한센의 건축 순환과 건설업 투자 기회

부동산의 가격에도 변동 주기가 있다. 미국의 경제학자인 한센은 19세기 후반부터 20세기 중반에 걸쳐 미국의 부동산 가격 변동을 연구하여 부동산 가격과 건축경기 경기 순환이 17년~ 18년을 주기로 움직이는 것을 밝혔다. 따라서 이 17년 주기의 건축 경기 변동을 한센 건축 순환이라 한다.

1970년 이후의 미국의 부동산 가격 변동을 보면 지금도 이 건축 순환이 나타나고 있다. 1973년 고점은 형성했던 부동산 가격은 그후 1990년과 2006년에 각각 고점을 형성함으로써 17년 주기의 변동이 나타나고 있다. 이런 주기적 관점에서 보면 2006년 이후 조정 국면을 거쳐 2012년부터 성장세로 돌아선 미국의 건설 경기는 다음 17년 주기의 정점인 2023년까지 성장을 이어갈 가능성이 높다.

주택건설업체의 주가도 이 건축 경기 순환을 따라 움직인다. 보다 짧은 주기로 변동하는 소비재 경기나 여타 경기 변동에 크게 영향 받지 않고 건축 순환을 따른다. 1990년 이후 미국의 주택건설은 1992년부터 착공이 증가하여 2005년 하반기까지 13년 넘게 이어졌다. 미국의 건설업 주가 역시 1991~1993년 기간 저점이 된 후에 2005년까지 초 장기 상승 추세가 이어졌다.

1988년에 상장된 주택건설업체 메리티지 홈(Meritage Home Co.)는 1991년부터 2005년까지 14년 동안 무려 286배의 상승을 할 정도로 건축순환 성장 주기에 장기적이고 강력한 추세를 형성한다.

우리나라 부동산 시장도 2014년에 들어서면서 긴 잠에서 깨어 활발한 모습이 나타나고 있다. 1월 주택거래량이 전년보다 117,4%가 증가하였고, 전국 주택매매가격 지수는 24주째 상승세가 이어지고 있다. 주택 분양시장에서도 1월 분양가격이 전년 동기에 비해 2.2%가 오른 가운데 주택산업연구원이 조사한 주택사업 환경지수 전망이 1월 117.6에서 2월 148.9, 분양계획 전망이 1월 89.9에서 2월 122.2로 수직 상승 하는 등 주택사업환경이 급격히 개선되고 있다.

역사적으로 나타나는 부동산과 건설 경기의 주기적 순환을 감안하면 우리나라도 건설 경기 순환의 성장국면이 시작되고 있다고 할 수 있으며, 장기에 걸쳐 큰 추세를 형성하는 주택건설업의 특성상 대단히 매력적인 건설업 투자의 기회가 와 있다.

- 아시아경제 팍스넷 전문가 <쥬라기>

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