[데스크칼럼] ‘부동산 불패’ 신화의 종막(終幕)을 기대하며

선년규 부국장 및 정책사회부장

김현미 국토교통부 장관이 우여곡절 끝에 임명됐다. 김 장관은 23일 취임식에서 “집값 급등은 투기 수요 때문”이라며 주택 투기와의 전쟁을 선포했다. 문재인 대통령 역시 김 장관에게 임명장을 주면서 50%대에 불과한 주택 자가(自家) 보유율의 확대 방안 등 서민 주거안정대책 마련을 주문했다. 이에 따라 내 집 마련하기는 ‘하늘의 별 따기’이며, 전·월세 가격도 치솟는 현실을 타개할 방안이 곧 나올 것이라는 기대가 자못 커진 것도 사실이다.

해마다 가격이 천정부지로 올라가는 집값을 잡는 것은 분명 어려운 일이다. 이전 정권의 경험에서도 충분히 알 수 있다. 부동산 시장은 영향을 미치는 요인이 복잡다단(複雜多端)하고 심리적인 요인이 강하다. 더구나 주택은 토지가 한정돼 있다는 점에서 무제한 공급할 수도 없다. 그래서 ‘강남 불패’, ‘부동산 불패’라는 신화의 막(幕)을 내리는 것이 녹록지만은 않을 것이다. 하지만 문재인 정부가 주거 안정화에 강한 의지를 보여주고 있어 적어도 집값 상승은 안정될 것이라는 전망이 우세하다.

그동안 역대 정권은 성장 위주의 경제 정책을 펼치면서 부동산 시장을 활성화해 온 것이 사실이다. 부동산 가격이 끝없이 오르다 보니 지난해 국부(國富)인 국민순자산에서 부동산 관련 자산이 차지하는 비중이 97.4%에 달했다. 개인재산도 76%가량이 부동산에 묶여 있다. 외국의 경우 개인재산에서 부동산이 차지하는 비중은 미국 35%, 일본 44%, 영국 55%, 캐나다 57%에 불과하다. 그만큼 우리나라는 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 크다는 의미이다.

이는 경제성장률 수치로 치적을 과시하기 위해 서민의 주거안정은 등한시한 채 비생산적인 부동산 가격 상승을 용인해온 이전 정권들의 책임이 크다. 정권마다 ‘내 임기 내에서만 부동산 버블이 터지지 않으면 된다’라는 안이한 의식으로 부동산 가격 상승을 교묘하게 이용해온 것이다.

부동산 급등세를 방치하다 보니 자산 불평등 현상은 갈수록 심화하고 있다. 지난해만 해도 땅값 상승률은 4.6%로, 근로소득증가율 1%를 월등히 웃돌았다. 집값 역시 속절없이 뛰어 2013년부터 4년간 서울의 아파트 매매가격은 17.5%나 올랐다. 같은 기간 소득은 8.5% 느는 데 그쳤다. 특히 지난해는 서울 아파트 가격이 전년보다 13.7% 뛰었다. 집만 소유하고 있으면 자산이 쑥쑥 늘어나는데, 아파트 투기를 마다할 이유가 뭐가 있겠는가.

김 장관도 이런 상황을 정확히 진단하고 있는 것으로 보인다. 그는 취임식 날 파워포인트(PPT) 슬라이드를 동원한 취임사에서 “올해 5월 무주택자나 1주택자가 집을 산 비율은 작년 동기와 비교하면 줄었지만, 5주택 이상 보유자가 집을 산 비율은 강남 4구에서만 무려 53% 증가했다”고 분석했다. 집값 상승이 실수요자보다 투기 세력에 의한 것이라는 지적이다.

우리나라의 전국 주택보급률은 103%에 달한다. 그러나 이 숫자는 투기세력을 막는 데 큰 역할을 하지 못한다. 인구의 절반이 몰려 있는 서울과 수도권의 주택보급률은 여전히 90%대에 머물고, 자가비율은 50%에 미치지 못한다. 실제로 6월 19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나왔는데도, 강도가 너무 약해 서울과 수도권 집값이 계속 오를 것이라고 주장하는 일부에선 이 수치들을 근거로 들고 있다.

서울과 수도권의 집값을 잡으려면 보다 다각적으로 접근해야 한다. 종합부동산세와 보유세 인상 등 현재 거론되고 있는 직접적인 부동산 과세 정책도 효과를 보겠지만, 이는 부풀어 오르는 풍선을 압박해 놓는 임시 조치에 불과하다. 근본적으로 서울 일부 지역에 집중적으로 몰리는 교육·문화·편의시설들을 전국으로 분산시키고, 수도권에서의 주택 공급을 확대하는 장기적인 정책이 동시에 가동돼야 한다. 서울 외곽의 슬럼화된 지역의 도시정비사업 역시 활성화해야 한다. 단기 처방에만 급급해 부동산 대책을 내놓을 것이 아니라, 중·장기적인 관점에서의 플랜도 함께 짜야 한다는 말이다.