[사설] ‘2·4 주택공급 대책’, 시장 신뢰 얻을 수 있나

정부가 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안’을 4일 발표했다. 오는 2025년까지 서울 32만호 등 전국에 83만6000호의 주택을 공급한다는 계획이다. 문재인 정부의 25번째 부동산 대책으로 최대 규모의 물량 공급이다.

재건축과 재개발 정비사업을 한국토지주택공사(LH) 및 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하고, 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 개발도 공공이 사업을 맡아 속도를 높이는 ‘도심공공주택복합사업’을 추진한다는 게 골자다. 전체 공급 83만6000호 가운데 57만3000호는 도심내 신규 사업을 통해, 나머지 26만3000호는 기존 3기 신도시를 확장하는 택지의 추가 지정으로 확보한다.

이를 위한 인센티브도 주어진다. 공공사업에는 법정상한을 초과하는 용적률을 적용하고 일조권이나 층고 제한 등 규제가 완화된다. 역세권 용적률은 700%, 준공업지역은 500%까지 올라간다. 공공이 시행하는 재건축 사업에는 재건축초과이익환수제에 따른 부담금과 조합원 2년 실거주 의무제를 면제한다. 기부채납도 재건축은 9%, 재개발은 15% 이내로 규정키로 했다. 다만 조합원의 적정 수익률을 넘기는 개발이익은 환수해 70∼80%는 공공분양 방식으로, 20∼30%는 환매조건부·토지임대부·지분적립형 등 공공자가주택과 임대로 공급한다.

이번 ‘2·4 대책’을 통해 공급키로 한 물량은 확실히 예상을 훨씬 웃도는 수준이다. 특히 공공재건축에 대해 초과이익환수제를 적용하지 않기로 한 것은 재건축 단지들의 참여를 이끄는 유인이 될 수 있다. 변창흠 국토교통부 장관은 “시장기대를 뛰어넘는 물량·입지·품질의 주택을 신속하게 공급할 수 있을 것”으로 자신했다.

전문가들도 일단은 긍정적 평가를 내놓는다. 계획대로 진행되면 재건축·재개발 사업성의 개선으로 공급에 물꼬가 트일 만하다고 내다봤다. 무엇보다 재건축의 가장 큰 걸림돌이었던 부담금 부과와 기부채납 등에 대한 규제가 완화되는 점에 주목한다.

그럼에도 문제가 적지 않다. 시장의 신뢰를 얻을 수 있느냐가 관건이다. 아직 미지수다. 이번 대책은 수요자들이 원하는 입지에 최대한 신속히 주택을 공급하는 데 목표를 두었지만, 실행 수단에 시장이 반응할지 의문이다. 대책에서 공공주도의 도심 고밀 개발을 통한 공급규모만 30만호를 넘는데, 부지는 거의 민간 소유로 이들의 적극적인 참여가 필수조건이다. 공공사업의 혜택을 늘렸지만, 개발수익 환수를 통한 공유방식에 재건축 단지의 거부감이 여전한 현실이다. 지금 나온 대책으로 단기적인 공급효과를 기대할 수도 없어 집값 폭등을 잠재우기 역부족이다. 수요가 많은 재건축 단지의 물량 자체가 많지 않은 데다 공공사업 참여가 저조하다면 결국 차질이 불가피하고 계속되는 시장불안 요인이다. 정부가 더 고민해야 할 숙제들이다.