8.2대책 안 먹히는 강남아파트 분양권

재건축 위축되면 새 집 희소가치 높을 걸로 평가

『최영진 대기자의 현안진단』

정말 이해가 안 간다.

8.2부동산 대책으로 주택시장이 얼어붙고 있는 상황인데도 매도자의 입김은 여전히 강하다.

거래시장의 주도권을 파는 사람이 갖고 있다는 얘기다. 매물이 부족한 시기에 있을 법한 현상이 지금도 벌어지고 있다는 것이다.

서울의 인기지역에서는 아직도 주도권을 놓지 않는 매도자가 적지 않다. 이를테면 매도자가 부담해야 할 양도소득세를 매입자에게 떠

넘기는가 하면 거래금액을 낮추는 다운계약서 요구도 만만치 않다.

이런 조건을 들어주지 않으면 물건을 팔지 않겠다고 하니 매입을 원하는 입장에서는 이를 들어 줄 수밖에 없다.

서울 강남권 건축 아파트 분양권 시장에 벌어지고 있는 현상이다.

분양권에 대한 양도세 강화 등의 조치로 가격이 떨어질 것으로 기대했으나 시장 분위기는 완전 딴 판이다.

정부 대책으로 주택경기가 사그라질 가능성이 높은 때에 어떻게 이런 일이 벌어지고 있을까.

서울 강남권의 새 아파트 희소성 때문이다.

재건축에 대한 규제가 강화돼 서울 인기지역에 새 아파트 공급이 급격히 줄어 들 것이라는 분석이 작용한 듯싶다.

조합원 아파트 입주권(조합원 지위) 거래가 묶이고 개발이익 환수제 적용· 임대아파트 물량 확대 등에 따른 영향으로 재건축의 채산성은 떨어질 수밖에 없다. 이는 사업추진이 어려워 신규 공급이 예전 같지 않을 것이라는 진단이다.

강남권 새 아파트 단지에 진입하려는 수요는 많은데 공급이 부족하니 기존 시장에서는 매도자 우위 현상이 벌어지는 것은 당연하다.

1주택자라도 2년 거주 요건을 충족해야 양도세가 면제돼 이런 물건은 매입자가 세금 부담 조건으로 거래가 이뤄진다. 그만큼 부담액이 늘어난다는 뜻이다.

그렇지 않으면 다운계약서 작성이다.

앞으로 분양권 거래에 대한 양도세율은 일률적으로 50%다. 프리미엄이 1억 원이라면 매도자의 순 이익은 5000만원이고 나머지는 세금으로 나간다는 소리다.

그래서 양도차익을 5000만원으로 신고하는 식으로 세금을 줄이는 수법이다.

프리미엄 시세가 공개되는 마당에 다운계약이 가능하겠느냐고 하겠지만 길은 얼마든지 있게 마련이다.

요즘 같이 경기전망이 불투명한 시기에는 사정이 급해 서둘러 싼값에 팔았다고 하면 세무당국도 어쩔 수가 없다. 현금 거래를 할 경우 흔적이 남지 않는다.

그렇지만 이런 불법과 편법이 언제까지 가능할지 모르겠다.

세금 탈루에 대한 단속기능도 갈수록 지능화하고 있는데다 단속망또한 촘촘해 빠져나가기가 쉽지 않다.

세금을 물지 않으려고 잔꾀를 부리다가 오히려 더 큰 낭패를 당하기도 한다.

편법도 세상 살아가는 지혜 중의 하나지만 도가 지나치면 화가 된다는 뜻이다.