대출받기 더 어려워진다…수천만 원 한도 깎이는 ‘2단계 스트레스DSR’ 실행

7월1일부터 2단계 DSR 도입 예정…은행 신용대·2금융권 주담대로 확대
가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어.
가계대출 다시 불어나고 있는 가운데 다시 한풀 꺾일 지 주목
변동금리 대출자 특히 한도 더 줄어들어

▲올해 1분기 우리나라의 가계부채 비율이 3년 반 만에 국내총생산(GDP) 100% 아래로 떨어졌다. 9일 국제금융협회(IIF)의 세계 부채(Global Debt) 최신 보고서에 따르면, 올해 1분기 기준 한국의 가계부채 비율은 국내총생산(GDP) 대비 98.9%로 집계됐다. 지난해 4분기 기록한 100.1%보다 1.2%포인트 낮아진 수준으로 2020년 2분기 이후 3년 6개월 만에 90%대로 내려왔다. 최고점이던 2022년 1분기(105.5%)보다는 6.6%포인트 낮은 수준이다. 우리나라의 가계부채 비율은 코로나19가 유행한 2020년 이후 4년 넘게 세계 최대 가계 부채에서 벗어나지 못하다 이번에 100% 이하로 떨어졌다. 이날 서울 시내 한 시중은행 외벽에 대출 상품 안내문이 붙어 있다. 조현호 기자 hyunho@

다음 달부터 대출 받기가 더욱 까다로워진다. 1일부터 적용되는 ‘2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’로 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도는 더 줄어들기 때문이다. 특히 변동금리 차주의 경우 수 천 만원까지 한도가 깎일 것으로 예상되는 가운데 최근 불어나고 있는 가계대출이 잡힐 수 있을 지 주목된다.

16일 금융권에 따르면 다음 달 1일부터 은행들은 새로 취급하는 가계 주택담보대출과 신용대출의 한도를 ‘2단계 스트레스 DSR’에 맞춰 산출한다.

DSR은 대출받는 사람의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 비교해 어느 정도 수준인지 가늠하기 위한 지표다. 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로 현재 은행들은 대출자의 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출을 내줄 수 있다.

지난 2월 26일부터 ‘스트레스 DSR’ 체계로 바뀌면서 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리를 기준으로 DSR을 산출해 대출을 진행했다. 금리가 오르면 늘어날 원리금 상환 부담까지 반영해 변동금리 대출 이용자의 빚 갚을 능력을 보겠다는 의미다.

2단계 스트레스 DSR에서는 가산되는 스트레스 금리 폭이 더 커지고, 그만큼 한도도 더 줄어든다. 2단계 스트레스 금리 폭은 올해 5월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준)를 기준으로 결정된다. 한국은행 통계에 따르면 5년간 최고 금리는 5.64% 수준이지만, 5월 예금은행 가중평균 가계대출 금리가 아직 공표되지 않았다.

5월 평균 금리가 4.14%를 밑돌아 5.64%와의 격차가 1.5%포인트(p)를 넘으면, 그대로 해당 금리 차이가 표준 스트레스 가산 금리가 된다. 반대로 격차가 1.5%p에 미치지 못할 경우, 스트레스 가산 금리 폭은 당국이 정한 하한 수준 1.5%p로 결정된다.

가능성이 큰 1.5%p를 표준 스트레스 가산 금리로 가정하면, 2단계에서는 변동형·혼합형(5년 고정 이후 변동금리)·주기형(5년 주기 고정금리) 상품별로 현재 금리에 각 0.75%p·0.45%p·0.23%p를 더해 DSR을 계산하게 된다.

시행 1단계에서 25%였던 스트레스 가산 금리 적용 비율이 일제히 50%로 높아지고(1.5%×0.50), 금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 각 금리 형태별로도 적용률을 차별(100%·60%·30%)한 결과다.

한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과를 보면, 7월 이후 2단계(7월 1일∼12월 31일) 스트레스 DSR 체계에서 연봉 5000만 원인 A씨가 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주담대(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우(다른 대출이 없다고 가정), 1단계 스트레스 DSR보다 2000만 원 정도 대출 한도가 더 깎인다.

▲서울·인천에 이어 경기도 화성시에서도 잇따라 전세사기가 발생하고 있는 20일 경기도 화성시의 한 공인중개사 사무소 문이 굳게 닫혀있다. 이 공인중개사 사무소는 253채 오피스텔 소유 임대인이 전세 계약을 위탁한 것으로 알려져 있다. 이날 금융당국은 전세 사기 피해자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 가계대출 규제를 한시적으로 예외 적용하기로 했다. 조현호 기자 hyunho@

현행 1단계 DSR 산출 방식에 따라 4.38%(은행 금리 4.0%+스트레스 가산 금리 0.38%p)의 금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억7700만 원(연간 원리금 1999만 원=원금 942만5000원+이자 1056만5000원)까지 빌릴 수 있다.

하지만 다음 달 1일부터는 실행 대출금리가 그대로 4.0%여도 은행은 변동금리 주택담보대출에 0.75%p를 더한 4.75%를 기준으로 DSR을 계산한다. 4.75%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주담대는 3억5700만 원으로, 1단계(3억7700만 원)보다 2000만 원 줄어든다.

같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1200만 원(3억8500만 원→3억7300만 원), 700만원(3억9200만 원→3억8500만 원)으로 변동형 상품보다 작다.

변동형(1.5%×100%×50%=0.75%p)보다 혼합형(1.5%×60%×50%=0.45%p)에, 혼합형보다는 주기형(1.5%×30%×50%=0.23%p)에 더 적은 스트레스 금리가 더해지기 때문이다. 2단계부터 은행권 주담대뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주담대에도 스트레스 DSR이 적용되는 만큼, 실제 금융소비자가 체감하는 한도 축소 충격은 더 클 것으로 예상된다.

2단계 스트레스 DSR이 도입되면 최근 다시 들썩이는 가계대출이 한풀 꺾일 수 있을 것이란 전망이 나오는 가운데 은행들의 자체적인 대출 문턱 높이기도 이뤄질 수 있다는 관측이다. 향후 각 은행의 가계대출 증가율이 연초 금융 당국에 제출한 ‘2% 안팎’ 목표를 넘어설 경우, 개별 은행은 자체적 금리 인하와 대출 한도 축소 등도 서두를 수 있다는 것이다. 실제 NH농협은행은 지난 12일 전세자금 대출 대면상품의 금리를 0.30%p 인상했다.