[하반기 부동산시장 전망]“임대과세 대대적 손질 있어야 거래 되살아나”

‘임대소득 과세’ 충격에 시장 숨고르기… 국회 부동산법 처리 이목 집중

▲연초 서울 강남의 재건축 시장과 지방시장이 훈풍을 보였지만 임대과세방안 발표 이후 시장은 숨고르기에 들어갔다. 가격은 보합세를 유지하며 수요자들의 관망세가 이어지고 있는 가운데 하반기에는 반등할 수 있을지 관심을 모으고 있다. 사진은 서울의 아파트 단지 모습.연합뉴스

매도자와 매수자, 업계 관계자, 전문가들이 하반기 부동산 시장에 주목하고 있다. 이들의 높은 관심에 보답이라도 하듯 올 하반기 부동산시장은 반등할까. 연초 서울 강남 재건축과 대구 등 일부 지방은 부동산시장의 훈풍을 불러왔다. 하지만 2월 말 임대과세관련 주택임대차 선진화방안(2?26대책) 발표 이후 시장은 숨고르기에 들어갔다. 정부가 임대과세에 대해 대폭 수정을 시사하면서 6월 임시국회가 시장 흐름을 결정한 주요변수로 작용할 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

◇지방선거 후 재개발·재건축 시장 반등?

6.4 지방선거에서 박원순 시장이 재선에 성공하면서 재개발·재건축 시장 반등 가능성에 귀추가 주목되고 있다. 과거 2차례 지방 선거의 예를 보면 지방선거 이후 재개발 지분가격이 상승했으나 이번 6.4 지방선거 이후 재개발 시장 반등 가능성은 크지 않다. 아직도 아물지 않은 세월호 참사의 여파와 다가올 월드컵과 여름 비수기로 인해 재개발·재건축 투자 수요는 많지 않을 것으로 보이기 때문이다.

최근 서승환 국토교통부 장관이 부동산 시장 투자 심리를 위축시킨 2.26대책에 대한 수정을 시사했으나 현재 침체된 부동산 시장을 반등 시킬만한 재료는 뚜렷하게 제시하지 못하고 있다. 또 재개발과 재건축 등 정비사업에 대해 권한을 가지고 있는 박원순 시장은 ‘개발사업의 속도보다는 방향’을 중요시 하는 입장이다.

따라서 현재 추진 중인 뉴타운·재개발 출구전략을 통해 정비사업장의 옥석 가리기는 지속적으로 추진할 예정이고 재개발·재건축 시장 부양을 위한 무리한 대책은 없을 것으로 예상된다.

서울의 한 부동산중개업자는 “현재 세월호 참사와 여름 비수기 등 여러 상황이 겹쳐 시장은 조용한 편이다. 매도자와 매수자는 임대소득 과세 등 부동산 관련 대책들이 어떻게 될 지 6월 임시국회만 바라보며 관망세가 이어지고 있다”고 말했다.

반면 도시정비사업 진행속도는 개별 구역별로 양극화 될 것으로 전망된다. 재개발·뉴타운 실태조사를 통해 사업을 계속 추진하기로 결정된 재개발구역은 2기 박원순 시정에서 준비 중인 도시재생본부의 지원 아래 사업 진행속도를 더욱 높일 수 있을 것으로 기대된다.

또 정부가 재건축 초과이익 연내 폐지를 추진하고 있지만 국회 통과 여부가 불투명한 가운데 올해 말까지 관리처분계획인가를 받게 되는 경우 재건축 초과이익 환수를 면제 받을 수 있어 사업시행인가 단계에 있는 강남권 재건축아파트를 중심으로 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 전망된다.

◇실수요자 기대 속 하반기 주택시장 가격 다지기

2014년 초까지 이어지던 부동산 시장의 회복세가 2.26대책 발표 후 소강상태를 보이는 중이다. 시장에 나섰던 주택 투자자들로 하여금 심리적 불안감을 야기해 매수세를 위축시켰기 때문이다. 그렇다면 주택 수요자들은 2014년 하반기 부동산 시장을 어떻게 전망할까.

부동산114가 수도권 거주자(20대 이상 성인남녀) 257명을 대상으로 ‘2014년 하반기 부동산시장 전망조사’를 실시한 결과 응답자 중 34.7%가 부동산 경기가 상승할 것으로 내다봤다.

주택가격은 49.1%가 오를 것으로 내다봐 응답자 중 절반 가까이가 집값 회복을 점쳤고 전셋값은 61.5%가 더 오를 것이라고 답했다.

직전조사(2013년 말)와 비교시 부동산 경기와 매매시장이 상승할 것이라는 응답은 각각 2.8%p, 1.0%p 증가했고, 전세시장 상승응답은 13.2%p 감소했다.

주택 임대시장에 대한 정부의 과세방침 발표에도 불구하고 주택 수요자들은 여전히 시장에 대해 호의적으로 바라보고 있는 것이다.

이는 시장을 이끌어 가는 두 주체인 투자자와 실수요자의 상반된 시선이 빚어낸 결과로 바라볼 수 있다.

전·월세 소득에 대한 과세는 주택시장 투자자들에게는 직접적으로 영향이 발휘될 가능성이 높지만, 실수요자들에게는 영향이 미미할 것으로 보이기 때문이다.

결국 현재 주택시장을 이끌어가는 원동력이 실수요자 중심으로 형성된 만큼, 과세방침에 영향을 받지 않는 실 수요자들은 시장에 대해 긍정적으로 전망하고 있는 것으로 분석된다. 또한 오랜 시간 전세시장이 고공행진을 지속해 온 만큼 하반기에는 큰 폭의 상승세 없이 현 수준에서 가격 다지기를 할 것으로 보인다.

◇임대소득 과세 따른 매수자 심리변화 하반기 변수

2014년 하반기 부동산 시장의 가장 큰 변수는 무엇인가에 대한 질문에는 ‘금리 및 민간소비, 가계부채 등 국내 실물 경기지표 변화’와 ‘부동산 대책(2.26대책)에 따른 매수자 심리변화’가 2대 변수로 지목됐다.

또한 ‘신규 아파트 입주물량 증가(2010년 하반기 이후 최대물량)’도 영향력 높은 변수로 나타났다.

과거 조사의 경우 시장변수에 대해 경기지표나 경제여건과 같은 간접변수를 응답하는 비중이 높았지만 이번 조사에서는 2.26대책이나 입주물량 증가와 같은 직접변수가 높은 응답률을 보였다.

특히 2.26대책에 따른 임대소득 과세부과 정책은 투자자들의 심리에 상당한 영향을 미칠 것으로 보이며 결국 하반기 시장 가장 큰 변수로 작용할 것으로 예상된다.

장용훈 부동산114 선임연구원은 “정부가 임대과세 방안 수정을 시사하면서 6월 임시국회가 시장 흐름을 결정한 주요 변수로 작용할 것이라고 수요자들은 전망하고 있다. 다만 2.26대책은 투자자들 대상으로 한 과세 방안이기 때문에 투자자들의 심리상태에 영향을 줄 수 있겠지만 실거주자에게는 영향이 별로 없을 것”이라고 설명했다.

장 연구원은 “현재 시장이 수요자 위주로 형성돼 있다보니 수요자들은 하반기 시장을 긍정적으로 바라보고 있는 것 같다”면서도 “연초 상승세를 보이다 2.26대책 발표 후 숨고르기를 하고 보합세를 유지하고 있어 시장의 반등 등 큰 변화는 없을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

한편 일각에서는 시장이 일시적 조정을 거친 후 일부지역에서 반등할 수 있다는 전망도 내놨다. 2.26대책이 나오기 전까지 시장의 상승세가 나타났고 이후 숨고르기와 가격 다지기하고 다시 올라갈 수 있다는 것이다. 이 때 시장의 영향으로 주목받을 만한 대표적 지역으로는 서울의 강남, 용산 등이 꼽혔다.