[객석]'왕따' 건설주에 눈길가는 까닭 -서보익 유진투자증권 연구위원

최근 건설주의 주가 상승이 예사롭지가 않다. 지난해 대규모 손실을 인식하며 주식시장에서 소외된 모습과는 정반대의 모습이다. 지금은 건설주를 포트폴리오에 편입하려 해도 물량 확보마저 어려운 상황이다. 불과 1년 만에 분위기가 반전된 것은 해외 건설의 턴어라운드 시기가 다가오고 있는 데다 국내 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 충만하기 때문이다.

국내 부동산 경기에 대한 기대감이 개선된 것은 무엇보다도 정부의 부동산 정책 효과에의 실효성에 대한 믿음 때문이다. 특히 정부의 부동산 정책이 일회성에 그치지 않고 지속적이고 보완적인 방향으로 정책을 펼치고 있어 시장의 정책 신뢰도가 높아졌다.

반면 최근 부동산 시장의 문제는 전세가격은 급등하는 반면 집값은 하락하고 있다는 점이다. 보통 월세, 전세, 매매 가격은 유사한 방향으로 흘러가지만 금융 위기 이후 집값 가격 상승에 대한 기대가 사라지자 이 균형이 깨졌다. 때문에 전세가 비정상적으로 오른 것이다.

주목할 만한 점은 금융위기 이후 집값 상승에 대한 기대가 너무 빠르게 떨어졌고 전월세 전환율도 급격히 하락하는 현상이 나타났다는 것이다. 전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 보증금이 줄어든 만큼에 해당하는 월세 지급액의 이자율을 의미한다. 결국 전세가격이 상승하고 월세이율이 하락하면서 월세 수요 증가는 장기적으로 지속될 것으로 보인다.

다만 올해는 임대수익률과 대출금리를 주목할 필요가 있다. 지난 2000년대 이후 대출금리와 주택의 임대수익률이 역전된 시기는 단 한 번도 없었다. 하지만 올해에는 역전되거나 또는 매우 근접할 것으로 보인다.

결국 정부가 지속해서 부동산 대책을 쏟아내고 있는 가운데 대출금리보다 임대수익률이 높아지면 부동산 경기 회복 시기는 빨라질 수 있다. 아울러 월세 수요를 충족하기 위한 정책적 보완으로 집장만을 준비하는 젊은 세대의 부담을 줄여 주고 평생 노력해서 집 한 채 마련한 노년 세대의 자산가치도 지켜주길 기대한다.