한겨울 아파트 공급과잉 현실화…미분양은 누구 탓?

수도권 분양 아파트 1년 전 동기比 4배 이상 증가…실수요 청약대기, 유망단지 쏠림 여전

지난해 12월~올해 1월에 수도권에서 일반분양한 아파트가 총 4만837가구(3자녀, 국가유공자 등 특별공급 포함)로 조사됐다.

이는 1년 전 동기 8783가구보다 무려 4.5배 이상 증가한 수치이다. 그러나 쏟아지는 물량과는 달리 비수기 분양시장은 일부 인기사업장을 제외하면 대부분 미분양으로 청약일정을 마감하는 양극화가 심화되고 있다.

부동산정보업체 (주)부동산써브에 따르면 지난해 12월~올해 1월 수도권에서 분양한 아파트는 총 4만837가구로 조사됐다. 지역별로는 서울 1714가구, 경기 3만1882가구, 인천 7241가구를 분양했다.

연초부터 중견건설업체 부도, 미분양 사태 환란이후 연일 최고치 갱신 등 분양시장 악재가 이어지고 있음에도 불구하고, 수도권에서만 지난해 12월 2만8073가구, 올해 1월 1만2764가구가 시장에 쏟아졌다. 게다가 전국적으로 미분양이 확산된 상황(2007년 12월 말 기준 전국 11만여 가구, 수도권 1만4000여 가구 미분양)에서 비수기까지 겹친 한겨울 분양시장에 공급과잉이 발생한 것이다.

▶ 서울 - 일반분양물량 소폭 증가

서울에서는 1714가구를 분양했다. 지난 해 동기에 분양한 1천3백 가구와 비교해서 400여 가구가 늘어난 수치이다. 서울에서는 서울 신길뉴타운에 공급된 GS건설 ‘신길자이’가 1순위 마감됐다. 뉴타운 물량으로 3.3㎡당 1100만~1300만 원으로 인근 시세보다 저렴하게 공급됐다. 대림역 ‘경남아너스빌’도 1순위 마감하며 인기를 얻었다. 지하철 2ㆍ7호선 더블역세권에 위치했으며 3.3㎡당 평균 1143만원에 공급됐다. 또 상도동에 공급된 ‘두산 위브’도 순위 내 마감에 성공했다.

▶ 경기 - 분양물량 급증, 지난해 대비 5배 증가

경기도에서는 지난해 12월~올해 1월 총 3만1882가구를 분양했다. 1년 전 동기에 분양한 6천161가구와 비교해 5배 이상 공급물량이 늘어났다.

1년 전에는 흥덕지구를 제외하면 택지지구 물량이 없었으나, 올해는 흥덕지구, 구성지구, 파주신도시 등 택지지구와 분양가상한제를 피하기 위한 각종 도시개발사업지구 등의 민간업체 물량이 한꺼번에 쏟아져 공급물량이 급증한 것으로 풀이된다.

인기 분양단지 중에서는 흥덕지구에 공급한 동원로얄듀크가 평균 18.22대1의 경쟁률을 기록하며 1순위 마감했다. 광주시 실촌읍에 공급한 ‘곤지암 2차 현진에버빌’도 순위 내 마감에 성공했다. 아파트 공급이 많지 않았던 지역으로, 성남~여주 간 복선전철 등이 호재로 작용했다. 또 경기도 양수리에서는 아이파크 1, 2단지가 순위 내 마감했다.

양평군은 수도권정비계획법령상 자연보전권역으로 투기과열지구에서 제외돼, 수도권임에도 불구하고 분양권전매가 가능하다. 또한 양평군 일부는 팔당 상수원 지역의 ‘상수원보호구역’‘특별대책지역’‘수변구역’ 등의 각종 규제로 아파트 공급 물량이 많지 않은 곳이다.

▶ 인천 - 송도 초강세

인천에서는 7241가구를 분양했다. 1년 전 동기에 불과 1322가구가 공급됐던 상황과 비교하면 5배 이상 아파트 분양이 증가했다. 송도, 청라지구 등에서 대부분 아파트가 공급됐으며, 특히 송도는 분양할 때마다 실수요자들의 관심이 집중된 인기지역으로 굳어졌다.

인기분양단지도 송도에 집중됐다. 특히 포스코건설이 공급한 ‘송도 더샵 센트럴파크Ⅱ’ 및 ‘송도 더샵 하버뷰’는 모든 가구가 1순위에서 마감돼 비수기를 무색케 했다. 이외에도 송도 아파트 물량은 대부분 1, 2 순위에서 마감하며 인기를 이어갔다. 인근 청라지구에서는 GS건설 ‘청라자이’가 공급면적 135㎡는 모두 1순위마감, 135㎡도 대부분 2순위에서 마감됐다. 송도국제도시와 청라지구는 비수기임에도 각종 개발호재가 이어지는 미래가치로 실수요자들이 몰린 것으로 분석된다.

현재 청약가점제 및 분양가상한제가 시행되고 있고, 하반기부터는 지분형주택, 신혼부부 주택 등 무주택자를 위한 제도가 잇따라 시행될 예정이어서 청약시장은 갈수록 무주택실수요자 위주로 재편될 가능성이 커지고 있다. 이에 따라 청약 대기 수요는 한정적일 수밖에 없는 상황에서 건설사들이 (분양가상한제를 피하기 위한) 밀어내기 분양을 지속한다면 미분양 대란을 초래한다는 비난을 받을 가능성이 있다.

수도권마저 미분양 적체현상이 심화되는 요즘 상황이, 각종 무주택자를 위한 대책으로 인한 일시적 미분양에 그칠지, 만성적 악성 미분양사태로 확산될지 귀추가 주목된다. 건설사 입장에서는 단순 물량공세가 아닌 새로운 돌파구를 찾아야 할 것 같다.