상가 후분양제 유명무실, 편법 '선분양' 판쳐

4월로 시행1년째를 맞은 상가후분양제가 실제적인 효과없이 유명무실한 제도로 전락하고 있다는 주장이 나오고 있다.

상가후분양제는 연면적 3천㎡(907.5평)이상의 상가, 20실 이상 오피스텔등은 골조공사 3분의 2를 마친후 분양을 하거나 부동산신탁회사와의 신탁계약, 보증보험회사의 분양보증을 받아야만 분양이 가능토록해 상가 사기분양을 방지하기 위해 도입된 제도. 이 제도는 지난 2004년 '굿모닝시티' 사기분양사건을 계기로 제정됐다.

상가뉴스레이다의 조사에 따르면 장기적인 경기침체로 인한 사업 채산성 저하는 시공사들의 지급보증과 신탁사의 기피로 이어져상당수 영세 개발업체들은 정상적인 분양에 나설수 없게되자 '편법 선분양'을 통해 후분양제를 교묘히 빠져나가고 있다.

연면적이 3천㎡(907.5평)이상 되는 상가의 경우 후분양 대상이지만 법률상 실제 적용 범위는 바닥면적의 합계를 3천㎡(907.5평)이상으로 규정을 해놓아 개발업체들은 기준 이하의 면적만 분양하고 나머지는 명목상 임대로 돌려놓아 후분양제의 적용을 피하고 있는 실정이라는 것.

또한 분양성이 좋은 상가를 분야하는 개발업체는 '청약' 또는 '입점의향서'를 통해 투자자들을 유인하고 있는 상황이다. 실제로 수도권 한 택지개발지구내 일부 상가는 토지허가사용승낙이 나기도 전부터 선분양에 나서 투자자들을 모집하고 있다.

특히 택지개발지구내 경우 편법 선분양은 목 좋은 상가의 선점을 노리는 투자자들의 투자심리와 개발업체의 분양률 상승이라는 이해관계가 맞아떨어져 상호 제도적 무시를 용인하고 있다.

업계에서는 현재 입주를 앞두고 있는 후분양제 해당 상가를 제외한 보증보험회사의 분양보증과 부동산신탁회사와 신탁계약을 맺고 분양하는 업체가 얼마 안된다는 점을 감안하면 선분양 업체의 수는 꽤 있는 것으로 분석하고 있다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 “상가후분양제 이후 대형상가의 공급이 다소 줄긴 했으나 후분양제 이전의 조기공급과 중,소형 상가 건물이 꾸준히 공급돼 상가 물량의 급감은 없었다”며 “후분양제 시행은 잠시나마 안정적인 투자환경의 분위기만 조성했을 뿐 상가경기의 침체와 더불어 부분분양으로 개발업체의 정상적인 사업이 이뤄질까에 대한 우려의 목소리가 높은 만큼 투자자 입장에서는 정부의 후분양제 개선책이 나오기 전까지는 토지등기부등본, 건축허가는 물론 분양신고번호등의 공부 확인만으로도 편법 선분양 상가를 식별할수 있으니 이점을 유념해야 한다”고 했다.