새 정부 주택 정책 어떻게 되나

공공 부문 확대로 민간 시장 위축 불가피

『최영진 대기자의 현안진단』

더불어 민주당 문재인 후보가 19대 대통령에 당선됨에 따라 부동산 관련 업계나 수요자들은 새 정부의 정책과 이에 따른 시장 향방에 깊은 관심을 보이고 있다.

부동산 정책기조는 대체적으로 박근혜 정부의 틀을 유지하는 것으로 알려지고 있지만 민간보다 공공부문에 대한 역량은 지금보다 훨씬 강화될 여지가 많기 때문이다.

주택 공급 주체가 민간에서 공공부문 위주로 바뀌게 된다는 얘기다.

이렇게 되면 직접 사업에 참여하는 주택업체 입장에서는 입지가 좁아질 수밖에 없다.

물론 시공 위주의 건설사는 공공부문의 공사 일감을 맡게 되겠지만 민간주택 물량 감소로 수주액은 예년보다 줄어들 것으로 보인다.

더욱이 시공보다 시행사업 위주인 디벨로퍼형 주택업체들은 큰 타격을 받지 않을 수 없다.

신도시와 같은 대규모 택지개발 사업이 중단되는데다 정부가 민간 분양주택보다 공공임대주택 공급에 주력하는 쪽으로 정책의 틀을 짜기 때문에 민간 업체로서는 그만큼 설 자리가 줄어든다는 말이다.

공공부분의 경우 주택토지공사(LH공사)를 비롯해 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공기업이 주관하는 구조여서 민간 업체는 이들 공기업으로부터 공사를 수주하는 단순 도급 기능을 담당하게 된다.

주택사업을 통한 막대한 개발이익은 기대하기 어렵고 도급 공사에서 얻어지는 적은 마진에 만족해야 할지 모른다.

수요자 입장에서는 파급 영향이 크게 두 갈래로 나눠진다.

무주택자는 문재인 대통령이 선거공약으로 서민 주거 안정을 위해 가격이 싼 공공주택을 매년 17만 가구씩 건설하겠다고 발표했으니 주거 걱정을 좀 덜지 않을까 싶다.

반면에 새 정부 주택정책 방향이 공공 위주로 흐르게 되면 상대적으로 민간주택 시장의 관심은 좀 낮아지지 않겠느냐는 시각이다. 이는 민간주택 투자 분위기가 시들해져 투자형 수요자들로서는 주택에 대한 투자 메리트를 찾기가 쉽지 않을 것이라는 의미다.

인기 지역에서 좋은 주택 상품 등이 쏟아져 나와야 투자 기회가 많아지는데 분양열기가 달아오르지 않으면 투자 수요 감소로 일반 주택경기는 위축될 공산이 크다.

다행히 문 대통령은 뉴타운·재개발·도시재생 뉴딜 사업에 적극적인 지원을 아끼지 않겠다는 공약을

내놓아 이들 프로젝트가 주택시장을 선도하지 않겠느냐는 분석이 나온다.

새 정부가 내놓은 주요 부동산 선거공약을 살펴보자.

우선 서민주거 안정을 위한 공공주택 공급 방안이 관심을 끈다.

문 대통령 측에서는 무주택 서민을 위해 매년 17만 가구의 공공주택을 건설하겠다고 발표했다. 집권 기간 내 총 85만 가구를 공급하겠다는 소리다.

공공기관이 직접 공급하고 관리하는 공공임대주택을 매년 13만 가구, 5년간 총 65만 가구를 건설하고 나머지 20만 가구는 민간이 주택을 소유하되 공공기관이 토지 장기 임대와 주택도시기금·리모델링 비용 지원 등을 통해 공급을 촉진하겠다는 내용이다.

공공임대주택 공급 물량 65만 가구 가운데 20만 가구는 임대료 인상을 제한하는 공공 지원 임대주택을 지어 신혼부부에게 특별 공급한다는 내용이 들어있다.

특히 전세 및 월세 보증금 융자 프로그램 강화와 생애 최초 주택 신혼부부 우대금리 대출 확대를 통해 안정적인 주거를 마련할 수 있게 할 방침이다. 저소득층 신혼부부의 경우 주거 안정 지원금으로 결혼 후 2년 간 매월 10만원을 지원하고 결혼 2년 안에 공공 임대주택을 우선 배정한다는 복안을 세웠다. 이와 함께 '다자녀 우선 분양제'를 통해 주거와 출산 지원을 하는 방안도 마련했다.

청년 주거 지원도 대폭적이다.

청년 맞춤형 주택을 임기 내 30만 가구를 공급한다. 세부 내용으로 대도시 역세권에다 시세보다 싼 청년주택 20만 가구를 확보하고 월세 30만원 이하 셰어 하우스형 청년 임대주택 5만 실과 대학 기숙사 5만실 등의 청년용 맞춤 주택을 내 놓겠다는 것이다.이는 지금의 서울시 정책과 맞물려 있다.

이밖에 혼자 사는 어르신을 위한 주택 5만 가구 건설계획도 세워 놓았다.

문 대통령의 선거 공약이 계획대로 추진되면 그만큼 공공형 주택이 대거 늘어나는 셈이다. 앞으로 연간 주택공급 물량은 40만 가구 안팎이 적정 규모라는 점을 고려할 때 이의 절반이 좀 안 되는 17만 가구가 공공주택으로 채워진다는 말이다.지금까지는 총 물량의 대다수가 민간 주택이었으나 앞으로는 공공이 대세가 된다는 의미다.

주택시장의 변수가 될 정책으로는 도시재생 뉴딜사업이다.

기존 시가지 낙후지역과 노후 주거지 환경 개선사업으로 일컬어지는 도시재생 뉴딜 프로젝트에는 연간 10조원, 5년간 50조원의 공적 자금이 투자된다. 이는 매년 10개 동네씩 임기동안 500 여개의 구도심과 노후 주거지를 개선하는 초대형 사업으로 국가 재정과 주택도시기금·LH·SH 등 공공기관 사업비가 투입된다.

이 프로젝트는 도시재생 기법과 함께 기존의 뉴타운 재개발사업도 대거 포함돼 있어 지금보다 재개발·재건축 사업이 더 촉진될 여지가 다분하다.기존 노후 주거지역에 개발 바람이 불어 주변의 주택시장이 활기를 띌 것이라는 얘기다.

다음은 주택 임대료 상한제 도입 여부다. 그동안 민주당은 이 제도 도입을 적극 찬동해왔다.

새 정부가 앞으로 이 사안을 어떻게 다룰지 궁금하다. 문 대통령의 공약집에는 등록임대주택부터 점진적으로 확대하는 것으로 돼 있다.

아마 공공주택을 대거 건설하게 되면 민간 시장의 임대료를 정부가 굳이 통제하지 않아도 서민주택시장은 잘 굴러갈 될 듯 싶다.

분양가 상한제의 향방도 관심이 끈다.

분양가 상한제 확대와 분양가 원가 공개 문제는 향후 검토하겠다는 선에서 마무리될 것 같고 세입자가 집 주인에게 1회 한해 전·월세 등 임대차 계약갱신을 요구할 수 있게 하는 방안은 찬성 쪽으로 기울어질 확률이 높다.

아무튼 새 정부의 주택정책 틀은 공공성에 주안점이 두어졌다. 민간보다 공공부문이 주도하게 돼 일반 주택시장은 예년에 비해 활기를 잃을 게 분명하다.

최근 몇 년간 주택 공급이 너무 많아 어차피 민간 물량은 줄어들 수밖에 없는 처지다.

게다가 가계대출 규모가 급속도로 커져 금융 당국은 규제를 해서라도 이를 컨트롤하려는 입장이다. 예전처럼 주택대출 규정을 풀어 놓을 처지가 아니라는 소리다.

그래서 현재 추진되고 있는 대출규제를 신 정부도 그대로 따를 게 확실하고 가계 대출 부실이 심각해지면 여신 규제를 더 강화할지도 모른다.

지난해부터 시행된 대출금 분할 상환제에다 이자와 원금을 갚을 능력에 따라 대출금을 정하는 DSR제도까지 도입되면 주택 수요는 대폭 줄어들 가능성이 많다.

기존 민간 주택시장으로서는 호재보다 악재의 영향이 더 받게 된다는 얘기다.