[창업기획]상권을 알아야 성공 3-명동

대한민국을 대표하는 상권, 패션과 유행의 중심, 브랜드의 집합소, 20대여성들의 쇼핑 천국으로 불리우는 명동은 서울의 역사와 함께하고 있다.

명동은 앞으로 지금보다도 더 화려하고 볼거리가 많은 서울시내의 중심상권으로서의 확고한 위치를 고수할 전망이다.

◆ 명동상권의 입지와 유동인구 = 명동시장의 장점중 하나는 주변에 인구를 끌어모을 수 있는 여건이 매우 풍부하다는 점이다. 지하철 4호선 명동역이 중앙로와 연결돼 있고 2호선 을지로역은 명동의 북쪽 은행가와 오피스쪽에 위치해 있다.

명동은 아바타몰대로변과 마주보는 곳에는 롯데백화점과 롯데영프라자가 들어서 있고 서쪽으로는 남대문시장과 신세계백화점본점이 인접하여 있다. 시청, 충무로, 남산한옥마을까지는 도보로 이동이 가능하다.

남산터널과도 도로상으로 연결되어 있다. 거기에다 국민은행본점, 외환은행본점 등 금융기관이 밀집돼 있다.

유래가 깊은 명동성당과 중국대사관, 화교학교가 위치해 있다. 여기에 신세계하이해리엇, 토투앤 등 다수의 대형쇼핑몰이 공사중에 있고 명동우체국도 20층규모의 최신식건물로 개축되고 있다.

명동의 일일 유동인구는 150만명 이상정도인 것으로 추산된다. 그 중 70%정도가 10대~20대여성들이며, 나머지는 직장인들과 외국인관광객들인 것으로 분석된다.

이 엄청난 유동인구가 가장 많이 몰리는 곳은 역시 밀리오레에서 우리은행까지 이어지는 중앙로이다. 대한민국의 유행을 선도하는 최신브랜드들이 바로 이 중앙로에 몰려 있다.

◆ 외환위기를 전후한 명동상권의 변화 = 명동상권에 한때 위기가 온 시기는 90년대말 외환위기와 시점을 같이 해서다. 경기불황으로 매출확보가 어려워진 패션업체들이 하나둘씩 빠져나가고 강남, 동대문 등의 신흥의류상권들이 10대와 20대고객을 대거 유입하기 시작하면서 부터다.

당시에는 명동상권의 미래에 대한 비관적인 전망들이 끊임없이 제기되기도 했다.

하지만 2000년 6월 명동역 4번출구와 연결된 중앙로초입에 ‘밀리오레’가 들어서고 명동일대가 관광특구로 지정되어 일본인관광객 유치에 성공하면서 2001년경부터는 서서히 상권이 회복세를 찾아가고 있다.

외환위기 이후에는 대한민국에서 가장 땅값이 비싼 자리에 들어와서 나름대로 선전한‘스타벅스’커피(현재는 이전)를 비롯해 외국계패스트푸드업체들도 명동외곽지에 자리를 잡고 상권활성화에 일조했다.

일시적이나마 국내패션브랜드들의 가두점부활이 이어지는 양상속에 다시 명동은 대한민국의 모든 의류, 패션, 화장품브랜드를 다 볼 수 있는 패션브랜드의 집합체로 재기에 성공한 것으로 평가받는다.

외환위기 이전에는 고급브랜드위주의 매장이 많아 30~40대여성들을 많이 볼 수 있었던 명동중앙로는 어느새 10대~20대를 겨냥한 의류브랜드와 저가화장품브랜드매장 위주로 재편됐다.

1번가와 3번가도 역시 젊은층을 겨냥한 의류, 잡화, 화장품 매장이 주를 이루고 있다.

특히 최근에 명동상권을 보면 국내 화장품시장의 변화를 볼 수 있다는 말이 있는데, 이는 기존의 저가 화장품브랜드인 ‘미샤'와 ‘더페이스샵’외에도 휴영(태평양), GS왓슨스, 코스메틱넷등이 명동중앙로에 입점해 본격적인 브랜드경쟁에 들어갔기 때문이다.

◆ 명동상권 권역별 분석 = 상가정보업체인 상가뉴스레이다에 따르면 명동이 대한민국에서 가장 지가가 높은 곳에 형성된 건물들인 만큼 이곳 점포들의 임차시세 역시 국내최고수준을 유지하고 있는 상황이다.

중앙로에서도 현재 ‘카페파스쿠치’가 입점해 있는 자리(구 스타벅스)와 현재 ‘아디다스’가 있는 자리(구 후아유)는 약 80평이 넘는 대형매장들인데, 보증금 30억~37억원, 임대료1억3천~1억7천만원 수준이다.

그 외의 매장들 역시 전반적으로 최소 25평 이상의 평형에 복층으로 쓰고 있는 경우가 많지만 대체로 보증금 7억~15억에 임대료 3천~7천 정도인 것으로 확인되고 있다.

임대료 수준이 이렇다보니 이곳의 매장들은 어차피 수익구조를 내기 위한 목적으로 입점할 수 없으며, 브랜드의 메가샵 및 이미지제고 차원에서 직영안테나샵으로 운영되고 있다.

현재 이곳의 브랜드들은 하나같이 월매출 1억5천만원을 넘기기 힘든 것으로 알려져 있어서 A급자리에 위치해 있던 브랜드들중 다수가 임대료 절감을 위해 임대료가 저렴한 건물로 이전하거나 브랜드간 점포거래를 하는 경우가 비일비재한데, 그런 이유에서 중앙로에서는 점포이전,철수가 빈번하다고 볼 수 있다.

대표적인 예가 바로 옛 MLB매장으로 이전한 ‘스타벅스커피‘이다.

아바타몰에서 명동성당 전까지 이어지는 문화거리 양쪽으로도 대형매장이 많다. 은행, 패스트푸드, 의류매장이 혼재되어 있고 워낙 많은 유동이 오가는 곳이어서 점포거래는 거의 일어나지 않는 것으로 파악된다.

명동에는 특별히 먹자골목이 형성되어 있지는 않다. 그러나 이면골목구석구석에 다양한 음식점들이 직장인과 일본인관광객들을 대상으로 영업을 하고 있는데 점심시간이나 저녁시간대에는 앉을 자리가 없을 정도로 장사가 잘 되는 매장들이 많다.

이곳에 건물을 가지고 있는 건물주들은 이런 점을 오히려 이용, 계약기간이 끝남과 동시에 다른 브랜드를 세입자로 결정하면서 임대료를 큰 폭으로 인상하는 경향이 있다.

중앙로에 가보면 계약기간이 끝나서 철수하는 매장, 새로 인테리어공사를 하고 있는 매장이 많이 눈에 띄는데, 이와 같은 이유가 크게 작용해 나타나는 현상이다.

◆ 명동상권 유망업종 = 명동상권의 보편적 유망업종으로 의류와 화장품 외에 보세의류나 잡화, 커피전문점, 아이스크림전문점, 퓨전음식점 정도와 일본인들을 대상으로 할 수 있는 먹거리나 네일아트, 피부관리실 등도 외부에 많이 알려져 있지는 않지만 상당한 매출을 올릴 수 있다는 설명이다.

상가뉴스레이다는 창업이나 신규이전을 희망하는 이들이라면 오히려 1번가쪽이 바람직하다고 전했다. 1번가는 골목이 다소 좁지만 상당한 유동을 유입하고 있는 실속있는 상권에 속한다고 볼 수 있다는 설명이다.

이곳에는 보세의류, 잡화, 화장품 전문점이 많고 개인브랜드도 의외로 많지만 이곳역시 20평 이상의 점포는 3000만원 이상의 임대료수준을 감당해야 하기 때문에 권리금이 적다고 해서 섣불리 덤벼드는 것은 금물이라는 조언이다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 "명동은 매출보다는 홍보효과와 시장동향파악을 노린 안테나샵 등 브랜드 위주의 상권"이라며 "겉에서 바라보면 가장 화려하기 짝이 없지만 안을 들여다보면 브랜드들의 애환이 서려 있는 명동상권은 오늘도 변화하고 있다"고 말했다.