지방선거 앞두고 수도권 재개발 시장 ‘꿈틀’

수도권 재개발 시장이 부동산 경기 부양대책과 규제완화로 조금씩 움직임을 보이고 있다. 다가오는 6.4 지자체장 선거를 앞두고 부동산 경기 회복에 대한 기대감에 매도호가가 소폭 올랐다.

14일 부동산114가 재개발 구역에 출시된 매물가격에 근거해 재개발 지분가격(3월말 기준)을 조사한 결과 3.3㎡당 서울 2487만원, 경기 1317만원, 인천 938만원으로 나타났다.

이는 재개발, 재건축 등 도시정비 사업에 대한 규제완화와 6월 지방자치단체장 선거를 앞두고 개발에 대한 매도자들의 기대감이 매물가격에 반영되면서 서울과 경기지역 재개발 지분가격이 전분기 대비 소폭 상승한 것으로 풀이된다. 반면 인천은 3.3㎡당 28만원 가량 하락해 정체된 모습을 보였다.

2013년 12월말 서울 재건축 아파트는 3.3㎡당 2701만원 수준이었으나 2014년 3월말 기준 2778만원을 기록하면서 약 2.9%p 올랐다. 재개발 지분가격도 매도인의 호가가 매물가격에 반영되면서 전년 말 대비 약 5.6%p 오른 2487만원을 기록했다. 하지만 1분기 소폭 상승세를 보인 재개발 지분 및 재건축 아파트 가격은 급매물 소진과 2.26 임대차 선진화 방안 발표 이후 숨을 고르며 다소 주춤한 상태다.

개별 재개발 구역별로 살펴보면 동대문구 휘경3재정비촉진구역(조합설립인가), 영등포구 영등포1-13구역(사업시행인가)이 실태조사 이후 진행속도를 높이며 지분가격이 소폭 상승했다. 특히 6월 지방선거를 앞두고 용산 재개발 사업에 대한 공약들이 나오면서 기대감이 반영되어 한남4구역(추진위), 한남2구역(조합설립인가) 등 용산구 재개발 지분의 매도 호가가 상승해 눈길을 끌었다. 이에 반해 성북구 장위6구역(조합설립인가)과 마포구 염리제5구역(추진위), 인천광역시 계양1구역(사업시행인가)은 사업의 진척이 더디자 매물이 쌓이면서 지분가격이 전 분기 대비 5%~10% 가량 하락했다.

특히 재개발지분 거래량을 가늠해 볼 수 있는 서울 아파트외 주택(단독/다가구, 다세대/연립)거래량을 살펴보면 2012년~2013년까지 1분기 거래량은 부동산 경기침체에 따른 투자심리 위축과 취득세율 조정으로 거래절벽 현상에 시달렸다. 하지만 2014년 1분기에는 취득세율 영구인하 등 부동산 규제완화와 부동산시장 바닥론에 힘입어 1만829건 거래되면서 2010년 이후 1분기 최대 거래량을 기록했다.

사업 막바지에 이른 관리처분인가, 이주/철거/착공 단계에 있는 일부 지역에서는 조합원 지분에 프리미엄이 붙어 거래되면서 거래가 이뤄졌다. 옥수13구역(착공)이 강남접근성과 한강 조망권을 무기로 1억2000만원~1억4000만원 정도의 프리미엄이 붙어 간혹 거래됐다. 또 현재 이주, 철거가 진행 중인 돈의문제1구역(이주/철거)은 분양가의 10%선에서 프리미엄이 형성돼 있다.

또 올해 1월말 종료 예정이었던 추진위, 조합의 해산신청 기간이 1년 더 연장됐다. 진퇴양난에 빠져 있는 재개발 지역 주민들에게 사업해산 여부를 결정할 수 있는 충분한 시간을 주겠다는 취지다. 또 추진위가 해산됐을 경우 지자체가 매몰비용을 지원할 수 있도록 규정하는 법안의 유효기간도 2015년 8월1일까지 연장됐다. 이에 따라 수도권 지자체는 실태조사의 속도를 높이면서 뉴타운, 재개발 사업의 옥석 가리기에 박차를 가하고 있다.

하지만 향후 움직임은 미지수다. 정부의 꾸준한 규제 완화가 강남권 재건축 아파트들을 중심으로 움직임을 이끌어 냈고 재개발 시장도 지표상 호전됐지만 3월 이후 투자자의 관망세가 지속되고 있어 장기적 관점에서 상승세를 이어갈지는 불투명하다. 정부가 정비사업 용적률을 법적 상한선까지 완화하고 의무 임대주택 건설 비율을 줄이는 법안 등을 통해 재개발 시장 부양에 대한 시그널을 보내고 있으나 재개발 매물에 대한 매도자와 매수자간 가격 괴리감이 커 투자자들이 선뜻 재개발 투자에 나서지 못하고 있다.

재개발∙뉴타운 출구전략도 부동산 시장에 대한 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 사업 진행 속도를 내지 못하고 있다. 출구전략을 통해 사업을 포기하고 싶어도 조합설립인가를 받은 구역은 매몰비용 지원대상에서 제외되어 조합해산도 쉽지 않은 상황이다.

6월 지방자치단체장 선거를 앞두고 있지만 재개발 시장을 부양시킬 만한 호재는 눈에 띄지 않는다. 대부분의 공약들이 뉴타운 출구전략이나 주거복지에 관한 것들이다. 용산 등 지역별로 개발 사업 공약이 나오고 있지만 아직 구체적인 실행계획이 나오지 않고 있고 과거 무분별한 선거 공약의 후유증을 겪은 지역 주민이나 투자자들의 반응은 시큰둥하다.

서성권 부동산114 연구원은 “재개발 시장의 회복을 위해서는 출구전략에 걸림돌이 되고 있는 매몰비용 문제가 우선 해결되어야 한다”면서 “그동안 매몰비용에서 한발 물러나 있던 정부의 지원이 있어야 하고 수익성 향상을 위해 현재 재개발 사업 시행 시 적용되는 기부 채납률 완화나 기반시설 설치비용 보조도 필요하다”고 강조했다.