[국회경제포럼] 상가임차인에게 기쁜 날

새정치민주연합 민병두 국회의원

5월 1일은 노동절, 5월 5일은 어린이날, 5월 8일은 어버이날이다. 그런데 5월 6일은 ‘상가임차인에게 기쁜 날’이라고 불러도 될 듯하다. 수많은 상가임차인들에게 ‘피눈물 나는 사연’이었던 ‘상가권리금 회수 기회’가 드디어 법적으로 보호받게 되는 날이기 때문이다.

2009년 용산참사의 배경에도 상가권리금 문제가 있었다. 굳이 용산참사가 아니어도 수많은 임차인들이 권리금 분쟁으로 눈물을 흘려야 했다. 그러나 상가권리금 법제화는 법 논리적으로 어려운 점이 있어서 시도하는 정치인 자체가 없었다.

나와 우리 보좌진은 2013년 3월경 최초로 상가권리금 법제화 작업에 착수해 2013년 8월경 초안을 만들었다. 그리고 2014년 1월 20일 용산참사 5주기를 계기로 본격적인 공론화를 했다. ‘강력한 사회적 에너지’를 모으기 위한 입법 전략의 일환이었다. 사회적 반향은 컸고 이후 정부가 대책을 마련하는 결정적 계기가 되었다.

상가권리금 보호법에 대한 우리의 접근이 새로웠던 건 ‘상가권리금 자체’를 보호하는 방식이 아닌, ‘상가권리금 회수 기회’를 보장하는 방식이었다는 점이다. 실제로 지금도 대부분의 선량한 임대인-임차인은 ‘양수·양도’를 보장해 주고 있다. 즉, 우리의 접근은 ‘시장의 좋은 관행’을 법제화하려는 방식이었다. 논리적·정서적 호소력이 더 컸던 이유였다.

오늘 오후 마침내 상가권리금 회수 기회 보장법(상가임대차보호법 개정안)이 국회 본회의를 통과될 것으로 보인다. 이 경우 무엇이 어떻게 바뀌는 것일까? 지면 제약을 감안해 짧게 소개하면 다음과 같다.

1)상가권리금 개념 그 자체가 법제화된다. 시장에서 흔히 말하는 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등이 모두 포함된다. ‘임차인의 영업권’이라는 새로운 권리가 법으로 보호받게 되는 것을 의미한다. 2)임대인은 종전 임차인이 신규 임차인에게 권리금을 회수하려는 것을 정당한 이유 없이 방해해서는 안 된다. 이를 위반할 경우 손해배상 의무가 발생한다. 3)‘주인이 변경되어도’ 임대차 계약 5년을 보장받게 된다. 즉 대항력이 인정된다(단, 이 부분은 법 통과 이후 새로 체결되는 계약부터 적용된다). 4)권리금 평가 기준은 임대차 종료 당시의 ‘시장가격’으로 한다. 자세한 방법론은 국토교통부 장관이 고시로 발표할 수 있다. 상가권리금 개념은 원래 ‘영업가치’를 본질로 하는 것이기에 주식시장의 변동과 유사한 것이다. 5)권리금 표준계약서 사용이 권장돼 활성화될 것이다. 6)법 통과 혜택은 ‘이르면 5월 중순’부터 받게 된다. 5월 6일 국회 본회의에서 통과되고 일주일 후쯤 열리는 국무회의에서 ‘공포’가 되면 효력이 발휘된다. 7)손해배상은 임대차 종료 당시부터 3년 이내에 해야 한다. 8)이 법의 적용에서 제외되는 경우는 △임차인이 ‘다시 임차하는’ 전대차 △고속도로 휴게소 등의 국유재산 관련 계약 △백화점-대형마트 등의 대규모 점포 등이다. 9)재개발의 경우 제외된다. 추후 ‘공익사업법’ 개정이 필요한 부분이다. 10)재건축은 임대인이 임차인에게 ‘사전에 통지한 경우’ 손해배상 의무가 없지만, 그렇지 않은 경우 방해금지 의무와 손해배상 의무가 발생하는 것으로 볼 수 있다.