[부동산시장 ‘페이드 인’] 저금리시대… 상가·오피스텔 ‘수익형’ 인기 여전

은퇴 준비중 40~50대 투자 늘어

부동산 가격이 하락하고 저금리 기조가 계속되면서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 공급 증가로 수익률이 예전만 못하지만 수익형 부동산을 대체할 만한 마땅한 상품도 없기 때문이다. 부동산 시장이 시세 차익을 기대할 수 없는 구조로 변화하는 것 역시 수익형 부동산이 관심을 받는 이유다.

실제 한국은행이 최근 발표한 ‘11월 금융기관 가중평균금리’에 따르면 지난해 11월 시중은행의 예금 금리는 연 2.62%로 전월 대비 0.01%포인트 하락했다. 이는 통계를 집계하기 시작한 1996년 이래 가장 낮은 수준이다.

명목상 금리(2.62%)에서 물가상승률(약 2∼3%)을 제외하면 실질금리는 거의 마이너스나 다름없는 셈이다.

때문에 은퇴 전 미리 오피스텔이나 상가 등과 같은 수익형 부동산을 통해 은퇴를 준비하는 40~50대가 느는 추세다. 최근 서울지하철 2호선 당산역 일대에 분양 중인 ‘당산역 효성해링턴 타워’ 오피스텔의 경우 계약자의 절반이 넘는 52%가 50대 이상, 27%가 40대인 것으로 조사됐다.

다만 전문가들은 최근 들어 수익률이 하향세를 보이고 있는 만큼 무턱대고 수익형 부동산 투자에 나서는 것은 피해야 한다면서 입지와 배후 수효는 기본이고 분양가와 계약 조건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언하고 있다.

오피스텔의 경우 올해 관심사는 수익률에서 공실 위험으로 옮겨갈 전망이다. 올해는 전년보다 8414실이 늘어난 4만1312실이 입주를 시작할 예정이기 때문. 특히 입주물량이 집중되는 수도권이 지방보다 타격이 클 전망이다. 지난해 분양된 3만여실로 인해 2~3년 후까지 이 같은 양상이 지속될 확률이 높아 단기간에 수익성 회복은 어려울 것으로 보인다. 도시형생활주택 역시 비슷한 양상이다.

지난해 틈새 수익형 부동산으로 부상한 분양형 호텔의 인기는 올해도 이어질 것으로 보이지만 제주 등 일부 지역에서 공급이 급증하고 있어 배후수요나 예상 수익률을 꼼꼼히 따져볼 것을 조언했다.

상가 시장은 과거처럼 선투자 후임대 방식에서 탈피해 선임대가 완료된 상가에만 제한적 투자를 선호하는 패턴으로 바뀌고 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “수익형 부동산은 무엇보다도 지나치게 과도한 융자를 활용하는 상품의 경우 임차인 변동 시, 공실 감안 시 유동성 리스크를 겪지 않을 정도의 투자금의 범위 조정이 필요하다”면서 “수익률보다는 안정성이 기본이 돼야 하며 임차인과의 계약 내용을 꼼꼼히 챙기되 투자상품에 문제가 생길 경우 추후 독립적 운영이나 개인적 임대가 현실적으로 가능한지 여부를 사전에 체크해야 한다”고 말했다.