[8.2 부동산대책] 투기지역과 투기과열지구 차이는?

정부가 2일 8.2 부동산 대책을 발표하면서 5년여 만에 투기지역과 투기과열지구 재지정 카드를 꺼내 들었다.

이날 정부는 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표하면서 서울 25개 구 전역을 비롯해 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 묶었다. 투기과열지구 지정은 2011년 12월 이후 5년 8개월 만에 부활한 셈이다.

또 서울 강남 4구 등 11개 구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서)와 세종시는 투기과열지구보다 한 단계 낮은 규제를 가하는 투기지역으로 지정됐다. 2012년 5월 서울 강남 3구가 투기지역에서 마지막으로 해제된 지 5년여 만이다.

투기과열지구와 투기지역은 어떻게 다를까.

투기과열지구는 ‘초강력’ 규제로 꼽히는 부동산 대책으로 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높아 주택 투기가 성행할 우려가 있는 지역이라고 판단될 때 건설교통부장관 또는 시·도지사가 지정해 규제하는 제도다. 세부적으로는 △주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 등의 요건을 충족해야 한다. 2002년 8월 주택건설촉진법 개정으로 처음 도입됐다.

투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도 전면 금지, 6억 원 이상 주택에 대한 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV) 40%까지 강화 등의 규제가 적용된다. 원래 규제 개수는 14개였으나 이번에 규제가 추가돼 19개로 늘어났다.

투기지역은 직전월 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률의 130% 이상이면서 직전 1년간 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국가격상승률보다 높거나, 직전월 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률의 130% 이상이면서 직전 2개월 평균 주택가격상승률이 직전 2개월 평균 전국가격상승률의 130% 이상인 지역 가운데 지정이 가능하다. 기획재정부장관이 지정하며 2003년 도입됐다.

이번 8.2 부동산대책으로 지정된 투기지역 12곳은 모두 투기과열지구에 포함돼 강력한 규제를 받는다. 투기과열지구에서는 청약1순위 자격제한, 민영주택 재당첨제한, 재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한, 분양권 전매제한, 재건축 조합원 지위양도 금지, LTV·DTI 40% 적용 등의 규제를 받는다. 투기지역에서는 이같은 규제에 더해 양도소득세 10%포인트 가산, 세대당 주택담보대출 1건으로 제한하는 등의 규제가 추가로 가해진다.

한편 투기과열지구와 투기지역 지정은 오는 3일부터 효과가 즉시 발생한다.