[수직증축 리모델링] 착공후 1년 반이면 재입주… 재건축보다 기간·비용 절감

준공후 15년이면 추진 가능… 소형 평형 강제조항도 없어

▲대표적인 리모델링 성공사례로 꼽히는 당산 쌍용 예가.

수직증축 리모델링이 오는 26일부터 본격 허용되면서 관련 업계의 기대감이 커지고 있다.

이미 리모델링 사업을 추진하던 아파트 단지는 물론 15년 이상 된 아파트를 중심으로 수직증축 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있는 것이다.

이에 일부 신도시의 경우 이미 조합 설립을 마치고 사업 추진에 속도를 내는 곳도 생겨나고 조합 설립을 준비 중인 곳만 10곳을 넘어선 상태다.

하지만 여전히 재건축과 수직증축 리모델링을 저울질하며 손익계산을 하고 있는 곳이 적지 않다.

◇일반분양 물량이 사업성 좌우=지난 정부에서 위험성을 이유로 금지했던 수직증축 리모델링 법안은 지난해 말 국회를 통과하며 15층 미만 아파트의 경우 2개 층, 15층 이상은 3개 층까지 늘릴 수 있게 됐다. 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 가구 수는 기존 10%에서 15%로 변경돼 1000가구 단지를 리모델링했을 때 최대 1150가구까지 늘릴 수 있도록 확대됐다. 대상 가구는 1998년 완공돼 지은 지 15년 이상된 곳이 포함된다. 국토부에 따르면 대상에 포함되는 아파트는 전국적으로 400만 가구에 이른다.

리모델링 사업의 가장 큰 장점은 재건축 사업에 비해 건축기간이 절반에 가깝다는 것이다. 리모델링은 착공 후 1년 6개월이면 모든 사업이 완료돼 살던 곳에 재입주할 수 있지만 재건축은 평균 3년 이상 소요된다. 뿐만 아니라 각종 부담금이나 규제 등으로 사업기간이 불확실한 재건축과 달리 리모델링은 사업절차가 비교적 단순하고 인허가 기간도 짧다는 장점이 있다.

기간이 짧은 만큼 투자 성과도 상대적으로 단시일 내 거둘 수 있다. 하지만 모든 아파트단지가 높은 투자 성과를 기대하기는 어려울 것으로 보인다.

리모델링사업은 재건축 사업과 달리 가구 수가 크게 늘어나지 않는다는 점이 수익률에 큰 변수로 작용한다. 리모델링의 경우 기존 건물의 뼈대를 유지한 채 일부 가구 수를 늘리거나 면적을 넓히는 사업이라서 주민 부담이 크다. 반면 재건축은 일반분양 물량이 많아 사업비의 상당 부분을 충당할 수 있다.

때문에 일반분양 물량이 많은 단지가 수익률을 높일 수 있다. 일반분양 물량 증가는 15층 이상 단지가 유리하다. 14층 이하 아파트는 건물이 받는 하중을 감안, 최대 2개 층만 늘릴 수 있기 때문에 일반분양 물량이 적게 나온다.

또 하나의 수익률을 좌우하는 변수는 집값이 비싼 동네를 찾아야 한다는 것이다. 리모델링 공사비(건축비)는 서울·지방 간, 도심·변두리 간 차이가 크지 않다. 하지만 리모델링을 완료했을 경우 시세는 엄청난 차이를 보인다.

같은 사업비를 투자해 리모델링을 해도 일반분양 물량이 많고 집값이 비싼 곳에서는 조합 수익금이 많아 조합원 부담금이 상대적으로 줄어든다. 일반분양 물량이 같아도 지역별 분양가는 큰 차이를 보이기 때문이다.

또한 리모델링은 재건축과 달리 소형 평수 아파트를 의무적으로 지어야 하는 강제조항이 없고 용적률도 거의 적용받지 않는다는 장점이 있다.

◇장단점 확실…조합원 동의 필요=수직증축 리모델링도 재건축과 마찬가지로 조합원의 동의가 필요하다. 추진 요건은 전체 조합원 중 80%의 동의를 받아야 한다. 아파트의 노후 정도나 평형별로 입주민들이 처한 입장이 다른 만큼 조합원들의 리모델링에 대한 공감대를 얼마나 빨리 이끌어 낼 수 있느냐가 가장 기본적인 요소라고 할 수 있다.

현행법상 리모델링 사업은 준공 이후 15년 이상 된 아파트라면 가능하지만 20년 미만 아파트의 사업 추진은 지연될 가능성이 높다. 조합원 입장에서는 멀쩡한 아파트를 굳이 큰돈을 들여 새집으로 바꾸자는 데 의견이 분분해질 수 있기 때문이다.

이런 이유로 인해 그동안 리모델링 사업을 추진하는 단지들은 준공 당시부터 물리적 하자가 많았거나 비효율적 평면, 아파트단지 내 공동시설·편의시설 부족 등으로 추진하는 경우가 많았다.

또한 수직증축이 허용돼도 리모델링 아파트의 평면 구성에는 일정 부분 한계가 있다. 재건축의 경우 기존 아파트를 허물고 다시 짓는 것인 만큼 자유롭게 평면을 설계할 수 있다.

하지만 재건축은 아파트를 건립한 지 최소 30년이 지나야 허가를 받을 수 있다. 1988년 지어진 아파트는 2022년부터, 1992년 아파트는 무려 40년 뒤인 2032년에야 재건축이 가능하다. 때문에 재건축 가능 연한에 따라 리모델링과 재건축을 결정할 수 있다.

단지 규모는 500가구 이상 중대형 단지가 적합하다. 리모델링 면적은 30%포인트 늘어나고 가구 수는 15%포인트 증가한다고 하면 500가구를 기준으로 75가구(500가구×1.15배)가 추가로 늘어날 수 있다. 이 경우 소유 평형을 굳이 늘리지 않고 분담금도 크게 줄일 수 있다. 동과 동 사이의 거리가 넓은 단지일수록 조경 공간, 편의시설을 다양하게 구성 가능하다는 장점도 있다.