시세차익 크다는 지역주택조합 제도...사업 성공률 낮아 투자 주의보

일반적인 아파트 분양 사업보다 조합원이 누리는 차익이 큰 것으로 알려진 지역주택조합 제도가 실제 사업 성공률은 높지 못한 것으로 나타나 조합 가입에 주의가 요구된다.

지역주택조합이란 한 시·도·광역시에 6개월 이상 거주한 무주택자나 전용 85㎡ 이하 주택을 1채 소유한 이들이 조합을 설립해 주택을 마련할 수 있게끔 한 제도다. 시행사와 시공사가 직접 시행, 시공을 맡아 분양하는 일반적인 아파트 분양사업과 달리 지역주택조합이 자체적으로 토지 매입과 건축비 부담 등을 도맡아 사업을 진행한다. 때문에 시행사 측의 이윤이나 마케팅 진행 비용이 들지 않아 분양가가 상대적으로 저렴하며 청약통장이나 청약경쟁률과 무관하게 주택을 마련할 수 있다는 등의 장점이 있다.

하지만 실제로 입주로 이어지는 사업 성공률이 낮기 때문에 지역주택조합에 가입하려면 신중을 기해야 한다는 지적이 나온다. 지난 2015년 국민권익위원회의 조사에 따르면 지난 2005년부터 10여년간의 실제 입주까지 성사된 지역주택조합 사업은 전국 155개 조합중 34개로 약 22%에 그친다. 업계에서는 2015년의 조사 이후 현재까지의 지역주택조합 사업 성공률도 20% 안팎으로 보고 있다.

이처럼 입주 자체가 성사되기 어려운 까닭은 제도 자체가 가진 구조적 결함 때문이다. 현행 주택법 시행령에 따르면 지역주택조합은 일반적인 주택조합과 마찬가지로 사업 대상 부지의 80% 이상의 토지에 대한 사용승낙서를 받으면 조합을 설립할 수 있게 돼 있다. 하지만 실제로 사업계획승인을 받고 착공에 들어가려면 반드시 사업부지 95%의 소유권을 조합이 확보해야 한다고 명시하고 있다. 추가 사업부지 확보에 난항을 겪는 경우가 흔하기 때문에 착공이 쉽지만은 않다.

일단 조합에 가입하고나면 조합원이 임의로 탈퇴할 수 없으며 정당한 사유가 있을 시에 조합총회의 의결을 거쳐야만 탈퇴할 수 있게 돼 있다는 점도 조합 가입에 신중을 기하게 하는 이유다. 복잡한 조합원 탈퇴 절차 때문에 업무추진비와 계약금 등을 지불하고 나면 이를 돌려받기 어려워지는 상황이 발생할 수 있다.

최근에는 지자체들까지 나서 지역민들의 조합 가입에 주의하라고 권고하고 있다. 지난 1월에는 전북 남원시에서, 이달에는 경기 파주시가 홈페이지 등을 통해 지역주택조합 사업의 절차와 주의사항 등에 대해 알리는 등 주택 수요자들의 지역주택조합 가입에 보다 신중을 기할 것을 당부하고 있다.