포기하는 상황이다.

'주택법'에서는 대지 면적의 90% 이상을 확보하고 사업계획 승인을 받은 사업 주체는 잔여대지에 대한 매도청구가 가능하지만, ‘가집행’을 할 수 없어 그 실효성이 미미한 실정이다.

토지 소유자가 상소할 경우 확정 판결까지 2~3년 소요된다.

또, 매도청구의 예외 대상은 지구단위계획 결정 고시일 3년 이전부터 소유한 자로 돼 있지만, 실제 민간 주택개발 사업을 위한 부지 확보는 중장기적으로 추진된다. 즉, 지구단위계획 구역 결정 절차가 장기간에 걸쳐 진행되므로 정보력을 갖춘 투기 세력이 개입할 여지가 많다.

◆ 알박기 요인 최소화하는 심도있는 정책 나와야 = 건설산업연구원은 박용석 부연구위원은 알박기 요인을 최소화시키면서 효과적으로 민간 택지를 확보할 수 있는 다양한 대안의 심도있는 검토가 필요하다고 밝혔다.

우선 그는 매도청구의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안으로 부지 매입이 90%가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고, 부지 매입이 95%가 넘으면 소유 기간과 관계없이 매도청구권을 적용하는 법적장치 마련이 요청된단고 밝혔다.

또 부지매입 비율이 90%가 넘고 잔여 부지에 대한 토지 수용이 필요한 경우 토지수용권을 부여하되, 공공 택지와 동일한 조건으로 주택을 공급하고 공공 부지(학교, 도로 등)는 해당 기관에서 매입하며 토지의 수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관 설립 방안이 검토돼야 한다고 지적했다.

박 부연구위원은 토지수용권 부여시 ‘공공 택지’와 동일한 조건으로 공급되므로 원가연동제, 분양원가 공개 등의 적용으로 분양원가를 현재의 민간택지 수준보다 더욱 낮출 수 있다고 설명했다.

또한 그는 독점화된 공공 택지 공급 시장에 민간부문의 참여로 공공 택지시장이 경쟁시장으로 전환돼 주택 공급량이 늘어나고 시가지 내 자투리땅을 중심으로 소규모 고급의 공공 택지 공급이 활성화될 것으로 보인다고 전했다.

박 부연구위원은 "부동산 정책의 핵심 과제는 분양원가 인하이고 그 중 토지비 절감은 매우 중요한 사안으로 적절한 알박기 방지에 따른 토지비의 인상요인 해소는 분양원가 절감의 현실적인 대안이 될 수 있다"며 "민간의 주택건설 부지의 확보가 용이해 짐에 따라 민간의 자율적인 주택 공급도 활성화될 것"이라고 말했다.