주택 매매시 '비과세 요건' 점검 필수

토지나 건물 등 부동산을 팔 때 가장 먼저 염두에 둬야 할 것이 세금이다.

부동산을 양도하게 되면 일반적으로 양도소득세가 과세되기 때문이다. 경우에 따라서는 엄청난 세금이 부과될 수 있기 때문에 더욱 각별한 신경을 써야 할 부분이다.

이 때문에 우리는 조세정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 요목조목 따져 최대한 절세할 수 있는 방법을 찾아야 한다.

◆1세대 1주택 비과세 요건 꼼꼼히 챙겨야

가장 먼저 주택을 매매할 경우 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택 비과세 요건을 면밀히 검토해야 한다.

1세대가 양도일 현재 국내에 양도주택(6억 이상 고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 ▲서울, 과천, 신도시 지역 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주 ▲기타지역 3년 이상 보유해야 비과세 요건을 충족할 수 있다.

이 때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택 범위로 보게 된다.

이와 함께 장기저당담보주택의 비과세 특례도 유심히 살펴볼 필요가 있다.

1세대 1주택자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않게된다.

또한 ▲취학 ▲1년 이상 질병의 치료·요양 ▲근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사할 경우 ▲세대원 모두가 해외로 이민 갈 경우 등은 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않게 된다.

재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업 기간 중 일시 취득해 1년 이상 살던 집을 재개발·재건축아파트로 세대원 전원이 이사하게 돼 팔때는 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만, 재개발·재건축된 주택의 준공일로부터 1년 이내에 양도해야만 한다.

◆미등기 전매는 양도세 70% 중과 '주의'

그러나 1세대 1주택자라고 해도 양도소득세가 과세되는 사례가 있다. 미등기 전매와 시가 6억원이 넘는 고가 주택의 경우가 이에 해당한다.

1세대 1주택이라도 취득등기를 하지 않고 파는 이른바 '미등기 전매'는 양도차익의 70%에 해당되는 무거운 세금을 내게 되므로 각별한 주의가 요구된다.

또 1세대 1주택이라도 고가주택(주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원 초과)에 해당되면 양도세를 물게 된다.

다만 고가주택의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 양도차익 전체에 대해 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세된다.

◆1세대 2주택 양도세 과세되지 않는 사례

그러나 1세대 2주택에 해당해도 다음과 같은 요건을 충족하게 되면 양도소득세는 비과세된다.

△이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세는 과세되지 않는다.

△상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 팔 때는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봐 비과세 여부를 판단하게 된다.

그러나 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세되는 점을 주의해야 한다.

△한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때는 1세대 1주택으로 간주하게 된다.

△직계존손을 모시기 위해 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때

1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우는 합친날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다.

△결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때

각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼해 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다.