분양가 상한제로 서울 집값 뛰자… 경매도 덩달아 ‘들썩’

강남3구 낙찰가율 106.3%… 경매 응찰자도 급증

민간택지 분양가 상한제 여파에 서울 주택 경매시장도 덩달아 들썩이고 있다. 분양가 상한제 시행으로 인한 공급 부족 우려에 아파트값이 연일 뛰자 시세보다 낮은 강남권 아파트를 잡으려는 경매 입찰 경쟁이 치열하다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지나 개발 호재를 안고 있는 아파트는 시장의 높은 평가를 받으며 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 점점 높아지고 있다.

◇강남3구 아파트 경매 낙찰가율 3개월 연속 상승

10일 지지옥션에 따르면 서울 강남3구(강남·서초·송파구)의 지난달 아파트(주상복합단지 포함) 경매 낙찰가율은 106.3%를 기록했다. 강남3구에서 경매에 부쳐진 8개 물건의 총 감정가는 121억5000만원이었지만, 실제 낙찰가는 이 보다 많은 129억932만원이었다. 지난해 12월 이후 7개월 만인 지난 7월 낙찰가율이 100%를 넘어선 이후 3개월 연속 상승이다.

낙찰가율이 100%라는 것은 감정가 10억원짜리 아파트가 이 가격 그대로 낙찰됐다는 뜻이다. 100%를 넘어섰다는 것은 감정가보다 더 많은 웃돈을 얹어 비싼 수준에 물건이 낙찰됐다는 의미다. 이처럼 낙찰가율은 경매 물건에 대한 시장의 평가를 가늠하는 중요한 지표인 셈이다.

지난달 경매가 진행된 서울 서초구 방배동 방배삼호아파트(전용면적 165㎡)는 감정가가 19억5000만원이었지만 낙찰가는 22억3550만원으로 낙찰가율이 115%에 달했다. 강동구 둔촌동 신성둔촌미소지움 경매 물건(전용 60㎡)은 감정가보다 2억3000만원 가량 많은 6억1200만원에 낙찰됐고, 송파구 잠실동 엘스아파트(전용 60㎡) 역시 감정가(14억6000만원)를 웃도는 15억1999만원에 새 주인을 찾았다.

특히 이들 두 아파트 경매에는 낙찰자가 각각 55명, 49명이나 몰리며 지난달 경매 거래 응찰자 수에서 나란히 1, 2위를 차지했다. 더블 역세권 입지와 대규모 개발 호재, 시세보다 크게 낮은 가격 등이 치열한 경쟁의 이유로 분석됐다.

특히 엘스는 한 차례 유찰로 감정가가 최초 감정가의 80%까지 낮아졌지만 입찰보증금(감정가의 10%)은 1억4000만원에 달했다. 고가의 입찰보증금을 내야하는 높은 진입 장벽에도 불구하고 응찰자가 49명이나 몰렸다는 것은 그만큼 시장이 미래 가치를 높이 사고 있다는 의미다. 이 단지는 바로 옆 잠실종합운동장의 리모델링 사업과 삼성동~잠실에 조성되는 마이스(MICE, 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회) 복합단지 조성 등의 대규모 개발 호재를 안고 있어 매매가격이 상승세를 타고 있다.

감정가보다 높은 가격에 경매 물건을 잡는 고가 낙찰 사례는 강남3구에서만 있는 게 아니다. 서울 전체 아파트 경매에서도 낙찰가율은 8~9월 2개월 연속 100%를 넘어섰다.

◇집값 뛸수록 경매 열기 더 달아오를 듯

낙찰가율이 이처럼 높아진 것은 분양가 상한제가 미친 영향이 적지 않다. 강남3구의 낙찰가율이 100%를 넘기 시작한 지난 7월은 서울 아파트값이 반등한 시점이자 민간택지 분양가 상한제가 공론화된 시기다.

상한제 시행이 예고된 이후 서울에서는 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려가 확산하면서 신축 내지 준신축 단지 선호현상이 심화됐다. 응찰자가 50명 가까이 몰렸던 잠실동 엘스아파트 역시 입주 10년 차 전후의 준신축 단지다.

특히 정부가 최근 분양가 상한제 6개월 유예 적용 등 분양가 상한제 시행에 대한 불확실성 해소에 나섰지만 서울 아파트값은 15주 연속 뛰며 상승세가 쉽게 가라앉지 않고 있다. 시세보다 상대적으로 낮게 나오는 서울 경매시장에 눈독을 들이는 사람이 많아진 이유다. 실제 서울 전체 아파트 경매의 응찰자는 지난 7월부터 3개월 연속 두자릿수를 기록하고 있다. 지난 8월 강남3구 아파트 경매 평균 응찰자 수는 지난해 5월 이후 15개월만에 처음으로 두 자릿수(경매 물건당 11.3명)를 기록했다.

전문가들은 민간택지 분양가 상한제가 본격적으로 시행되면 아파트 경매 낙찰가율도 동반 상승할 것으로 보고 있다. 일반적으로 아파트값이 상승 국면에 진입하면 경매 아파트에 대한 평가 가치도 덩달아 커져 낙찰가율도 오르게 된다.

오명원 지지옥션 연구원은 “아파트 매매값이 상승하면 아파트 경매 물건의 몸값도 오를 수밖에 없다”며 “기존 주택 거래시장에서 가격이 오르고 매물 품귀 현상까지 빚어질 수록 경매시장을 눈길을 돌리는 수요가 늘면서 낙찰가율도 치솟을 가능성이 크다”고 말했다.