LTV·DTI 완화 확정 첫 주말, 시장반응은 아직 ‘미지근’

최대 수혜주는 서울ㆍ강남3구ㆍ6억 초과 아파트 예상

▲[] 대림산업이 강남 반포한신1차를 재건축하며 ‘아크로리버파크’ 1차 분양을 실시한 1일 오후 강남구 신사동 모델하우스를 찾은 시민들이 긴 줄을 서서 견본주택을 살펴보고 있다. 노진환 기자 myfixer@

8월1일부터 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 각각 규제가 완화된다.

최근 회복 움직임을 보이고 있는 주택 시장에서는 기대감을 표했다. 하지만 현장에서는 ‘기대감’ 외에 아직 본격적인 거래 움직임을 미약한 것으로 나타났다.

LTV, DTI규제 완화 확정 후 첫 주말을 맞아 강남권과 강북권 주요 부동산시장을 돌아봤으나 여전히 시장 분위기는 미지근했다. 강남과 강북지역 할 것 없이 문의전화만 조금 올 뿐 잠잠하다는 것이 인근 중개업소들의 전언이다.

서울 잠실 소재 A부동산 관계자는 "대출 규제 완화에도 시장은 전혀 움직임이 없다"면서 "문의전화만 오는데 이것도 규제 완화 전후와 달라진 것이 아니라 평소와 비슷한 수준이다"라고 말했다. 이는 주민들이 정부정책에 대한 불신이 강하기 때문이라고 이 관계자는 해석했다.

또한 최근 강남 재건축단지 위주로 호가가 몇천만원 올랐다는 일부 언론의 보도에 대해서도 사실과 다르다고 잘라 말했다.

그는 "호가가 올랐다는 것은 규제 완화설이 나올 때 매도자의 기대치로 매수자가 움직이지 않는 상황에서 호가는 '희망사항'일 뿐이다“면서 ”매매거래 움직임이 보이지 않자 오히려 매도자가 문의 전화를 해 '가격이 더 내려가지 않을까'하고 눈치를 보고 있는 형편"이라고 설명했다.

잠실5단지 외에 강남의 다른 지역인 반포, 개포동의 재건축단지 인근 공인중개사사무소들도 매매 움직임이 거의 없으며 잠잠하다고 입을 모았다. 집주인들의 기대감이 반영된 호가 중심 상승에다가 본격적인 휴가철을 맞아 전통적인 비수기에 접어든 것 역시 매매가 거의 없는 이유로 꼽히고 있다.

일부 물건은 매매가 진행되기도 했다. 현지 부동산 관계자에 따르면 강남구 삼성동 힐스테이트2단지 전용면적 85㎡의 경우 석달 전 10억2000만원에 내놔도 안팔리다가 지난 25일 1000만원 오른 10억3000만원에 거래됐다.

하지만 강남 3구 전체적으로 매매는 아직 눈에 띌 만큼 성사되고 있지는 않다고 이들 지역의 부동산 관계자들은 입을 모았다.

신천동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 “안전진단 완화 호재까지 겹치면서 집주인들이 호가는 올리고 가격도 깎아주지 않으려는 분위기가 나타나고 있다”며 “하지만 매수자들이 관망하면서 거래는 잘 안 되고 있다”고 밝혔다.

개포동 소재 E공인중개사 관계자는 "최근 거래가 있었는데 이는 급매물 중심 거래로 매수세가 커지고 있다고 말하기 힘들다“면서 ”하지만 휴가가 끝나는 8월 말정도에 가을 이사철과 맞물릴 경우 기대감이 있는 것은 사실이다"고 말했다.

대출규제가 확정되자 강북지역도 문의 전화만 가끔 있을뿐 큰 움직임은 없었다.

마포 소재 한 공인중개사는 "문의 전화는 조금 오고 있지만 매매 움직임은 거의 없다"고 밝혔다.

다만 전세가율이 높다보니 대출을 받아도 전세 대출보다 매매를 위한 대출을 선택하려는 소수의 움직임이 조금씩 보였다. 이에 부동산중개업자들이 대출과 관련해 설명을 해주는 사례를 종종 목격할 수 있었다.

이처럼 시장이 미지근한 반응을 보이는 것은 수요자들이 금융규제보다는 불투명한 시장상황 때문에 관망세를 보인다는 점이 신규 LTV의 효과를 반감시키는 요소다.

주택시장이 회복세를 보이고는 있지만 다시 하락할 수 있다는 우려감 때문에 주택구매보다는 전세를 찾는 경우가 다수 존재한다. 또한 이미 지난해 4.1대책을 통해 생애최초주택 구입자에 한해 한시적으로 LTV를 70%까지 조정한 전례가 있고 상호금융 자체 추가한도를 포함하면 현행 최대 85%까지 LTV를 적용 받는 점도 제한요소다.

때문에 시장에서는 제도 완화로 실제 수혜를 보게 되는 일부 지역에 대한 관심만 커질 것으로 예상하고 있다. 이들 지역의 경우 최소한 집값이 대거 하락하는 경우는 막자는 심리가 있기 때문이다.

부동산114의 분석을 보면 신규 LTV의 영향력을 추정해본 결과 △지방 보다는 수도권 △서울 중에서도 강남3구 중심 △가격수준이 높은 단지 △입주연차가 오래된 곳에서 영향력이 크게 나타났다.

때문에 LTV 상향조정을 통해 최대 수혜지역으로 부상한 곳은 강남일대 재건축 단지들이다. 기존에는 전세보증금과 주택담보대출을 합산하더라도 매입하지 못하는 단지들이 많았지만 변경된 LTV를 적용한다면 대부분의 단지들이 매입 가능할 것으로 보인다. 이는 강남 재건축아파트에 거주하는 세입자뿐만 아니라 투자자들에게도 해당된다. 전세를 끼고 재건축 아파트를 매입하기가 기존 LTV적용때보다 수월해진만큼 직접적인 수혜영향을 받을 것으로 보인다.

실제로 정부 규제완화에 대한 기대감으로 지난주 서울 재건축 아파트 가격이 0.09% 상승한 것으로 나타났다. 3주 전 0.02%, 2주 전 0.06% 상승에 이어 3주 연속 상승폭이 커졌다.