상가임대차보호법 시행 5돌 ‘갈짓자 횡보’

환산보증금 굴레에 ‘법따로 현실따로’…임대인 모두 무법자로 모는 무책임·선입견도 극복해야

지난 2002년 11월 임대인의 과도한 임대료 인상을 방지하고 세입자의 권리를 보호한다는 취지에서 시행된 상가임대차보호법이 오는 11월이면 시행 5년째를 맞는다.

하지만 상가임대차보호법 일부 조항의 실효성을 놓고 여전히 ‘갈짓자 횡보’라는 지적이 일면서 보완의 필요성도 대두되고 있다.

특히 적용대상 범위와 관련해 현행 상가임대차보호법은 환산보증금[보증금+(월세x100)] 제도를 도입함으로써 보호대상자가 상당부분 제외됐다는 점이다.

환산보증금 기준 서울은 2억4000만원 이하, 수도권과밀억제권역(인천포함) 1억9000만원 이하, 광역시(인천광역시 제외) 1억5000만원이하, 기타지역 1억 4000만원이하에 해당되는 세입자만을 적용 대상으로 삼다보니 서울의 경우를 보면 임대시세가 비교적 높은 이대, 신촌, 건대, 강남, 명동, 종로 등 도심 및 기타 주요상권내 대다수 임차인들에게는 남의 얘기일 수밖에 없다.

상가정보연구소에 따르면 서울에서 보증금 5000만원, 월세 200만원의 점포를 임차했다면 환산보증금은 2억5000만원으로 상가임대차보호법 적용범위인 2억4000만원을 윗돌아 보호망에서 벗어나게 된다.

부산의 경우 세입자가 보증금 1억, 월세가 100만원의 상가를 얻었을 경우도 환산보증금이 적용범위인 1억5000만원을 넘게 돼 보호대상과는 무관하다.

이처럼 지역별로 규정한 환산보증금보다 일부라도 상회한다면 법의 보호를 받을 수 없으며 5년간 임차권 보장이 된다손치더라도 기간내 재계약시 임대료가 인상돼 환산보증금을 넘어서버리면 이 또한 보호대상서 제외되는 아이러니한 상황이 연출되기도 한다.

따라서 법이 보호하려는 영세상인의 기준도 애매모호할뿐더러 오히려 계약서상 근거도 없는 시설비용등의 권리금 등을 포함해 수억원의 비용을 들인 세입자들은 임대인의 일방적 요구에 순응해야 하는 위험성도 늘 열려있다.

임대인과 임차인의 분쟁시 민사소송절차를 거칠 수밖에 없는 분쟁 해결방법에 있어서도 시간과 비용을 절약하고 냉철한 조정을 취할 수 있는 분쟁조정전담기관의 설치도 필요하다는 목소리도 나오고 있다.

그러나 양극화가 존재하는 상가시장의 특수성을 감안한다면 상권별, 유형별, 층별에 따라 임대시세가 천차만별이라 임대인 간에도 희비가 엇갈리는 상반된 입장이 분명 존재하기 때문에 국지적인 마찰에 대해 모든 임대인들을 마치 무법자로 몰아가는 무책임하고 편협적인 선입견도 극복해야 한다는 지적도 있다.

이미 지역별로 일정 수준의 임대료가 정해져 있어 세입자의 매출현황에 대해 임대인의 이해폭도 넓어 임차인과 원만한 관계를 유지하는 사례도 많은 이유에서다.

상가정보연구소 박대원 수석연구원은 “상가시장은 투자자들의 수익보전차원에서 월세부분에 민감할 수밖에 없고 임차인들 입장에서 또한 순익확보에 있어 점포비용 지출이 만만치 않아 재계약시 인상분에 대해 늘 부담감을 갖고 있다”며 “ 때문에 법의 잣대만으로 시장상황을 이끌고 가기에는 실상 어려움이 많아 좀 더 세분해서 시장상황을 분석하고 관계자들의 다양한 의견수렴이 반영돼야 한다”고 강조했다.

한편, 상가업계에서는 2002년 이후 계약갱신청구권이 5년 만료되는 내달 11월 임대료 과다 인상, 재계약 포기 등의 ‘임대차대란’은 일부에 지나지 않는 현상일뿐이며 이를 확대해석하는 것은 오히려 부작용을 낳을 수 있다는 전망도 내놓고 있다.