LH, 부실 PF사업장 매입?…"사업성, 수익성도 검토할 것"

▲LH는 9일 오후 LH경기남부지역본부에서 '건설업계 보유토지 매입 관련 설명회'를 개최했다. (사진=허지은 기자 hje@)

한국토지주택공사(LH)가 건설업계가 보유한 토지를 매입할 때 해당 토지의 향후 사업성과 수익성 역시 주요 판단 기준이 될 전망이다. 매입에 쓰이는 예산이 한정돼 있는 만큼 활용이 어려운 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장은 매입 대상에서 제외될 가능성이 높아 보인다.

LH는 9일 오후 LH경기남부지역본부에서 '건설업계 보유토지 매입 관련 설명회'를 열었다. 설명회에는 건설업계, 금융기관 관계자 약 250명이 참석했다.

건설업계 보유 토지 매입은 지난달 28일 국토교통부가 비상경제장관회의에서 발표한 '건설경기 회복 지원방안'의 일환으로 추진되는 방안이다. 토지 매입과 매입 확약으로 구분된다. 토지 매입은 소유권을 LH로 이전해 즉시 대금을 지급하는 방식으로, 추후 기업이 유동성을 확보하면 다시 토지를 되사들일 수 있는 일종의 콜옵션(Call Option)이다. 매입 확약은 토지 소유자에게 매입 확약일로부터 1년 이후, 2년간 사전에 확약한 가격으로 토지를 매수하는 청구권을 부여하는 계약으로 풋옵션(Put Option)에 가깝다.

경기가 어려운 건설업계가 LH에 토지를 매입해 유동성을 확보하는 것이 취지인 만큼, 건설업계 관계자들의 시선은 매입 토지의 조건과 매입 심사 선순위 기준이다. 기본 요건은 토지대금보다 부채가 커 유동성 확보가 필요한 기업이 보유한 3300㎡(1000평) 이상의 토지다. 토지대금은 완납된 상태여야 하고, 매입·매입 확약은 금융기관 부채 상환 목적으로만 가능하다.

매입·매입 확약 심의 단계에서는 토지의 향후 수요와 시장성도 심사한다. 입지 여건과 교통, 생활 편의성이 우수해 사업성이 뛰어난 토지가 매입대상 선순위에 오를 가능성이 크다. 인근 지역에 개발호재가 있다면 높은 점수를 받을 수 있다. 인근 주택 매매 사례와 주택보급률 등 관련 통계도 심사에 반영한다. 반면 인근에 쓰레기장이나 오물처리장, 위험물저장소 등 위험시설, 혐오시설이 있는 경우는 매입 대상에서 탈락할 확률이 높다.

과도한 옹벽과 인접해 있거나 부정형 토지의 경우도 매입 심의에서 걸러질 수 있다. 토지 사방이 사유지와 접해 있어 진입할 수 있는 공용도로가 없는 맹지, 고압전선이 통과해 토지 사용과 수익권이 제한되는 선하지 등도 매입 대상에 선정되긴 힘들 전망이다.

LH가 사들인 후 소유권 행사가 제한되는 토지 역시 사실상 매입 대상이 되기는 어렵다. 토지전매 제한, 토지거래허가구역, 유치권 설정, 분묘기지권 여부 등이 심사 시 반영된다. 착공이 이뤄진 토지는 매입이 불가능하다. 실제 착공이 이뤄지지 않았더라도 착공 신청이 이뤄진 토지는 착공이 진행됐다고 간주한다.

▲9일 설명회에 참석한 금융업계, 건설업계 관계자들이 LH의 설명을 듣고 있다. (사진=허지은 기자 hje@)

매입 기준에서 완전히 제외되는 토지도 있다. 관련 법령에 따라 개발이나 이용, 처분 상황에서 과도한 공법상 제한이 발생하는 토지다. 예를 들어 보전녹지구역, 생산녹지구역, 보전관리지역, 자연환경보전지역, 문화재보호구역 등 환경이나 역사·문화적 이유로 보호되는 지역은 매입 대상에서 제외된다.

토지 이용에서 실질적인 제한이 있는 토지도 마찬가지다. 사실상 도로, 도랑, 하천으로 이용되고 있는 땅이나 제3자 소유의 지장물이 있어 철거와 이전이 어려운 곳이 여기 포함된다.

다만 이러한 제한조건에는 해당되지 않더라도, 주민이 입안 제안해 수립된 지구단위계획구역 안의 토지 역시 LH는 매입하지 않기로 했다. 산업시설용지 등 가격 정산이 수반돼 분양받은 공급가격이 변동될 수 있는 땅도 동일하다. LH 관계자는 "지구단위계획 실효 가능성이 높은 토지나 추후 가격이 변동될 수 있는 토지는 매입이 어렵다"고 밝혔다.

토지 매입·매입 확약가격은 기업이 제시한 기준가격 대비 매각희망가격 비율을 계산해 최종적으로 매겨진다. LH는 역경매 방식으로 매각희망가격이 낮은 토지부터 우선 매입을 추진한다. 기준가격은 공급가격 또는 개별공시지가로 매겨지며, 매각희망가격 비율은 신청인이 90% 이하에서 백분율로 결정한다. 만약 최종 매각희망가격이 동일한 두 토지가 있을 경우 전체 매각 신청금액이 적은 신청인의 토지가 매입 선순위를 차지한다. 전체 매각신청금액도 동일한 경우에는 신청대상 토지 면적이 큰 곳이 우선 매입 대상으로 결정된다.

설명회 이후 개별적으로 매입 신청 여부를 상담하는 자리도 마련됐다. 건설업계와 금융업계 관계자 24명이 상담을 신청했다.

LH는 26일 오후 6시까지 토지 매입·매입 확약 신청을 받는다. 5월 말 서류심사와 현장실사를 통해 매입 적격 판정을 내린다. 6월 초 매입 적격 판정을 받은 토지를 역경매로 입찰해 6월 중 매매 후, 6월 말 대금지급을 완료할 계획이다.