[부동산! e-증시] 높아진 분양 기대감…"이상과 현실 사이"

올해 전국 아파트 신규분양 물량은 약 35만9000가구로 추정되고 있다. 지난해 34만세대가 분양된 것과 비교할 때 5.6% 증가하는 수치이다.

분양가상한제가 확대 적용되는 과정에서 대형 정비사업의 분양 시점이 올해로 미뤄지면서 목표치가 증가한 것이란 분석이 제기된다.

박세라 신영증권 연구원은 "대형건설사 대부분이 전년대비 최소 50% 이상 증가한 공급 수치 목표로 제시하는 등 전체적으로 분양 시장에 대한 열기는 아직 건재하다"며 "지난해 계획되었던 사업장 중 일부가 올해로 이연된 효과가 크다는 점에서 대부분 상반기 공급 물량이 집중돼 있다"고 설명했다.

▲민영아파트 분양계획 및 분양실적 추이. (DB금융투자)

그러나 이같은 분양 목표치가 실제 달성되기는 쉽지 않을 전망이다. 분양 목표치는 목표치일 뿐이라는 것이 전문가들의 의견이다.

실제 연말 실제 분양 세대수와 목표치를 비교하면 차이가 발생한다. 2018년과 2019년 대형 건설사의 분양계획 대비 실제 분양달성률은 64.5%, 69.7%에 불과했다.

그런데 여기서 분양달성률을 떨어뜨리는 것은 정부의 강한 규제라는 지적이 제기된다. 분양시장이 호황기였던, 즉 규제가 지금처럼 강하지 않았던 2015년과 2016년의 분양실적은 목표치를 초과달성했기 때문이다.

조윤호 DB금융투자 연구원은 "과거 사례를 살펴봤을 때 규제가 강해지는 시점의 분양 달성률은 70% 수준에 불과한 경우가 많았다"며 "올해 신규분양 달성률이 어느 정도일지는 예측할 수 없으나 과거의 사례를 봤을 때 70% 수준으로 추정하는 것이 합리적이라고 판단한다"고 말했다.

여기에 올해 분양예정 물량의 40%가 정비사업 물량이라는 점을 감안하면 분양 계획이 예정대로 이뤄지지 않을 수 있다는 부정적 전망도 나온다.

조 연구원은 "도시정비사업은 수많은 개별 디벨로퍼와 일하는 것이나 마찬가지이고, 분담금 문제로 인해 분양가에 더욱 민감할 수 밖에 없다"며 "조합원들이 예상했던 것과 분양가격에 차이가 많을 경우, 즉 분양가상한제로 인해 분담금이 늘어날 경우 사업 속도는 느려질 수 밖에 없다"고 말했다.