[수익형 부동산을 잡아라] 강서로, 송도로… 신흥 업무지구 ‘남서풍’이 분다

지식산업센터 ‘탈강남’ 열풍…마곡지구·송파·인천 등 급부상, 안양·부천도 접근성 좋아

지식산업센터의 본거지가 서울 강남에서 수도권 남서권 지역으로 이동하고 있다.

비싼 임대료와 노후된 건물 등의 이유로 기업들의 ‘탈(脫)강남’이 가속화되는 반면 송파구를 비롯해 강서구, 인천 송도가 신흥 업무지구로 탈바꿈되고 있는 것이다.

이는 저렴한 임대료와 개발 기대감 등의 영향이 큰 것으로 나타났다. 이로 인해 신흥 업무지구에 대한 임대차 수익을 목적으로 하는 투자자들이 늘고 있는 것으로 전해졌다.

또한 기존에 주목받던 업무지구도 환경상 호재를 자랑하며 꾸준한 관심을 받고 있다.

◇비싼 임대료 탓에 탈강남 가속화=그동안 강서·강동·송파 지역은 업무지구로서는 상대적으로 저평가를 받아 왔다.

하지만 잇따른 개발 등으로 벤처기업은 물론 국내 굴지의 대기업이 속속 둥지를 틀고 있다.

‘탈강남’이 이뤄지는 대표적 이유는 고가의 임대료 때문이라는 분석이 나오고 있다.

부동산업계 관계자는 “최근 서울을 비롯한 수도권지역의 교통이 편리해지면서 굳이 비싼 임대료를 주면서까지 강남에 둥지를 틀려고 하는 기업이 줄어들고 있다”며 “서울 접근성이 좋아지면서 벤처기업들이 관내 다른 지역 또는 인천 및 경기도 지역으로 이주하려는 움직임을 보이고 있다”고 말했다.

강서구 마곡지구는 서울판 ‘대덕연구단지’로의 비상을 꿈꾸고 있다. 이곳에는 LG컨소시엄을 선두로 롯데 컨소시엄, 코오롱 컨소시엄, 이랜드 컨소시엄, 이화의료원, 대우조선해양 등 국내 스타급 기업들의 투자가 속속 이어지고 있다.

인천 송도는 국제기구 및 대기업 이전과 편의시설 확충을 통해 국제도시의 면모를 갖춰 가고 있다.

송도국제업무단지 내에는 ‘환경분야의 세계은행’이라 불리는 국제기후기금(GCF) 사무국을 비롯해 국제기구들이 입주해 있는 G타워와 세계은행이 입주한 포스코 E&C타워가 위치해 있다.

최근에는 대우인터내셔널이 입주하는 동북아트레이드타워(NEATT)의 완공이 임박했다.

이 영향으로 지난 2007년 2만3621명에 불과했던 송도국제도시의 인구는 올해 3월말 기준 7만6242명으로 약 3배 이상 증가하는 등 가파른 인구 증가를 보이고 있다.

서울에서 ‘탈강남’으로 인해 주목받고 있는 지식산업센터로는 송파 문정지구가 있다. 이 지구는 지난 2월 총 56만㎡ 규모의 문정 도시개발구역의 ‘문정 도시개발구역 개발계획 변경안’이 통과되면서 지식산업센터의 미니 산업단지로 재조명받고 있다. 입주가 완료되면 문정지구에만 약 25만명의 인구가 상주하게 된다.

또 문정지구에는 서울 동부지방법원과 검찰청 등 법조타운이 조성되며 송파대로변에 제2롯데월드, 가락시장 현대화 사업, 위례신도시 등 대규모 개발사업이 차질 없이 진행되고 있어 개발 기대감이 크다.

아울러 안양과 부천에도 지식산업센터 조성이 활발히 진행되고 있다. 김지연 리얼투데이 리서치자문팀 과장은 “최근에는 안양이나 인천 쪽에 지식산업센터 관련 분양을 많이 하고 있다”고 설명했다.

이로 인해 이들 지역에 대한 임대차 수익을 목적으로 하는 투자자들의 문의가 이어지고 있는 것으로 알려졌다.

▲GS건설이 강서구 가양동에 분양하는 지식산업센터 ‘한강 자이타워’ (사진=GS건설)

◇신흥 업무지구 일대 분양하는 지식산업센터=신흥 업무지구에 분양 중이거나 분양 예정인 대표적 지식산업센터로는 △송도 스마트밸리 △문정역 테라타워 △문정역 대명벨리온 지식산업센터 △강서 한화 비즈메트로 △한강 자이타워 등이 있다.

인천 송도국제도시에서는 대우건설이 ‘송도 스마트밸리’를 분양 중이다. 연면적 29만㎡로 지상 23층 아파트형 공장과 지상 28층 기숙사동, 근생시설 등 총 6개 동으로 구성된다. 전 호실를 남향 위주로 배치해 바다를 조망할 수 있고 보육시설, 세미나실, 대회의실, 체력단련실 등 다양한 입주사 편의시설도 갖췄다.

송도국제도시 인천테크노파크 송도사이언스빌리지 내 ‘송도 테크노파크 IT센터’도 분양 중이다. 지하 1층~지상 33층, 트윈타워로 연면적만 11만1004㎡ 규모다. 인천지하철 1호선 테크노파크역이 도보 거리인 역세권이다.

현대엔지니어링은 지난달부터 문정도시개발지구 내 ‘문정역 테라타워’를 분양하고 있다고 밝혔다. 이 물량은 지하철 8호선 문정역과 연결되는 초역세권으로 문정지구 내에서도 입지가 가장 뛰어나다는 평을 받는다. 또 컬처밸리와 바로 연결돼 문화의 중심지 혜택도 누릴 수 있다.

대명그룹이 시행·시공하는 ‘문정역 대명벨리온 지식산업센터’는 문정지구 특별계획구역 4-2블록과 4-3블록에 대명그룹 본사와 함께 들어선다. 지하 4층~지상 17층, 2개 동으로 구성된다.

한화건설은 강서구 가양동 일대에 ‘강서 한화 비즈메트로’를 분양하고 있으며 GS건설도 가양동에 ‘한강 자이타워’를 공급한다.

서울 금천구 독산동 일대에 공급되는 ‘독산동 현대지식산업센터’가 하반기 뜨는 주요 수익형 부동산으로 주목받고 있다.

▲한화건설이 강서구 가양동 일대에 분양하는 ‘강서 한화 비즈메트로’ (사진=한화건설)

◇옛 산업단지 아직 죽지 않았다=신흥 지식산업센터가 주목받고 있지만 기존 업무지구들도 건재함을 과시하고 있다.

대표적 지역이 구로, 가산 등이다. 이곳에 위치한 물량은 현재 분양 중인 것과는 시설면에서 떨어진다. 아파트형 공장의 보급이 이뤄진 다음 단계의 물량이라 시설이 최신형에 비해 낡았기 때문이다.

최근 신형 물량들이 교통 발달과 함께 수도권에 지어지고 있으나 구로, 가산은 여전히 매력적이다. 특히 구로는 벤처기업이 몰려 있어 업무 환경상 관심을 가질 수밖에 없는 지역이다. 또한 대형 쇼핑몰 등의 입점으로 지역상권의 변화도 가져왔다.

기업들의 새 둥지인 신흥 업무지구 일대의 지식산업센터와 오피스 관심이 덩달아 커지고 있는 가운데 기존 산업단지들에 대한 관심도 여전하다는 것이 인근 부동산 중개사무소 관계자들의 설명이다.

김지연 과장은 “시설 면에서 최근 형성되는 지식산업센터보다 약간 뒤처지지만 구로 일대는 업무 환경상 수요자와 투자자 모두가 관심을 갖는 편”이라고 말했다.