몸값 높이는 대단지에 소규모 아파트 ‘시무룩’… 양극화 어디까지?

▲서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

지난해 1500가구 이상 대단지 아파트가 소규모 단지 대비 몸값을 높였다. 부동산 시장이 지역별, 입지별 양극화에 빠진 가운데 아파트 규모 또한 ‘똘똘한 한 채’ 선별의 한 기준이 될 전망이다.

7일 부동산 정보제공업체 ‘부동산R114’에 따르면 지난해 전국 1500가구 이상 대단지의 매매가격은 4.5% 올랐다. 전국 평균 가격 상승률(1.09%)의 4배 이상이다. 반면 300~499가구의 소규모 아파트는 1.75% 떨어졌다.

청약시장에서도 대단지 아파트가 선전했다. 프롭테크 업체 ‘직방’ 조사 결과 지난해 전국에서 분양한 1500가구 이상 대단지는 총 30곳으로, 일반공급 2만6277가구 모집에 35만5157명이 몰려 1순위 평균 경쟁률 13.52대 1을 기록했다. 같은 기간 300~499가구 규모 단지 1순위 평균 청약 경쟁률(10.7대 1)에 비해 높은 수치다.

대단지의 경우 주거수요 유입에 발맞춰 주변에 각종 생활편의시설이 체계적으로 갖춰진다. 단지 내 커뮤니티와 조경, 휴게공간이 조성되고 ‘규모의 경제’를 통해 관리비도 절감할 수 있다.

반면 소규모 아파트는 가구 수가 적어 일반 아파트보다 관리비가 비싸다. 한국부동산원 통계에 따르면 2023년 10월 기준 전국 1000가구 이상 대단지의 공용관리비는 1㎡당 1188원이지만, 300~499가구는 1275원으로 7% 이상 높았다. 규모가 더 작은 150~299가구는 1426원으로 더 비쌌다.

‘주택건설 등에 관한 규정’에 따르면 500가구 미만 아파트는 커뮤니티시설을 설치할 의무도 없다. 커뮤니티시설을 지을 순 있지만, 관리비 상승 우려 탓에 선호하는 주민이 많지 않다.

부동산R114 관계자는 “대단지 아파트는 매입 가격이 상대적으로 비싸지만 거래가 잘되고 가격 상승 여력이 높다”며 “단지 규모가 클수록 안에 다양한 편의 시설이 들어서고 근처에 대형마트와 학원 등이 잘 갖춰진 경우가 많기 때문”이라고 말했다.

뚜렷한 대단지 선호 현상 탓에 소규모 단지로의 정비사업도 쉽지 않은 모습이다. 원자재 가격 인상으로 공사비가 오른 상황에서 300가구 안팎의 단지는 짓더라도 분양 수익이 크지 않다는 이유에서다. 가로주택정비사업의 경우 층수 규제도 있고, 상업시설 아닌 주택을 중심으로 개발이 진행되기에 인프라 확충에 따른 고분양가를 기대하기도 어렵다.

서울 서초구 ‘삼호가든5차’는 지난해 7월 시공자 선정에 나섰으나 입찰한 회사가 없어 한 차례 고배를 마셨다. 반포동 입지에 서울 지하철 9호선 사평역 초역세권 입지이지만 305가구로 단지 규모가 작아 사업성이 다소 떨어진다는 평가다. 이 단지 재건축 조합은 이달 3.3㎡당 공사비를 기존 980만 원에서 990만 원으로 올려 시공사 재도전에 나섰다.

부산 금정구 부산 서동역2구역 가로주택정비사업 조합도 지난달 시공사 선정을 목표로 현장설명회에 나섰으나 참석한 건설사가 한 곳도 없었다. 현재 2차 시공사 선정 입찰을 받고 있으며 이달 17일 마감 예정이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부정책 변화에 따라 인·허가 규제 대신 공사비 상승에 따른 부담이 커진 상황이므로 추가공사비를 부담할 여력이 있는 사업지를 중심으로 정비사업이 진행된다”며 “시장 불확실성이 해소되기 전까진 소규모 정비사업이 전반적으로 위축될 가능성이 크다”고 말했다.