[브라보마이라이프] 손실위험 적은 비과세 월지급식 ELS 추천

‘권리금 보호법’ 상가투자 변수로… 금리형구조화상품 추천

부동산은 과거 고성장 시대에는 가격 하락 위험은 작으면서 높은 매매차익을 기대할 수 있는 자산이었다. 이를 경험한 베이비 부머 세대는 부동산 보유를 선호하는 경향을 가지고 있다. 하지만 전세계적으로 저성장 기조가 장기화되고 있는 데다가 구조적으로 인구가 감소하고 있어 부동산 투자에서 과거와 같은 매매차익을 통한 수익을 기대하기는 힘든 상황이다. 임대소득 또한 내수침체가 계속되면서 자영업자수가 줄고 상가 임차수요는 감소세를 이어가고 있다. 최근엔 상가 공실이 크게 늘면서 서울의 경우 4%선인 임대수익률은 갈수록 더 낮아지고 있다. 따라서 부동산의 임대소득과 금융자산에 투자했을 때 예상되는 수익률을 비교해 현재 전체 자산의 60%를 차지하는 부동산 자산 비중을 조정할 필요가 있다.

게다가 상가 시장은 또 다른 변수가 생겼다. 바로 권리금이다. 권리금이란 상가 자체의 영업과 관련된 가치를 하나의 금액기준으로 변환한 것을 말한다. 권리금은 크게 설비나 비품에 대한 권리금인 시설권리금, 거래처나 영업 노하우, 매출이 은지 등에 대한 권리금인 영업권리금, 상가의 입지여건으로 인한 이득에 대한 권리금인 바닥권리금으로 구분된다. 이 중 바닥권리금이 권리금에서 차지하는 비중이 가장 크다. 권리금은 임차인이 장사를 하면서 얻어지는 업종에 따른 매출액, 상권 내에 차지하는 유리한 입지, 시설 투자에 따른 비용 등이 어우러져 형성된다. 이렇게 생겨난 권리금은 상가 임차인이 바뀔 때 새로운 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지불하는 경우가 대부분이다. 세입자간에 주고 받는 것이다. 문제는 권리금을 주고 들어온 임차인이 임대계약기간을 충분히 채우지 못해 권리금을 회수하지 어려운 경우가 많다는 점이다. 이 때 임차인은 손실이 불가피해져 피해를 입는 경우가 많이 생기고 있다. 서울 소재 자영업자들의 임대기간이 평균적으로 1.7년에 불과해 법적 보장기간이 5년에 비해 크게 낮다는 통계가 이를 그대로 보여주고 있다.

이 때문에 정부가 상가 임차인들의 권리금을 정책적으로 보호하겠다는 의지를 적극적으로 표현하고 있다. 세입자보호를 위해 임대차 계약서 상에 권리금 구제항목을 넣도록 하는 방안을 검토하고 있다. 향후 상가건물임대차보호법 등 관련 법규를 개정이 이뤄질 가능성이 클 것으로 보인다. 정부가 임차인의 권리금 보호는 내수의 한축인 자영업 임차인을 보호하는 취지에선 바람직하다. 하지만 소유주 입장에선 권리금은 세입자간에 주고받는 것으로 사실상 소유주가 개입할 여지가 많지 않아 논란이 되고 있다. 전체적으로 권리금 법적 보호가 이뤄질 경우엔 상가 소유주나 투자자입장에선 상가 투자 환경은 다소 불리하게 변화할 것으로 보인다.

금융자산에 투자할 때 몇 가지 사항을 주의하면 효과적인 노후대비를 할 수 있다. 먼저 은퇴시기가 얼마 남지 않았다면 원금손실을 만회할 수 있는 시간적 여유가 없다는 점을 주의해야 한다. 따라서 손실위험이 작은 금리형 상품이나 원금손실위험을 줄인 구조화상품(ELS, DLS) 을 선택하는 것이 효과적이다. ELS/DLS는 기초자산 가격이 하락하더라도 구조에 따라 수익을 받거나 손실을 줄일 수 있습니다. 시장에서 가장 일반적인 스텝다운형 ELS에 투자할 때는 상대적으로 변동성이 작은 주가지수를 기초자산으로 사용하는 지수형 ELS에 투자하는 것이 좋다.

다음은 은퇴 후에는 정기적인 현금흐름을 갖는 것이 중요하다는 것이다. 100세 시대에 발맞추어 이미 다양한 형태의 월지급 상품을 찾아볼 수 있다. 펀드, ELS도 월지급형의 상품에 투자할 수 있으며, 저축보험과 같은 금리형 상품에 투자해 연금으로 전환하는 방법도 활용할 수 있다.

마지막으로 비과세나 분리과세 상품에 투자해 실질 수익률을 높이는 것도 잊지 말아야 한다. 거듭된 세법개정으로 절세혜택이 있는 상품이 점점 줄어들고 있는 상황이지만 여전히 효과적인 절세상품들이 시장에 남아 있다. 인플레이션에 연동된 원금상승분이 비과세되는 물가연동국채, 분리과세 혜택이 있는 장기채 등이 있고 변액보험을 활용해 펀드, ELS도 비과세로 투자하는 것이 가능하다.